2019年国庆黄金周，深圳楼市变现并没有预期的火爆，反而一二手住宅成交量大幅下滑。据中原研究中心统计，上周无一项目获批，四个项目入市，新房住宅整体开盘去化率约三成；上周新房住宅成交环比下降41.7%，仅成交437套。
尽管市场热度一般，但开发商依旧积极推盘和销售，据不完全统计，将有18个项目在国庆后陆续入市。
图源：深圳中原研究中心
其中，据相关媒体透露，中粮大悦城·天玺壹号和金众麒麟公馆将在本周末入市。
历时近9年且作为华南首个大悦城，中粮大悦城·天玺壹号深受业内人士和购房者的关注。据相关媒体透露，该项目将在10月13日入市，预计上千万一套。
赶在开盘之际，小编前往实探。
营销中心
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基本情况
小编从南山科技园出发，自驾约20分钟就到达项目营销中心，可以看到项目已经建到了26层左右的高度。
中粮大悦城·天玺壹号原为宝安25区宝恒工业区，是宝安区重点城市更新项目，整个项目占地约12.5万㎡，建面约78万㎡，是涵盖住宅、商业、写字楼、公寓的城市综合体。
项目分为三期开发，一期由5栋商品住宅、1栋公寓、办公楼组成；二期主要以商业为主，建面约15万㎡的大型商业、1栋约200米的地标写字楼及1栋高端公寓；三期则由1栋住宅、1栋写字楼、1栋公寓组成。其中，住宅三期加起来700套房源左右，一期住宅约594套房源。
项目沙盘
一期分为两个地块，两个地块之间夹着一条马路和中海的住宅地块，目前中海地块仍未动工，后期可能会有噪音。
临近裕安二路的地块为1栋保障房、1栋住宅，称为“雅苑”，暂时不外销售；另外一块地则含4栋住宅和1栋公寓，其中称为“玺苑”的3栋住宅将先行入市。
项目二期地块现状
二期主要以商业为主，将建约15万㎡的大悦城mall，目前二期地块已经拆除完成，预计年底开建，将在2022年开业。
项目区位图
在看房的过程中，陆陆续续大约有十批以上客户前来，现场人气不错。
一同在现场看房的刘姐问道：“卖多少钱呢？”
销售表示，“项目目前在备案中，价格还没有出来，周边在售新盘单价约6.5-10万元/㎡。”
“那首付大概要多少呢？”
“预计在三到四百万元左右。”
销售告诉小编，“大部分看房的客户都是本地人，新安可以说是以前宝安的中心位置，现在相当于老城区，很多老深圳人和老宝安人是很认可的。”
其中，一位吴先生计划改善换房，他打算将自己现住的双拼户型卖掉，换一套大户型或者两套小户型，想和儿子在一个小区，但不住在一起。林阿姨，则打算给女儿买房，之前去看过西丽某新盘，觉得该盘的户型做得不错，但是周边缺乏一定的生活氛围，因此，来看看大悦城。
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项目配套
作为华南首个大悦城，最值得期待的配套就是其二期规划的商业配套，约15万㎡的大悦城mall，体量在深圳排名第四。
据销售介绍，在商业的首层将会建一个6000㎡的公交首发站，同时二期商业也将与地铁5号线、在建12号线无缝接驳，届时将成为“双地铁”物业。
目前，项目周边的商业状态已经较为成熟，在三公里范围内已经开业的商业有中洲π mall、海雅缤纷城、壹方城、西乡天虹等，再加上项目本身的15万㎡商业，未来周边将有80万㎡以上的商业配套，商业气息非常浓厚，基本上可以满足周边居民生活需求。
项目沙盘
“除了商业外，咱们项目在教育、医疗配套方面，也都是不错的。”
在项目一期西侧（保障房）有一块教育用地，未来将建一所九年一贯制公立学校，此外，还会建设一所约3200㎡的幼儿园，但是具体引进什么品牌的学校还没确定。
可惜的是，宝安中学（集团）初中部这一所名校就在中粮大悦城·天玺壹号周边，但项目位于前进一路另一侧，导致其无缘宝中名校学位，对于追求名校的家庭来说，上车有点“冒险”。
目前，中粮大悦城·天玺壹号划分到的学区是建安小学、新安中学或孝德学校（初中部）。“孝德学校是所新学校，教育设施较新，教育方式相对新颖，口碑是不错的。”
“新安中学虽然称不上名校，但在宝安也属于一流学校。”根据2018年深圳中考排名（按区排名，四大版），新安中学（初中部）升四大在宝安区中，排名13名，深圳市排名第84位。
2018年深圳中考排名
