2020年深圳首个取得预售的楼盘公布，4.6万起推290套公寓

2020年新年首批楼盘

据深圳市市场监督管理局网站显示，贝悦汇大厦项目已于昨天（1月9日）上午拿到预售许可证。

根据备案情况显示，此次贝悦汇大厦此次拿预售的是贝悦汇大厦1栋，一共有893套单位，其中商务公寓290套，办公513套，还有90套商业。

来源：深圳市市场监督管理局

据了解，早在2019年12月7日，贝悦汇大厦就已经召开过产品发布会，很多人已经先睹为快了。

现场人气火爆

作为今年首个拿到预售的楼盘，预售证出来后，价格也成了大家最关心的点。

根据搜狐焦点的动态显示，贝悦汇公寓均价6.3万/平，单价6.1万/平，装修费按2500元/平计算。验资5万进行诚意登记，可享受99折优惠，但昨晚（1月9日）已经截止了，将于明天（1月11日）开盘。

来源：搜狐焦点

贝悦汇大厦此次推出的产品从价格、面积上来看，有什么样的特点呢？从整体来看又有怎样的价值点呢？地产大白熊简单做了一下盘点，跟大家分享……

No.1 | 壹

290套公寓，建面约30-60㎡

单价最低约4.64万/㎡，最高约6.72万/㎡

根据备案信息显示，此次推出的商务公寓产品一共有290套，建面约30-60㎡，单价约4.64万-6.72万/㎡。

最低备案单价约4.64万/㎡

来源：深圳市市场监督管理局

本次项目备案单价最低的单位为：1栋32层21单位；备案价格为：4.64万/㎡（按建筑面积计），总价约194万；建筑面积：41.81㎡；户内面积：26.45㎡；分摊面积：15.36㎡。

最高备案单价约6.72万/㎡

来源：深圳市市场监督管理局

本次备案单价最高的是1栋36、37层的02单位，一共有2套，备案价格为：6.72万/㎡（按建筑面积计），总价约235万；建筑面积：34.99㎡；户内面积：22.13㎡；分摊面积：12.86㎡。

备案面积最小约为30㎡

来源：深圳市市场监督管理局

本次备案面积最小的单位有14套，分别位于1栋31-37层的07单位和29单位。备案价格在6.13万-6.51万之间（按建筑面积计）；建筑面积约为：30.19㎡；户内面积约为：19.1㎡；分摊面积约为：11.09㎡。

备案面积最大约为64㎡

来源：深圳市市场监督管理局

本次备案面积最大的单位位于1栋31-36层的23单位，一共有6套，备案价格约在5.36万/㎡-5.45万/㎡之间（按建筑面积计），建筑面积约为63.6㎡；户内面积约为40.23㎡；分摊面积约为23.37㎡。

No.2 | 贰

办公产品建面约26-288㎡

最低约4.7万/㎡,最高约7.35万/㎡

根据备案信息显示，此次推出的办公产品一共有513套，建面约26-288㎡，单价4.79万-7.35万/㎡。

最低备案单价约4.79万/㎡

来源：深圳市市场监督管理局

本次项目办公产品备案单价最低的是1栋28-30层的23单位。备案价格为：4.79万/㎡（按建筑面积计），套总价约124万；建筑面积为25.98㎡；户内面积约为16.4㎡；分摊面积约为9.58㎡。

最高备案单价约7.35万/㎡

来源：深圳市市场监督管理局

本次项目办公产品备案单价最高的是1栋23层02单位，备案价格为：7.35万/㎡（按建筑面积计），总价约253万元；建筑面积：34.45㎡；户内面积：21.51㎡；分摊面积：12.94㎡。

备案面积最小约为26㎡

来源：深圳市市场监督管理局

本次项目办公产品备案面积最小的单位位于1栋28-30层的23单位，同时也是单价最低的单位，一共有3套，价格如上。

备案面积最大约为288㎡

来源：深圳市市场监督管理局

本次项目办公产品备案面积最大的单位位于1栋28-30层的20单位，有3套，备案价格约在5.37万/㎡-5.38万/㎡之间（按建筑面积计），套总价约1549万-1552万；建筑面积约为288㎡；户内面积约为182㎡；分摊面积约为106㎡。

No.3 | 叁

商业产品建面约10-68㎡

最低约7.48万/㎡,最高约11.5万/㎡

根据备案信息显示，此次贝悦汇推出的商业产品一共有90套，建面约9.56-68.48㎡，单价7.48万-11.5万/㎡。

最低备案单价约7.48万/㎡

来源：深圳市市场监督管理局

本次项目商业产品备案单价最低的是1栋地下01层30单位。备案价格约：7.5万/㎡（按建筑面积计），套总价约307万；建筑面积为41.09㎡；户内面积约为16.07㎡；分摊面积约为25.02㎡。

