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提问：房姐好，感谢您提点！想咨询问题如下：1. 自住方庄，已入手tty北二区一楼眼镜四局大平层187平米一套。现在想把之前天通苑公园里(不是公园两栋)一套商业47平米卖掉可得200左右，手上还有最后子弹100，再适当dyd，只要租金可覆盖利息即可。准备在tty再入手一套，纯粹投资，这个方向对吗？如果公司买入每年房产税的成本加上的话，值得长持吗？2.这段时间一口气读完您所有文章后，还是对tty东二东三的房子旧改观不了，我没投资过那么旧的房子(投资小白我)。目前东二东三楼龄20年，长持10年后楼龄30年，如果是北京市中心的老破大小的流通性我都能理解，十年后三十年楼龄的tty老破大的流通性在未来看好的原因是什么呢？想请教您！房产投资小白但热爱学习自我提升，非常感谢！
回答：你好，天通苑为什么有投资价值？
原因是面积大单价低，这一类标的对于眼光有一定考验，需要判断到底是不是因为面积大而导致的低估，还是本身物业的市场落差？对于真正优质的面积大单价低来说，本身是一种洼地的存在，从牛市再到调整期，始终保持一个缓慢上涨的势头，目前仍有套利空间，不过优质的价格不太好抢。
以老破大和老塔楼为代表的标的，按照逻辑可以归纳为一类，由于各种各样的原因被市场所歧视，流动性低，市场需求呈现跳跃式变化，只有那些未来真正具有市场需求，只是目前被市场忽略的老破大老塔楼，才具备投资的价值，这两类标的由于被高度低估，一旦重新被客户群看中，即使大盘调整依然完全无视，在牛市种也是涨幅最大的两类标的，找到这两类标的，对于选筹的要求要更大一些。从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小时，到大望路1小时，已经是接驳产业区的城区居住区。
天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。17号线开通，可以直接接驳东二东三环。13号线分拆，回龙观天通苑一体化，购买的基本盘增加。天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，价格便宜就可以跑赢大盘。
加上未来科学城利好，落地后，天通苑未来价格会逆袭。天通苑不适合小白上手，属于鬼牌，适合底仓充足的老手作为长持的航母。天通苑的优点是单价低，预售比高。
子弹300以上，投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：你好姐，坐标贵阳，体制内，爱人私企，家庭年入15，现甘荫塘虹祥花郡一套90平小三自住，小孩马上上小学，想在宅吉附近入手一套二手学区房（80、90年代的）供孩子上学加自住。请问如何做到既兼顾孩子教育又兼顾投资？现住房是出手好还是出租好，出售75万左右，出租1600左右。静待高招！
回答：你好，南明花溪板块未来还有潜力，建议继续持有。 虹祥花郡如果尾款少于30%，做截断抵押融资，继续入手一套小户型学区房，挂学位即可。 学区房是纯消费产品，投资一般是回避的，学区房的正确用法是孩子即将上学提前买入，孩子毕业后卖出。非笋误入。 虹祥花郡出租即可。
提问：新人首问，美丽的房姐你好，刚发现你这个大神，才知道自己犯了错误，想问下到底怎么弥补，昨天在西安花了49万全款买了一个公寓，保利爱尚里，说是可以落户，本人在长安区有一套住宅万科城，这比投资是不是特别亏（貌似那公寓租金回报预期不错，旁边的一居室能租到2500每月）？手里还有不到30的子弹，本来计划明年再买一套万科城的住宅（一套房带一个学位，陕师大附小附中），预计明年初还会有30的子弹到账，现在怎么办？感觉亏了～
