上周，深圳楼市“豪”风肆虐，榕江·天玺、龙华金茂府两大豪宅营开样开，招商·领玺、太子湾双盘产品发布。多达4个10万+新盘齐刷刷亮相，这在深圳也极为罕见。

但这都不算什么！周六晚间，严格地讲是周日凌晨1时零3分，深业中城官微发布的诚意登记人名册，才真正让人感觉到什么叫豪气逼人！

有自媒体统计并公布了这份名册，诚意登记者2794人，按500万元/个诚意金计算，仅冻结的认筹资金就高达139.7亿元；按房源192套计，登记人与房源比约为14.55:1，“中签率”约为6.87%。

相关数据瞬间刷屏。有朋友转发相关链接时感慨，“连买个蹲的资格都没有”，这位朋友当天还再次转发同一链接，顺便调侃了一句，“为了增加土豪的中签率，我忍住了没去认筹”。

“贫穷限制了我的想象力”，不少人实实在在地被深圳楼市的“豪”气震伤了。

在国内大多数城市的市场环境偏淡之际，深圳的表现可谓特立独行。深圳，到底是怎样的一个深圳？

实际上，熟悉深圳楼市消费力的应该都知道，深圳已经不是深圳人的深圳，而是全国人的深圳。尤其是在2019年，接连收到超出常规的红利，使得深圳物业溢价预期骤增，吸引了各路资金前来掠食。其中或许藏有急需漂白的资金，对楼价的敏感度极低，出手快而狠。

这几年，深晚一兵时评（公众号ID：swyb1201）多次强调了包括供需矛盾尖锐在内的深圳楼市主要矛盾。现在看来，基本面未变，不同之处在于，有些矛盾越发明朗，表现更加尖锐。

这里再进一步总结出三点，供大家参考：

城市价值向上&行政控价

今年，深圳收到超级大礼包，“全球标杆城市”目标令看涨派血脉贲张。而在深圳内部，以城市更新单元规划、重大基础设施工程和片区规划为刺激手段，也在为楼价埋下上涨因子。更不用说众多产业巨头在深圳大展拳脚的“造人”结果。城市更新领域，200米/60层高住宅频繁出现，已公布的最高77层。就连罗湖口岸也在前几天抛出气势恢宏的改造计划。

这些仿佛就是一面面楼价上涨的大旗。一切都存在心理暗示，都是一种昭示。试问，在实体经济不振，投资渠道狭窄，“暴雷”事件层出不穷的经济探底环境中，还有什么比投资深圳房产更让人放心的？

商品住宅价格上涨似乎是唯一走向。但“坚决遏制房价上涨”令行政限价骑虎难下，深圳也得以成为国内唯一不再公布月度新房均价的城市。

相比于内地城市，深圳房价已经很高。资金仍然蜂拥抢买，背后一定有合理的逻辑。藏不住的矛盾，欲“限”弥彰容易失态。

富豪抢筹&刚需无力

但从某种角度看，深圳房价似有脱离居民收入水平的征兆，与有钱人的抢购行为形成又一大矛盾。

一方面，总价数千万的豪宅形如白菜，诞生“5000万蹲”现象；另一方面，真正的刚需产品也存在去化乏力的情况。即使是同一个片区，甚至是同一个社区，适合刚需或改善型置业的产品卖不过大户型。

这里随便列举一个。曾经风头无两的深圳湾瑞府，总价8000万以上户型秒光，而小面积户型，即使单价和总价都低，但仍然艰难在售；前不久开盘的天健天骄、金众麒麟公馆，面积越大、单价越高的户型越好卖。在豪宅区华侨城，新天鹅堡三期推出面积仅120余㎡的“小户型”产品，相比于前期天鹅堡动辄200、300㎡的户型，销售速度明显放缓。

换言之，目前价位，刚需置业者基本无力承接。楼市中表演的，主角是土豪。

深圳人口欲奔3000万而去，如果每个家庭都买住宅居住，如果没有临深承接，恐怕383.95米高的地王大厦都会被开发商纳入城市更新标的了。所以，上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。政府应该在保障性住宅建设方面力度更大一点，步伐更快一点，同时收回伸向商品住宅市场的手，撤回人才房配建这座大山，让市场的归市场。

媒体导向&民心向背

这里的“民心向背”一词用的可能不妥，或不确切。毕竟，有人希望房价涨，有人希望房价跌，对楼价不可能形成一致的预期。但媒体舆论对房价走势的影响的确很大，在深圳的表现，主要是推高。

资本逐利，媒体追热，看起来无可厚非。但媒体（含自媒体、专家）对于结论的给出，多数不严谨却是事实。开发商对涉及自身的信息和言论的态度，尤其是火爆、热销、售罄等政府曾经严令禁止的字眼，也有天壤之别。

在深圳，多数民企和部分过江龙对舆情的态度相当审慎，相信绝大多数媒体和自媒体都享受过协商删文删字的待遇，有些开发商为了避免成为出头鸟，提前“打招呼”者有之，面对相关报道，不惜出动关系资源紧急跟进者有之。

但是大大咧咧、不闻不问者也不少，其中多数为国企或带国企性质的房企。虽然相关人员也会面临压力，但大概与体制有关，事出后极速公关者不多，纵容了媒体流量的增长。因此，这类企业也容易成为媒体评说的对象，甚至成为负面报道“值得一撕”的口子。

这些矛盾让一向乐观的一兵也悲观了。政策面、市场面、资金面，都决定了深圳楼市这些矛盾短期内无解！给大家的建议只有一个，有条件买房的抓紧，没条件买的，别多想了，盯紧保障房，安心排队吧。