深圳房价体系已经崩溃!

这是一篇有点烧脑的文章，字不多，信息量比较大。

曾经的深圳，房价体系是阶梯形的，从高到低依次递减，是理性的，可对标的。现在则是乱战之后，一片混沌。

2020年之前的许多年，深圳的房价体系都是以福田、南山两个中心区为价格锚点，以这两个中心区为圆心，向外房价一层层递减。

经过近一年半的巨变，原有房价体系已彻底破坏，福田南山两个价格锚点已经失效，深圳房价变成了一个多锚点和零星高点的格局。

新的格局是由后海、前海、宝中三个大中心，光明、沙井两个小中心组成了五个价格高地，房价由中心向外层层递减。

除了这五个中心，还有香蜜湖安托山的豪宅，福田、罗湖、龙华、龙岗的学位房组成了各自的房价高地。

前海、后海、宝中、光明、沙井五个新锚点，做为西部最热门最具想象力的片区，在这一轮大涨中都练就了新技能，就是向外围辐射和带动房价的能力。

比如宝中均价13万1，第一辐射圈碧海9万6，新安8万9，第二辐射圈西乡7万7，呈现层层递减规律（翻身是个特例，不专门解释了）。

西部之外的房价高地，传统的豪宅片区香蜜湖，原有的房价辐射能力消失了。各片区的学位房，更不具备对周边的辐射，它们和周边的房价，都形成了巨大落差。

比如与香蜜湖一路之隔的景田，一个15万6，一个8万7，价差近一倍。

比如带名校的华强北与不带名校的华强南，一路之隔，价差5万。

深圳房价从传统的一二三环依次递减，变为了西部多个热点片区环状递减加学位房多足鼎立的格局，这是第一个变化。

第二个变化，是热点片区和热点楼盘的估值标准被彻底打破。

原有的估值标准是看现在。

房子当前的地段，交通，配套，品质，学位加在一起，该值多少钱就卖多少钱，三万也好，五万也好，八万也好，都有标准可以衡量，市场会给出公正的估价。

现在一切全变了，房子值多少钱，没有标准了，因为现在不重要了，未来才重要。

然而，未来值多少钱没人知道。

不知道没关系，可以凭想象，想象是没有顶的。

西部的楼盘最有想象力，卖家愿意卖多少，它就值多少；买家愿意出多少，它就值多少，价高者得。

西部盘和学位房这一轮看不到顶，就是这个原因，因为想象力没有尽头。

现在正在发生的事，是热点片区的领涨盘不断打破成交纪录，新的价格锚点被不断确立，比如深圳湾最新均价是25万，宝中最新均价是14万。

这个价格不客气地说，目前是不值的，它包含了已透支的价格，包含了未来想象的价格。

然而在狂热的投资氛围下，值不值已经不重要了，价格一旦成交就站住了。新的房价锚点形成，外围片区会一圈又一圈地跟涨。

福田的香蜜湖已不再具备辐射能力，学位房更是只能拉动自己，不能拉动周边，这就导致西部和东部，甚至中部普盘的价差越拉越大。

这个趋势，短期还没有看到停止的迹象。

东西部的价差持续拉大，什么时候能够停止，并且理性回调，取决于几个层面：

1、西部利好兑现的程度；

2、新的热点城市取代深圳，深圳不再成为核心共识；

3、全国资金流入放缓，深圳不再永远涨；

4、房产逐渐剥离投资的属性；

5、不可预知事件对国内经济的重大影响。

深圳原有的房价估值系统已崩溃，新的估值体系还在建立之中。

这次起决定作用的，不是地段，不是配套，也不是交通，甚至不是学位，而是人心。