深圳CBD拓展成功，深圳中环线房价实质性10万+-深圳楼讯

深圳CBD拓展成功，深圳中环线房价实质性10万+" inline="0">

环中线，正被市区化，沿线新房普遍9万+

——加上装修费，终究还是10万了

2015年，当深圳楼市还在大热时，芳姐沿着地铁5号线跑了一遍，公布了一个判断：5号线地铁，房价未来将突破10万。但是，2017年的931楼市调控，把这个“判断”，变成了一个“预测”——5号线新房限价，一直停滞在7万多，何时能进10万+俱乐部？

7万多到10万，是个30%的上升幅度。

10万，是一个堪比福田区福田南、梅林、景田水准的房价。

5号线沿线上到10万，就说明“中环升为市区”。

说明鸟枪换炮成功，宝安新安成为副CBD，西丽大学城变身豪宅区。很多5号线业主，从容站上千万小壕的门槛。5号线沿线上到10万，就说明深圳CBD成功外延到中环。

沿着5号线，颇有几个知名大盘：

西丽大学城的宝能城，宝安灵芝的中洲、勤诚达、华联、中粮，坂田的佳兆业上品，布吉的万科麓山。

这些楼盘，这几年价格大体是6-8万。

临近5号线的，如龙华北站附近，也辐射有几个名盘：

龙光玖龙玺、红山金亨利、上塘金茂府、西丽金众麒麟公馆。

这些楼盘，经常跟宝能城比价，这几年价格大体也是7-9万。

在7万迈向10万的路上，2019年9月份前开盘的宝能城、勤诚达都被抑在了8万这个坎，离10万这个预测线有些蹒跚。能不能离10万更近一点，就看2019年国庆和下半年，新房价会不会更高点儿？

所以从现在开始，俺们紧密关注新房信号源：

西丽的金众麒麟，宝安灵芝的中粮大悦城，龙华上塘的金茂府。他们的价格，就是一个信号。让你看得到2020年的房价发展。

其中，中粮大悦城，是8-10万的价格，主流价位在9万出头。据说毛坯，不带装修。但是户型普通，116平3房，总价800多万起，多数在900多万；122平4房，总价1000万左右。虽然单价有所内敛，但是性价比明显没有附近勤诚达乐园高。勤诚达乐园自带宝中核心学位，备案价8万多为主，80多平3房只要700多万。

新安学区房竟然贵过宝中学区房，这是一个信号！

金众麒麟，已于10月12号开盘，8-10万的价格，整体以9万多为主，9.5万以上房源不少。另加6500/m2的装修费，实际等于不少房源是9-10.5万的价格。开盘结果，按官方说法是300多套房源，卖出60%；几千万的顶楼复式也有成交。看房网网友爆料，进场300多户家庭，很多是隔壁大学城的引进人才、周边的本土土豪。

这是，深圳环中带上，第一个少数房源突破10万的楼盘。

第一批10万以来，第二批10万+还会远吗？

金茂府，虽然不是5号地铁沿线；但是区位是很典型的“深圳环中带”。而且是环中带上最具CBD感的“北站CBD圈”范畴。这个楼盘，网友总是传言在11-13万之间，可能还有精装修费用，起价1000多万。如果开盘价格真如传言，那么“环中带”第二批10万+就真在路上了。

深圳CBD的外延，标志就是2020中环普及10万+。

15年前，买入深圳内环福田CBD、南山CBD的，成就一批千万资产者。

2020年，也将成就一批千万资产者：这3、5年来买入深圳中环大盘的。

让大家资产变厚的，是城市的向上发展。支撑南山业主雄厚身家的，是战区粤海街道办；支撑福田福田业主雄厚身家的，是金融CBD和车公庙、华强北科技双核；支撑中环业主雄厚身家的，是中环变市区。