最高备案单价约11.5万/㎡

来源：深圳市市场监督管理局

本次项目商业产品备案单价最高的是1栋地下01层88单位，备案价格约：11.53万/㎡（按建筑面积计），总价约168万元；建筑面积：14.55㎡；户内面积：5.69㎡；分摊面积：8.86㎡。

备案面积最小约为9.56㎡

来源：深圳市市场监督管理局

本次商业备案面积最小的单位位于1栋地下01层43单位，备案价格约：11.5万/㎡（按建筑面积计），总价约110万；建筑面积约为9.56㎡；户内面积约为3.74㎡；分摊面积约为5.82㎡。

备案面积最大约为68.48㎡

来源：深圳市市场监督管理局

本次商业备案面积最大的单位位于1栋地下01层35单位，备案价格约：8.8万/㎡（按建筑面积计），总价约601万；建筑面积约68.48㎡；户内面积约为26.79㎡；分摊面积约为41.69㎡。

No.4 | 肆

贝悦汇大厦-罗湖核心区物业

大量旧改为未来提供价值想象空间

贝悦汇大厦是泰丰地产在深圳的首个城市更新项目，位于布心路与翠竹路的交汇处；项目建筑高度超过170米，可以说是翠竹片区旧城更新的标志性项目。

贝悦汇大厦占地约4520㎡，建面约64500㎡，总套数893，整个项目包含了地下商业、办公、商务公寓等多种业态；此次推出的是公寓、办公、商业三种产品均拿到预售。

3地铁交汇，交通便利

从交通来看，项目紧邻深圳地铁3号线、5号线、7号线，可通过地铁通达南山、福田等核心区，交通比较方便。其中与最近的地铁站水贝地铁站相距约500米（百度测距），步行约7分钟可达。如果仅从交通来看，便利性还是蛮高的。

旧改集聚片区，未来价值可期

从区位上来看，项目坐落于罗湖核心片区—水贝珠宝产业园。根据规划，未来项目所在片区里有多种类型的旧改，比如与产业相关的商业、大厦类旧改，有满足居住需求的住宅旧改。其中影响力较大的有京基水贝村旧改、京基布心村旧改和京基水围村旧改。

根据政府规划水贝片区未来旧改体量将超过300万㎡，写字楼供应量超过100万㎡。（来源：深圳市规划和自然资源局）。

未来该片区将未来重点发展总部办公设计研发等产业链，配套珠宝艺术广场、珠宝博物馆、全球新品发布中心。同时还规划将距项目一路之隔的贝丽北路打造成国际珠宝大道，引入全球知名珠宝企业，将为片区带来庞大消费力。

但每每提到旧改，大白熊不免要提醒一下读者，旧改、规划兑现什么的，都需要时间，或许也存在一定的风险。对于做资产配置，投资而言，也是一把“双刃剑”，它既有可能实现更高收益，当然等待的时间也更长，不确定性也更多。

No.5 | 伍

公寓产品约4.64-6.72万/㎡

周边二手房价超过10万/㎡

要不要买？

分析了那么多，想必有粉丝早就想问“能不能买”？接下来大白熊从几个角度来进行分析：

1、有一定价格优势，但功能略欠缺

根据链家网上二手房挂牌数据显示，目前罗湖片区二手房均价约5.7万/㎡；其中项目所在片区-翠竹的二手房挂牌均价约7.7万/㎡，相较之下贝悦汇大厦公寓4.64万-6.72万/㎡，如果从翠竹大片区来看，价格优势还可以。

来源：链家网

来源：链家网

然而根据项目周边房价的统计数据显示，周边二手房均价在3.9-11.1万/㎡之间，其中大部分集中在5万/㎡左右，而且基本是住宅产品。

综合来看，有一定的价格优势，但由于贝悦汇大厦推出的是公寓产品，从可享受教育资源角度来看，略逊同片区的住宅产品。

2、“二手房倒挂”，未来还有增值空间

根据链家网数据显示，目前罗湖仅有4个住宅新盘在售，均价约6.5万-7.5万/㎡。也就是说目前该片区部分二手房价格远高于新房，存在“二手房倒挂”的情况。这说明该片区还有一定的潜力空间。

来源：链家网

3、小户型产品，门槛低

此次贝悦汇大厦推出的商务公寓面积最小约30㎡，总价约185万，按首付5成计算大概92.5万就可以入手，相比起动辄几百万、上千万的住宅，门槛还是比较低的。而且还是公寓产品，不限购不限贷，那么就比较适合那些预算不高，没有购房指标的人。

作为今年第一个拿到预售的新盘，此次拿到预售的是公寓、办公、商业，这篇文章就整体预售价格、到区域、到公寓价格分析进行了较为详细的分析，希望能给到你有用的参考建议。

房子好不好？该不该买？

大白熊还是那句话：适合你的，就是好房子；在这之下，如果你刚好够预算买，那就应该买。

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