创作者｜张茂荣

房地产业异议处理权威专家、信荣律师团 总裁刑事辩护律师

主要：房地产业大要案、小产权房子（含农户楼、历史时间违建、汽车绿本房动迁）纠纷案件

这可能是笔者代理商强制性产权过户（再次合同履行)历经最多的一个案子了，并且是拆迁房的强制性产权过户！

顾客选购的拆迁房坐落于深圳南山区大冲城市花园，2015年7月1日签订，总面积125平方米，卖价380万，价格3.04万余元/平方米，保守估计已增值近2干万！

签订时，拆迁房并未初始登记，处在无产权登记记述的“银行黑户”情况：既没有房地产商（城市发展执行行为主体)华润地产企业户下，更没有卖方户下。

顾客付款结束所有购房的钱，卖方具体交货拆迁房给顾客后，因对外开放债务太多，失踪，涉案房屋被其债务人撬锁争夺！

2015年12月，顾客有求于笔者，那时候的状况是沒有初始登记不具有强制性产权过户标准，提起诉讼强制性产权过户大概率会输了官司，而提起诉讼解除合同理赔申诉成功后则没办法实行，且房子价格已大幅度增值，就算取得赔付也不划算。

“两害相权取其轻，两利相权取其重”，在解除合同理赔失房又失财，强制性产权过户与此同时申请办理中断或可获得房完成利润最大化的情形下，笔者或是代理商顾客提到了强制性产权过户起诉。

730万，深圳市高价二手房合同违约金案审核！

提起诉讼产权过户第一个的阻碍便是涉案房屋沒有初始登记，没有卖方户下，若想让法院宣判产权过户，前提条件务必是房屋在卖方户下，而若要到卖方名下，务必从房地产商户下产权过户到卖方户下，若需到房地产商户下务必等候初始登记。

用“发散思维 反促进作”，笔者巧设需求，规定法院宣判卖方在满足条件时立即申请办理其户下一手产证，华润地产给予相互配合，在获得一手产证后将涉案房产继承至顾客户下。

为避免法院以不具有产权过户标准为由驳回申诉和初始登记后被卖方债务人查封，笔者提起诉讼与此同时向法院提交了《中止审理申请书》和《保全申请书》、《有关要求华润地产企业帮助保护查封涉案房屋的函》，规定法院中止审理等待涉案房屋初始登记，通告华润地产企业在初始登记前通告法院第一时间预查封涉案房屋。

提起诉讼后 ，法院沒有判决，但实际上中断了审判，针对笔者的保全申请和规定华润地产企业帮助的规定则沒有理睬。

由于初始登记時间非笔者能够操纵，为避免初始登记后被卖方债务人在先预查封，笔者只有 采用原始的经常性去不动产权核心查看的方法查看。

人算不如天算，时许2017年春节后，笔者再查看时发觉涉案房屋早已初始登记并被卖方两债务人依次预查封、轮侯预查封，仅预查封额度便近干万，笔者代理商顾客申请办理预查封轮侯排在第三位！

698万！继730万后，深圳市重现“高价”二手房合同违约金！

至此，2个在先预查封已变成强制性转户的法律法规阻碍，不清除预查封和轮侯预查封，规定法院宣判涉案房产继承到顾客户下彻底不太可能。

因此，只有再次申请办理中止审理买卖协议，另案提到预查封的执行异议之诉、执行异议之诉（法院不同意接纳一并提到轮侯预查封执行异议之诉、执行异议之诉）。

在笔者代理商顾客提到预查封执行异议之诉被驳回申诉，执行异议之诉一审申诉成功（深圳南山法院宣判预查封不可实行涉案房屋），二审输了官司（深圳中院改判预查封可以实行涉案房屋）后，一审法院修复了买卖协议的审判。

2019年6月20日，深圳市南山区人民法院以涉案房屋被另案查封，至本宣判做出时，仍处在另案查封情况，在涉案房屋被解除限制以前，尚处在被强制性竞拍、产权年限迁移别人的不确定性情况，已组成买卖协议再次执行的产权过户的执行阻碍为由，宣判：驳回申诉顾客的所有诉请！

房市疑案：“浑然不觉”自身房屋11年以前被备案别人户下多次质押...

