重磅！国内最大地下商业街规划最新出炉

原创： 岛主 深圳看房团 今天

重磅！国内最大地下商业街规划最新出炉。坐标，深圳科苑大道。

24日，深圳自然资源与规划局官网公示，由南山区政府组织编制的《轨道13号线科苑大道地下空间综合开发详细规划》进入公示期。规划显示，未来的科苑大道地下，将建3.4公里的“硅谷大道——立体生态创享街”。

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三公里地下商业街规划出炉

9月24日，深圳自然资源与规划局官网发布公示：

公示称，该地下商业街位于深圳地铁13号线的五站（松坪站、科兴站、深大站、深大东站、科苑站）四区间道路下方的地下空间资源，并统筹利用道路两侧绿地规划下沉广场，打造面向湾区和未来的“硅谷大道——立体生态创享街”。

规划范围为：北至京港澳高速，南至滨海大道区间，位于科苑大道道路红线内以及道路两侧绿地和广场用地沿线区域。

功能定位为：以交通功能为主，以文化、商业、休闲、娱乐等功能为辅，为高新园科创办公人群、周边居民、游客提供文化休闲、慢行交通等公共服务，是城市公共空间体系的重要组成部分。

规划显示，13号线五站四区间总长约3.4公里，道路下方地下空间开发边界总规模约10.07万平米（不包含轨道区间与轨道站点），实际地下空间工程开发规模不大于总开发边界。五站四区间所形成的五段地下空间综合体每段需满足总体交通功能不小于50%；商业空间不大于30%；公共设施及未来功能面积不小于10%；其他设备功能面积约为10%（可根据具体工程实施方案进行优化）。在以上总体控制要求下，每段地下空间综合体可根据具体工程建设条件对商业面积进行适当腾挪，可腾挪比例不超过10%。为保证地下空间品质，地下综合体整体商业规模不大于实际地下空间工程开发规模的30%，总量不超过3万平米（不包括周边下沉广场附属配套设施面积）。

规划显示，该地下空间以车站、主干道共划分出六段科苑大道地下空间开发利用区间。其中北二区、中一区、中二区、南一区、南二区这五段为地下空间重点利用区间；北一区重点控制松坪站向北至西丽高铁枢纽地下人行通道边界，以及松坪山公园地下空间开发利用边界的区域。

对于规划的意义，公示表述为：展示创新城区的形象，为片区提供活力多元、交流共享的重要公共空间。建成后将缓解高新园区地面人车交通矛盾、公共服务设施不足，空间资源紧缺、环境品质亟待提升等问题。

3.4公里的总长、超过10万平米的总规模，以及大约3万平方的商业规模，意味着，这一地下空间，是迄今为止国内最大的地下商业街。

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科苑片区配套大升级

随着粤港澳大湾区规划以及深圳建设先进示范区的展开，科创已经成为深圳代表中国走向世界，和纽约、伦敦、东京等国际一流城市对标的最闪亮的名片。前海-深圳湾-科技园片区，已经成为国人眼中的最核心地段，但作为产业聚焦地，由于寸土寸金，这里的生活体验并不好，在这里上班的高科技人才，交通、购物、娱乐等方面的需求，由于时间与空间的限制，都得不到较好的释放。

而刚刚公示的南山科技园“硅谷大道——立体生态创享街”，将极大的改变这一现状。

说到地下商业街，不能不提位于福田CBD的地下商业街-——连城新天地。这条开业于2012年的地下商业街，以其云集的名牌，亲民的价格，差异化的定位，已经成为在福田CBD工作的上班一族生活工作中的一部分。

新规划的科技园地下商业街，地处科技园片区，这一片区的特色很鲜明，高科技企业云集，乘坐地铁上下班的人，大多是高科技企业的白领，他们对于生活有一定的品质追求，但对于价格又比较敏感，因此，新规划的地下商业街，不但能够为在此上班的白领一族提供餐饮、购物等方面的便利，也必将为周边居民提供了更多的消费选择。

得益于前海-蛇口自贸区的巨大利好，南山房价引领了自2015年开启的暴涨模式。在短短的一年时间内，南山房价从40000元/平米跳涨到66000元/平米，取得了165%的涨幅。这使得那些“过了上海宾馆以西都是乡下”的老深圳人“大跌眼镜”，于是，唱空南山，仿佛成了市场上一股不小的力量。

然而，如同资本市场上“强者恒强”的逻辑一样，房地产市场同样存在这样的逻辑。南山特别是前海的房价，并没有因为其暴涨的历史而出现某些专家所预测的暴跌局面，反而出现了屡创新高的局面。如今，类似于北大剑桥联合办校落地前海，深圳最大地下商业街落地科技园一样，南山不但成为产业的高地，也随着各种配套的落实与完善，使得南山成为名副其实的宜居之地，从而堵死了房价回调的空间。

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科技园片区房价坚挺意味着什么？

作为深圳较晚开发的区域，科技园片区的房价目前在深圳属于第一阵营，均价达到9万左右。十年前，这里的均价是16000元左右，而深圳的均价是13000左右，十年后，深圳的均价是54000元，而这里的均价则为9万。也就是说，十年间，深圳的房价平均涨幅为415%，而科技园的平均涨幅为562%。

这说明了一个在投资房产上的最大定律：投资房产就是投资政策。对于深圳投资者来看，建成于2001年的科技园，起初并没有太多的吸引力，虽说有着明确的政府规划，但周边配套的完善与便利，与福田、罗湖根本不在一个档次，但价格却要贵上一大块。但是从投资回报比上看，跟着利好投资，最终的回报一定是要高于没有政策利好的区域。

当然，我并不是说，让你现在去投资南山。投资南山的最佳时间点已经过了，反而是一些利好刚刚出台，房价还没有大涨的区域。比如，深圳的光明、坪山、龙岗、沙井、甚至是处于旧改周期中的罗湖，以及真正有利好加持的临深片区，比如，东莞靠近光明的黄江片区、惠州靠近龙岗、坪山的惠阳-大亚湾片区、广州的南沙、中山的火炬与南朗等，都是值得投资者重点关注的区域。