买楼口诀
顶级名校房，多贵都在涨。
豪宅无名校，价高涨幅缓。
总价一样时，俩小胜一大。
超大面积房，转手多苦恼。
关内买不起，关口多留意。
关口价位高，老城慢慢淘。
老城房源差，考虑新地铁。
刚需先上车，涨跌看淡些。
老房价格低，贷款需注意。
租金与涨幅，两者难皆得。
双拼户型房，自住放心选。
市区低价楼，宜居终补涨。
居家豪宅盘，楼层很重要。
山水景观盘，升值未必爽。
大型综合体，投资有机遇。
商务公寓楼，三思后下手。
深圳坊间流传出一首买楼打油诗，如上160字所述。它把关于深圳市面上容易出现的16类房产选择面临的问题，进行了一一简述。而且还把应对的选择建议策略，给在座的各位看官高度总结罗列了出来，彰显了他优于一般置业者过硬的楼盘价值甄别技术，实属不易。
于是接下来，老道逐字逐句照着念，感受该诗用词之精准、掐点表述之恰到好处之余，也意识到了该诗人对买楼选筹认知深厚之功底、洞见觉察之深刻。他的总结，对于有一定房产阅历的人来说，是很好的补充借鉴参考的意义，如1+1=2、2+2=4等加法口诀一般朗朗上口。
但是辩证地看，正是由于它高度精华浓缩地概括，对于初学者来讲，仍具备一定的认知理解门槛。老道也有些少许担忧部分理解仍未到位的朋友生搬硬套，不求甚解的话。很可能将该口诀，从原本要练九阳神功的初衷，最后练成葵花宝典的反向结果，那就相当于自残了。不是传统武术套路不行，而是修炼者没有或没能实战灵活的运用套路而已。
所以，老道接下来要对“口诀”进行一一解读，便于大家进一步理解，助大家举一反三。
1、顶级名校房，多贵都在涨
顶级名校房，多贵都在涨。说的就是深圳高级中学(南校区)、南山第二外国学校(本部)、深圳实验学校这类顶级名校的学区房。这类学区房，普遍单价10万/㎡+，但是高位下仍无法阻止其涨幅的趋势。其中，学区内优质改善楼盘的关注度，也一直比较的高。
例如最近网红新盘深业中城便是其中佼佼者的代表。因为限价的原因，即便限在主流12万/㎡+的价格，但依旧获得了2700多个认筹号的市场追捧。最终出售的192套大户型，在开盘选房当日官宣售罄。
但是，像南二外学区内报价1000+总价以上的2房，例如漾日湾畔70-75㎡的两房，以及深圳实验学区内2000万+以上、如百花园或长怡花园这类大面积的户型，你就要小心了。
这类资产必定狠吃现金流，投资已经脱离大部分置业者，普适性不强，所以投资要小心。而且总价涨幅跟活跃度，已经越来越偏离正相关的界限。
2、豪宅无名校，价高涨幅缓
豪宅无名校，价高涨幅缓。这类豪宅，比较典型的样本在南山华侨城板块里，二手房的波托菲诺一期便是一则案例。新房表现方面，基于板块涨幅表现力相对不够激情的刻板印象，最后折射到新天鹅堡三期开盘去化受“冷遇”的尴尬结果，也就不难看出为什么深业中城火，它却冷的待遇了。
但是，豪宅无名校，不代表价高涨幅就一定缓。比如宝安中心区的豪宅，熙龙湾之类楼盘，以及次新盘壹方中心，以及科技园华润城板块的华润城系列楼盘，这几年它们涨幅表现不俗。
究其根本得益于板块强势的潜力，已经被充分挖掘并被不间断激发出来。而本身楼盘素质够硬+附带配套资源够优+有潜力名校概念的包装下，高价值护城河已形成，涨幅可观的化学反应就出来了。
3、总价一样时，俩小胜一大
总价一样时，俩小胜一大。例如福田益田村149㎡4房1250万，不如这样的组合:福田石厦学校学区400万以下、缔馨园39-49㎡的1-2房较优质学位房，加750以内龙华梅林关口龙光玖龙玺面积88㎡、采光要好、楼层视野较好的的4房，带龙外学位。
“低总价较优质学位1-2房+板块龙头楼盘带潜力名校4房，其组合后发的改善升值及活跃能力，趋势上会比福田区内折旧已经进入中老年阶段的大户型，要有竞争优势。
4、超大面积房，转手多苦恼
超大面积房，转手多苦恼。无论在那个位置板块，超大面积的房产，都是比较难出手的。对于投资来讲，难出手是最可怕的，更可怕的是升值能力跑输大势，亏本出坑。那些目前依旧低单价，老破大、旧高大、小带大的房子，升值能力已经被市场验证过的。投资就最好不要去碰了，短平快的操作方式更是如此。
唯有楼盘折损力弱、品质较好，带花园，带电梯，所处板块强势或未来强势，最好学位优质，物管及相关智慧化等因素均衡的情况下，才无所谓超大面积的“低频交易”特性。
5、关内买不起，关口多留意
关内买不起，关口多留意。不要老以为关外就一定是差的，应该到原关外核心区域或者潜力核心区域多走走、多看看(比如宝中、红山、碧海等)。
深圳原关内外间的栅栏边界早已经拆除，但心理自我隔阂或设防形成认知偏差的墙，同样需要拆除。
所以，不一定要局限关口，还可以找那些有地铁，或者早晚高峰自驾或者公共交通1小时内可互通家里与职场的楼盘，同样可以多留意。这些楼盘，最好与你关注原关内的楼盘，品质相近或者更好。
6、关口价位高，老城慢慢淘
关口价位高，老城慢慢淘。这里的关口，老道直接联想到的是宝安中心区的楼盘，龙华梅林关口的大盘，以及龙岗布吉关口东面信义地铁系列开发的楼盘以及附近比较新的楼盘。
它们在各自的行政大区里，确实属于价位比较高的楼盘了。够不着怎么办？那么沿着地铁线，多找找。不管老不老城，带电梯带花园最好是兼顾起来的标配。
7、老城房源差，考虑新地铁
老城房源差，考虑新地铁。老城房源宜居性较差，价格自然便宜。若要满足更优质多维的住房及其他配套需求，就得加预算。加不了预算，就不能要求太多。满足不了这么多要求，就应该回归居住面积够住，以及上下班便捷出行这两项“住、行”核心需求。
地铁出行，是出行便捷的利器。新地铁的“新”，这里说明一下，可以理解成在建地铁。比如经过宝安西乡老城、新安老城的12号线，经过龙华观澜的4号线北沿线，经过龙岗布吉的14号线、经过光明区公明中心板块以及宝安区石岩板块的6号线等。这些地铁线，预计在2020年都会建成通车。
像这类板块里，地铁从无到有地出现，对地铁口楼盘的上升值预期以及出行效率的改善，都有益，其中出行便利的受益是最实在的、最直接的。
8、刚需先上车，涨跌看淡些
刚需先上车，涨跌看淡些。刚需先上车，首先解决的是0到1的问题。
尤其在一线大城市，购置房产其实就是构建房产壁垒，不被通胀稀释掉你的财富，不被房价上涨剪掉你的羊毛，另外还有它所附带的公共服务资源，比如公立学校入学的优先权。
当然，房价不涨怎么办?那么就当做自己给自己付房产利息而不是给房东还而已。跌了怎么办?那就更好办了，就当自己吃点亏，到时候涨回来就好。
另外，刚需上车最好一步到位2房起步，保值是根本，升值当福利，注意选对跟上大势的楼盘。
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