作者：公子不悔
01
几天前，佛山住建局发布了《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》，明确表示：
商品房预售款应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得在监管账户之外收存预售款。
佛山市规定：
商品房预售款包括预购人按照商品房买卖合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当在市内选定一家商业银行作为监管银行设立商品房预售专用账户，一个商品房预售许可证对应一个监管账户。
换句话说，新楼盘的预售资金不会直接给到开发商，而是放在银行这个第三方，由银行监管，开发商不得在这个被监管的账户之外，再另开账户收受买房者的预收款。
尽管这还不是直接取消预售制度，但可以认为这是朝着取消预售制度迈出了坚实一步。
包括佛山在内，已经有18个省市对预售制亮剑，意味着，这个从香港传入内地，成为高房价推手和烂尾楼始作俑者的预售制（也叫期房制度、楼花），正在逐渐走向终结。
所谓预售制，就是房子还没建好，就开始卖，开发商就可以拿着卖楼的钱，去兴建住宅，并继续拿其他地块。
最初的地块，开发商是去银行贷款拿下的，住宅楼的建设成本，是买房者的资金，开发商相当于空手套白狼，以超长的杠杆，用银行和消费者的资金，撬动了自己的财富。
这个奇思妙想，始于香港地产商霍英东。
1953年，35岁的霍英东在已经买下了的香港四方街地块，准备兴建100栋住宅楼，四方街还没动土，霍英东就开始派发售楼说明书，在说明书上向市民推介分期付款的买楼新方法﹕第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。
于是，就形成了最初期的分期付款和“卖楼花”。
02
内地改革开放之后，深圳以香港为师，不但学习了香港的土地财政制度，也学习了卖楼花这个预售制度。
土地财政与预售制，的确为深圳的发展，按下了快进键，在深圳试验成功之后，1994年，中国内地出台新的《城市房地产管理法》，正式引入了起源于“卖楼花”的商品房的预售制度。
房改之后，预售制为中国内地的城市化，做出了较大贡献，这一点不可否认，也不可抹杀。
但发展到了一定阶段后，预售制的弊端也显现出来了。它至少带来了两个致命伤害：
第一，开发商卷款跑路现象频出。
想想看，房子还没建好，开发商就通过预售获得了买房者的资金，这给了那些捞一把就撤退的企业卷款跑路的机会。
房子建到一半，卷款跑路，导致工程烂尾，买房人无法获得房子的事情，屡屡见诸于报端。
此外，预售制加快了资金高周转，开发商获利心切，哪有心思精雕细磨产品，于是房子品质问题频出，即便是头部开发商，也概莫能外。
由此引发了一系列维权事件，给整个社会的稳定，买下了不安因素。
第二，房价不断被推高。
房价大涨的推手，有很多，比如土地财政、城市化、炒房投资等，再比如预售制。
预售制，加快了房企获得资金的速度，房企拿着买房人的钱，继续拿地，拿完地房子建到一半，又开始预售，如此不断循环，资金不断流入土地市场，土地市场一片火热，土地市场火热，势必会传到给二级成交市场。
想想看，如果银行不给房企贷款，没有预售制，房企拿地必须从自己口袋里掏钱，他们哪来的勇气和底气，去不断拿地？
03
过去，我们需要快速城市化，预售制的优势大于弊端，但如今城市化进程放慢，弊端已经大于优势，在这样的背景下，已经有十多个省市提出了预售资金管理办法。
比如文首说到的佛山，在佛山之前，成都、昆明、唐山、太原、江西、惠州、桂林、长沙、汕头、石家庄、银川、福州等十几个省市提出了预售资金监管制度。
也即，专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督。
预售款存在被监管的账户中，工程划分成了多个节点，每一个节点，设定了一个监管额度。
比如佛山规定，形象进度至主体结构封顶前，监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的10%；项目完成主体结构封顶至配套安装工程（基本水电工程）完成前，监管账户内的预售款不得低于项目销售总额的5%等等。
目前各个城市设定的监管额度不一，太原是40%，江西是全部，昆明是30%，各有不同。甚至于唐山都规定，有严重质量问题预售项目，暂停拨付房企商品房预售资金。
如此，可以更好地防范因开发商卷款跑路导致楼盘烂尾、买房者的钱血本无归事件发生，也可以降低房地产周转速度，降低房企的杠杆率，最终给楼市降温，给房价降温。
有人说，直接取消预售制，岂不是更好。
取消预售制，是最终目的，但目前预售制在房地产市场中根深蒂固，直接取消，带来的危害势必会影响房地产市场健康发展。
直接取消预售制，对很多以来预售的房企是致命一击，可能会引发房价大跌，引发系统性金融危机，得不偿失。
冰冻三尺非一日之寒冷，沉珂旧疾，需要徐徐图之，用药过猛反而会伤害机体本身。
目前，只有海南完全取消预售制。海南迈出的这一步，是其他省市终将迈出的步子。
预售制终将消亡，届时，维持房价稳定，便又多了几成胜算。
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