大反转！东莞地王在哪里，楼市凉了?

人有时候跑得太快，容易扯着蛋。

楼市如果跑得太快，也容易出毛病。

你看，去年一路高歌猛进的东莞楼市，今年上半年就出现了症状：

土拍余温尚存、地价还在涨，但成交却已经在下滑！

一边冷一边又热，冷热无常的诡异行情背后，难道东莞楼市也要泡沫破裂了？

我觉得，有必要先具体说说这两个现象。

首先第一个：地价疯涨！

怎么吹逼逼都没用，看数据就懂了！

今年上半年，东莞土拍一共拍出14块地，其中封顶成交地块有12宗，平均楼面价达到19803元/㎡，同比去年上半年，涨幅达到了85%。

除了楼面价在涨，还有两个纪录不得不提。

第一，在这14个地块中，有7个镇的商住成交楼面刷新记录，诞生新地王。

这7个镇分别是：

万江、大朗、寮步、虎门、厚街、清溪和桥头

第二，上半年有多个地块进入东莞楼面价和地块总价历史前十：

中海大朗地块楼面价25999元/㎡，登上东莞历史楼面价历史第2位；

万科松山湖地块楼面价25800元/㎡，排名东莞楼面价历史前8位

黄江保利地块，总价47.36亿元，排名历史第2

大朗中海地块，总价35.97亿元，排名历史第5

虎门万科地块，总价32亿元。排名历史第8

提到这要说一句，2020年，东莞楼市、土拍双双暴击，但全年只有4宗地块总价进前十！而今年上半年东莞就已经有3宗地进入前十。

虽然相比上一年，东莞上半年的土地供应不多，但只要一有土地入市，还是会有人抢。

大家的拿地热情，丝毫不比去年差。

地价一路涨，我认为有两个原因：

第一，去年行情的影响。

今年这一波土拍行情，其实还是会有去年的影响存在，毕竟去年东莞的涨幅是全国最高，市场热度和利好因素太多，很多大开发商也是卯足劲来东莞收割一波。

比如保利上半年在东莞就拿下5宗地，万科也拿下3宗地，其中还有一宗是松山湖的地块。

另外一方面，长期来看东莞还是缺地，东莞是大湾区中人口密度仅次于深圳的城市。

人多地少的结构性矛盾，始终是左右市场判断的一个关键因素。

第二，上半年供地的土地价值高。

下面是上半年东莞出让的具体地块情况：

图源：东莞楼市

从板块上看，上半年的供地基本上都是环深板块和松湖板块的地块。

这些板块房价普遍会更高，开发商对板块认可度也更高。

而且，这里面有不少镇区的地块供应本身就很紧缺。

像成交总价最高的黄江，2018年到现在，只有2019年出让了3块地，而且当时最高的楼面价价格只有10410元/㎡，现在黄江的最高楼面价已经比上一次翻了一倍有余。

再比如松山湖，2012年禁地令之后，到现在只有2块商住地出让，商住地少得可怜。

物以稀为贵，在土拍市场上，就是颠扑不破的真理。

土拍整得很热闹，但热度没有传导到成交上。

在最能体现楼市热度的二手房市场，上半年东莞的二手房网签约只有113.7万㎡、成交量达到10426套，同比减少36%，是4年以来最低。

从上图中，能看到2月新政调控之后，成交几乎是一路下滑。

1月份，去年的热度还在延续，单月成交量达到3523套；

4月份，成交量开始下滑，下滑到2449套；

6月份，成交已经跌到1661套。

深入前线看小区的成交量，这个趋势体现得也很明显。

这一次因为出现疫情被东莞人熟知的百悦尚城，位置就在南城总部基地附近，一直是成交大户。

去年年底的时候我去看百悦尚城三期的时候，当时的中介还和我说，一个月至少能有3-4套成交。

我去链家查找了百悦尚城三期最近的成交量，看到的是过山车式下滑的成交。

1月6套成交；

3月4套成交；

4月2套；

5月1套；

6月无成交

比较受欢迎的三期还算好的，二期成交更惨，1月份之后就再无成交。

我随手在链家找了东莞几个镇区的几个小区，发现的情况是：

虎门的万达华府，4月份卖了3套之后再无成交；

长安的长安花园，去年12月份卖了7套，今年3月到现在，4个月时间一共只成交了7套；

寮步的星城国际花园，1月份之后无成交；

塘厦的万科朗润园，1月份之后只成交了1套。

显然，2月份东莞的227调控政策和深圳的208政策发挥了一样的作用，东莞楼市的成交量被直接打击，市场也开始收缩。

成交量一路下滑的行情，房价是涨不起来的，看深圳的房价就知道了。

市场变冷，房价涨不起来，但地王却还在增加，这就是东莞现在尴尬的地方。

这么诡异的市场之下，东莞下半年楼市会怎么走？

首先，下半年东莞市场最值得关注的一点是：

下半年将有93个新盘准备入市，而且相对平均地分布在各个片区。

成交变冷之后，房价想要撑下去就已经很难了，新盘供应一旦再增加，对于东莞的房价会是更大的打击。

而且，不要忘了，调控之后，能够支撑本地楼市的购买力就只剩下本地客了，光靠本地客，在政策打击下撑不撑得住，上半年后半段已经展示了一次。

所以，下半年的房价东莞大概率会和深圳一样，下跌逃不了。

但是，东莞，一直是一个分化的楼市。

下半年，不同板块的房价情况会有很大的差异。

在5月的文章中，我曾经放过这样一张图，这其实很清晰地说明了当下东莞各个板块房价的情况。

四月的时候，滨海片区、松山湖片区、水乡新城片区、东部产业园区都在跌，但滨海片区和东南临深片区在涨。

下半年，其实房价走势的整体逻辑我觉得还会如此。

一直很稳的几个核心板块，比如城区片区中的南城和松山湖，房价会微跌。

几个相对边缘的板块，比如东部产业园和水乡新城片区的板块，房价下跌的势头也还会持续。

临深的滨海片区和东南临深片区，去年因为涨幅相对不大，所以上半年整体还能维持微涨，但下半年市场预期持续下降，房价横盘的可能性更大。

此刻的东莞，不管楼市现象看起来有多么诡异，房价都已经开始挤泡沫！

这对买房者和城市发展而言，或许是一个良性循环的开始。