另外，项目周边的医疗配套丰富，有宝安中医院、宝安人民医院两大三甲医院，其距离宝安中医院约500米，距离宝安人民医院约2公里；此外，在大约3公里范围内还有宝安妇幼保健院。
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户型及样板房
根据销售的介绍，本次中粮大悦城·天玺壹号首先推出的是“玺苑”的三栋住宅，“玺苑”地下三层为停车场，车位比是1:1.06，地上三层为底商，五层以上为住宅。
户型图
楼王栋单位为建面约224㎡3+1房，2梯2户，电梯直接入户，看小区园林；另外两栋各39层，推出的单位主要是建面约116-121㎡3-4房，3梯4户，约占比60%，其中116㎡3房仅有66套，看24区住宅楼。
随后，销售带小编去看了样板房，目前项目开放了224㎡3+1房和120㎡4房户型的样板房。
224㎡样板房
224㎡3+1房户型，2梯2户，电梯直接入户，过渡空间宽敞，入户体验感不错，私密性相对来说也是不错的。
进门即是客厅，8.25米的开间带有1.75米的大阳台，敞亮且视野开阔，东南朝向，看小区园林，安静舒适，可惜的是样板房设在了5楼，目前感受不到。餐厨区域宽敞明亮且分区明确，厨房出门就是餐厅，就餐方便，生活阳台设有工人间，主佣分离。
卧室均分布在客厅的右侧，每个卧室也都有独立的卫生间，动静分区理想，互不干扰，居住体验不错。不过，相比公共区域来说，卧室都不算特别宽敞。主卧面积较大，开间3.8米，不过飘窗看中海的住宅地块，后期中海的项目建起来后，视野并不开阔。
120㎡样板房
120㎡4房户型则设计得十分紧凑。该户型方正，东北朝向，客厅朝向小区园林，开间3.8米，带有大型阳台，通风采光不错。餐厨空间紧凑合理，整体实用性强。
卧室居于客厅左右，对称布局。主卧开间3.6米，带有飘窗，通透性强，房间整体采光效果较好，不过公卫的布局直对主卧。两个次卧的空间也比较舒适，开间3米，均带有飘窗，采光好，不过其中有一个次卧在大门进门左侧，安静舒适度和私密性可能会受到影响。小房间则适合做单人房或功能房使用。
整体来说呢，户型的设计和空间居住体验感都较好，空间宽敞，通透采光性能不错。对不追求名校配套的改善型居住人群来说，是不错的选择。
不过，项目是毛坯交房，购房者可以根据自己的实际情况进行选择。
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周边环境及交通
项目营销中心周边
从营销中心出来，在附近约50米处即可看到公交站宝民社区，项目对边是宝安24区住宅楼，周边车来人往还挺热闹的，但居住环境和群体比较混乱，老小区、厂房、城中村、新楼盘等混合在一起，对居住体验感有一定的影响。
项目周边有中洲、勤诚达、宏发、华联等项目，城市更新项目近400万㎡，未来这里在城市更新的带动下，整体的居住环境将会提到改善和提升，呈现新的城区面貌。不过，城市更新的历程是漫长的，中粮大悦城·天玺壹号就历时近9年。
灵芝地铁站周边
距离项目最近的地铁是5号线灵芝站，步行大约5到8分钟，从灵芝站A1出口出来，即可看到项目，周边临街商铺林立，可以满足日常生活所需。
根据销售的介绍，未来项目商业部分也将无缝接驳地铁，再加上在建的地铁12号线，预计2022年开通，届时项目会成为“双地铁”物业。
灵芝地铁站周边
不过，地铁口周边很多机动车，交通混乱，“摩托佬”会拉客，这点体验感并不好，居住氛围虽然浓厚，但有稍微有些杂乱。
总体来讲，地理位置较为优越，日常出行方便。
踩盘小结
① 78万㎡城市综合体，含15万㎡的商业，对片区的居住环境和商业价值都将有一定的提升，作为历时近9年的华南首个大悦城还是值得期待一下的。
② 项目规划了一所九年一贯制公立学校+一所约3200㎡的幼儿园，具体引进什么品牌的学校还没确定。目前，未拥有名校学区资源，目前学区为建安小学+新安中学或孝德学校（初中部），教育资源相对一般。
③ “双地铁”物业，地理位置有一定的优势，交通出行方便，但周边较为杂乱。
④ 项目本次将推出户型均为大户型，为毛坯交房，后期业主要需要自行装修。
⑤ 若是首次置业的客户，首付在三到四百万左右，按最小户型116㎡来算，总价大约在上千万元，门槛较高，不适合刚需人群，适合改善型居住人群。
资料来源：圳在买房、深圳中原研究中心、深圳学位追踪
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