80万首付，跟恒裕滨城做邻居，你觉得可能吗？

如果我告诉你80万首付，买到67平的二房，在深圳" target="_blank">南山，你敢相信吗？

如果我再告诉你，它还是带育才三小和育才四中的双学位房，你敢相信吗？

如果我再告诉你，它的隔壁就是单价28万以上的恒裕滨城，你觉得可能吗？

尽管你有一万个不愿意相信，但是就是真实的发生着，并且就在2020年4月份，还不到一年。你所认为的不可思议，只是专业中的习以为常。绝大多数够不起深圳房子，都不是钱的问题，而是你打子弹方法和抠动扳机的欲望。

之所以现在分享出来，主要是担心一旦过早过热后，会提前拉高放盘的预期，导致评估和市场价格严重脱节。一般有这样评估溢价很高的房源，我们在进场之前，通常都不会大声旗鼓。再加上我们的学员，已经供楼半年，该低调的时候应该也都差不多了，是时候把这种策略性投资购房的喜悦和大家分享一下。是什么小区，首付80万，还能买到67平的二房，而且还是育才的双学位房，还能跟恒裕滨城做邻居呢？

弘都世纪公寓

就是它，弘都世纪公寓。大家一看到这个名字，这不是公寓吗？然后就不暇思索的划走了，也不会太多关注。它的名字非常具有欺骗性，弘都世纪公寓只是名字叫公寓，但是是实打实的70年住宅，也不是商住两用的土地性质，2005-2006年入伙的，房产证上写着住宅，也不是写着单身公寓。从一开始的判断误差，就淘汰了一半的竞争对手。

再加上这个盘体量非常小，总住户不到180户，户型以复式居多，是相对比较容易在挂网、市场、评估上“做文章”的。我们也是观察了这个盘有很久了，2019年整年没什么太大动静，当我们发现评估和市场溢价的差距非常大的时候，机会就来了。

我们会清楚的发现，2017年到2019年，单价从7.9万/平到8.4万/平，这个盘几乎是没怎么动过。多数人看到的比较蒙，还能进去吗？而我们看到的恰恰是机会。这个机会不是说，有什么导入性的产业，旧改、学位增量，这些统统都没有，对于多数人就放弃了，不考虑了。而我们关注的则是在银行和评估公司眼里是如何认定这类资产。对于投资来说，最重要是只有两点：第一是资金成本（WACC），第二点就是投资回报率（ROIC），简单的说，用多少钱办多大的事情是我关注的，不给附加值买单才是最大的保值。看到这种带双学位，并且又是在后海核心地段的资产，处在一个待价而沽的阶段的时候，恰恰就是时间差最合适的机会。

我们的学员李某，在去年2020年4月初的时候，以单价8.15万的价格550万杀进去，最让人不可思议的，银行的评估居然可以到单价10万/平，总净值675万，大概是因为量小的原因，果不其然，1个月后市场成交价就到了11.2万/平。李某名下无房，首房首贷，也就意味着，可申请银行的住房按揭贷款为675*0.7=472万。首付可想而知，连80万都不到。总的费用成本，稍微整理了一下，大概不会差几千块钱。

小区：弘都世纪公寓

类型：70年住宅

学位：育才双学位

面积：67.5平

总价：550万

评估总净值：675万

可申请房贷：472万

月供：2.5万/月

租金：7500元/月

首付：78万

税费：6.7万（满5唯一）

首垫：3.5万

赎楼：红本

佣金：6万

合计全部成本：94万

对于我们学员李某首付子弹120，月收入3万，是绰绰有余，留足1年半的月供防火墙，再加上下半年布局一些股票市场和基金定投，真正的实现了短线和长线同时操作，双线收益，这样才算是“玩房产”。

深圳没有买不起的房子，只有买不起的思维，没有最好的房子，只有最合适自己的。每一个人都有一个属于自己的购房边界，而多数人总是被自己的眼界限定在局里，多走出去看看，多去向有结果的人请教学习，你会发现不一样的世界。评论区说出你想上车的楼盘，一切皆有因缘！