深圳本没有环。

但增加的人口多了，也就有了环。深圳的环，并不闭合，只能是半圆形。因为深圳往南，是香港，是香港的郊区，是香港河套和屯门区。在深圳的发展过程中，深圳的北环、泥岗，逐渐形成为一环（内环），分割开原市区和非市区。深圳的布龙路，逐渐形成为二环（中环），分割开准市区和郊县的概念。深圳的三环，则是深圳和东莞、惠州的边界线，分割开深圳和临深的概念。

以前，一环、二环是有明显区别的。

一环（内环）是关内，市容高大上；二环（中环）是关外，环境大工业。布吉、龙华，常年做着罗湖、福田的后花园，交通拥堵、生活不易。

正是粤港澳大湾区的自然崛起，导致“深圳CBD的自然外延”，深圳“中环”走上蜕变为“湾核”的浪潮尖尖。届时，内环20万，中环15万，都不能算震惊。深圳中环未来的千万资产，靠的是中环变内核：地段段位不同了，资产价值自然不同。

深圳的中环，并不是靠房地产堆起的。

深圳中环，原就具有深圳“最当代”、“最实体”、“最科技”的产业，比如华为、富士康。在IT科技的浪潮里，南山抢的是互联网经济的山包；中环抢的是实体科技的山包。深圳研发、生产一体化的大型企业，出口创汇企业，早就串到了中环这个链上。现在，有更多的文化、医疗产业往中环聚集。

深圳的中环，从来不缺产业、不缺CBD。

所以，近10年来，深圳市政府还是实实在在在中环堆教育、堆公园、堆鲜花烂漫的景观大道。否则，华为人总喊他们是住在工业区。中环这条线上，聚集了外国语系学校、深高级系、实验系学校、南科大系学校、高峰系学校、宝中系学校、科高系学校。沿线的山体也逐步被开拓为各自郊野公园。开发商造新房时，也在不断地引入大型mall。

翻天覆地，2019年的中环，跟2000年的中环，不在一个人间。

真正改变“中环”段位的，还是轨道交通+教育这2个最重要的因素。地铁5号线的建设，让中环沿线与南山、福田、罗湖有了各自勾兑的可能，通勤加快30分钟；本土系、名校分校系为主的小+初教育，成绩年年破新高，让家长打了很多鸡血。上得了班，读得了书，中产阶层加速涌入中环线大盘。宝能城、勤诚达、万科麓山等大盘都卖地很好。

地铁5号线，是2011年6月份通车的。

这条5号线的官方命名，就叫“环中线”。环中线从东贯到西，串起了罗湖的布心、布吉、龙华、西丽、宝安、赤湾5个区。2011年前，5号线还在修的时候，除了布心，沿线的都是妥妥的市外、工业区，房价仅在万把块钱左右，小白领还是很容易买得起。而且，5号线途径的西丽、宝安区域，又恰是大部分深圳白领族鲜少踏足、颇为陌生的区域。

2011年6月，环中线地铁5号线通车后，沿线超乎预期地热了起来。发展商沿着环中线，一个个地大造新盘；白领沿着环中线，一个个地赶场买房。从1字出头买起，一路买到2、3万，5、6万。到了2007年，宝能城、勤诚达、中粮天悦、玖龙玺、信义金御，接连把房价往7万、8万拉。

就此，环中线彻底告别刚需，走上了高净值中产的主场。

中环区位市区化，楼盘豪宅化，教育主流化，已经是趋势。

过去两年，这条线的房价徘徊在7、8万；今年，房价挤上8、9万；明年，房价大概率是10万+。

你买或不买，中环10万都在那里！

5号沿线CBD节点简析：

一、宝城CBD节点：

宝安，新安、灵芝地铁站，前海自贸区陆域，宝安中学、新安中学各为1.5梯队、2.5梯队学校。算是大宝安的顶尖学区。周边大规模旧改，综合体群出，多个市政公园，临近南山科技园、前海自贸区。目前二手房价5、6万起-8、9万，新房8、9万为主。已经逐步豪宅化。