一审判决后，笔者代理商顾客提到起诉，二审期内广东高級人民法院重审顾客预查封执行异议之诉。

2121年1月29日，广东高院重审觉得预查封不可实行涉案房屋，宣判：撤消二审深圳中院执行异议之诉宣判，保持一审深圳南山法院执行异议之诉宣判。

破译了预查封对涉案房屋的实行阻碍后，轮侯预查封变为预查封，顾客再度提到执行异议之诉，一审法院给予适用，债务人方又提到实行执行异议之诉......

因也有查封，顾客担忧二审法院依然觉得组成履行合同阻碍，检察院抗诉，妥当考虑或是规定二审法院中止审理，等待第二轮执行异议之诉结束宣判不可实行涉案房屋后再次审判并宣判产权过户。

笔者持不一样建议，代理商顾客买卖协议之诉二审开庭审理向深圳中院主审法院表明：预查封可以清除实行，轮侯预查封变为预查封后当然可以清除，换句话说，就算是别的债务人提到第二轮执行异议之诉，可以预料的結果依然是可以清除实行，要求法院不会再中断，立即宣判解除限制后产权过户。

2021年11月25日，深圳中级人民法院二审宣判：

1、待涉案房屋消除查封后，原审第三人华润地产（深圳市）有限责任公司为卖方申请办理涉案房屋的房地产业资格证书；

2、卖方于获得房地产业资格证书的当天帮助上诉人顾客将涉案房屋迁移备案至上诉人顾客户下。

“买卖协议之诉 执行异议之诉”，从2015年授权委托，到2021年宣判，经历买卖协议之诉一审、预查封执行异议之诉、预查封执行异议之诉一审、预查封执行异议之诉二审、预查封执行异议之诉重审、轮侯预查封执行异议之诉、买卖协议之诉二审，历经六年整，稳扎稳打，步步惊心，终见花盛开，待要結果（进行产权过户），还需日子。

信荣说：重要、疑难问题、繁杂案子的纠纷案件解决方法挑选尤为重要

不得不承认，此案最后申诉成功是刑事辩护律师和大法官协力的結果。顾客授权委托时，由于沒有初始登记，彻底不具有产权过户标准，一审法院彻底很有可能立即宣判顾客输了官司，但一审大法官实际上采取了笔者的中止审理建议，一直直到初始登记后，又等到预查封执行异议之诉二审输了官司。二审期内，执行异议之诉重审申诉成功，二审大法官于还存有另一查封产权过户阻碍的情形下，采取了笔者的建议，立即宣判解除限制后产权过户，在审理实践活动中实则少见，由于依据现阶段法律法规，买卖协议再次执行之诉遇查封，务必优先根据执行异议之诉程序流程处理查封问题。

明知道沒有初始登记，不具有产权过户标准而提起诉讼强制性产权过户，明知道大法官很有可能不同意中止审理等待初始登记，明知道初始登记后房屋随时随地有可能被卖方别的债务人提前查封造成输了官司，明知道起诉全过程中有过多的可变性没法掌握输赢难以预料，依然越挫越勇，特别是在二审顾客都不认可状况下，依然挑选于顾客利润最大化的强制性产权过户起诉（一审规定中断，二审规定不中断），必须的是胆略，借助的是技术专业，磨练的是体力。

“信荣房地产业律师团”，技术专业保身，知名品牌强身健体，以技术专业谋发展，以整体实力谋出路，以用户评价铸光辉，以沉浸式体验、生物化工做为脚步，尽己所能，决胜千里，决胜法庭，维护保养顾客利润最大化，贯彻受人之托忠人之事的职业道德，您的授权委托是检测大家服务承诺的逐渐。