回答：你好，公寓没有涨幅，租售比跟房价涨幅相比，不值一提。未来公寓的交易税费在20%左右，所以流动性非常差。 大部分人买公寓都是平进平出还赔了装修和税费。 建议跟售楼部协商下，看能不能退房，或者花点钱更名，实在不行改成贷款也能稍微挽救下。 西安还能开发出房票，入手一套低价潜力盘，淘笋。 若西安房票用完，建议沈阳建仓，单价7.8千的盘，租售比可以到4%左右，在全国都算比较高的了。
提问：房姐好，非常崇拜您，之前在您的指导下在武汉买了房，现在有一个问题想请教您，武汉有哪些产业适合做生意的，最好是能线上的（能做电商的），本人一直在外地做电商，现在想回武汉发展，不知道做什么好，不是很了解武汉的产业，只知道有服装，麻烦房姐推荐一下，谢谢！
回答：批发业现在越来越被短链化。以后都会发展为重度依赖机器智能。 电商更好，但门槛也在越来越高。 做服装，网红经济是风口。更个性化、定制化的需求。 一条，得到，微博网红店，抖音卖货...... 本质都是经营流量电商的商业路线，区别只是流量来源不同。 做微博大V的成功率十不足一，抖音几千万账号，头部账号也只有几百个。 获取流量在任何一个行业都不容易。 至于进货，这点基本不重要，拼多多也有客户，5毛钱的糖分也能变成500块的保健品。 怎么找到客户，才是关键。
提问：房姐，问个方案看是否可行:本人武汉市户口，但在武汉买的房子大于三套以上，特想在武汉内环买一套，可现在限购了。又不太想跟老婆假离婚破限购。我父母目前户口都是外省的(父母离投靠岁数还有近10年)。 计划方案:我出全款钱，在非限购区用父母的名字买入武汉四环外房一套，然后我父母用此房先转为武汉户口及身份证。然后我再出全款钱，再用我父母的名义在限购区买入内环房一套。请问这样能不能破限购。请翻牌啦
回答：方案不可行 不限购区买新盘才可以落户，需要2-3年的交房周期。 你名下的房子，升值潜力不大的可以线出手，再做裂变。 或者花点钱给父母破限购买，可以再开发至少2张房票。
提问：房姐，请问武汉绿地国际金融城西斯莱公馆现在出手什么价格合适？ 另外问下，湖北大学对面还建房现在什么行情？等回复
回答：西斯莱公馆单价3.2左右可以出手。 还建房要看小区，有证的单价是周边商品房在8-9折左右，无证的单价是周边商品房价格的5-6折。
提问：美女好新人提问。【现状】 女45岁一孩辞职在家。家庭名下深圳两套次新小三房都在还贷中。其中南山房贷由每月租金+我退休金解决。另一龙中自住老公还贷（目前工资只够还房贷）。现金够支撑一年生活，我不打算在工作。【问题打算】解决房贷问题。手头资源130先息后本两三年期+40万信用卡，原计划利用它来买广州南沙湾房稍好10年后他退休去那生活。到时卖掉龙中还掉所有房贷。但纠结1常年以贷还贷的压力能否坚持.2舍深圳去广州生活合适否。孩子长大大概率在深圳工作。感谢看到你的文章打开点思路，就是再少钱在南沙蕉门买一普通次新，同时在沈阳买一个三五年卖出至少现金流可见。不然绷得太紧。看你建议如何快点解套400多万房贷痛
回答：你好，龙中自住挺好的，唯一的缺点就是涨的太慢，如果可以接受租房住，建议出手龙中裂变广州和沈阳。 可以考虑深圳房产加按揭，利率更低，年限更长。 但是南沙要做好长持的准备，目前看不确定性大。 南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。 手里至少要留足3-5年月供。
提问：房姐你好！武汉户口，现在有资格在北京买房，因为以前有贷款记录，只能首付6成。现考虑北京买，意向两套三元桥附近老房或者亦庄新房。大概率暂时不会自住。请问如何选择？还是干脆回武汉买两套新房？
回答：北京全款抵押买入，相当于首付三成，你可以看600万以上的标的 国展西坝河三元桥的老破小是很贵的（7-8万）。但是金台路，十里堡，北工大还有不到6万的，位置更好。 未来亦庄主要向东发展，自住保值可以买禧瑞天著，但是投资角度看亦庄整体溢价，建议回归主城区。
提问：房姐，郑州金水区看上老地王中海锦苑一套总高26在3楼带楼台的89小三房，连廊式，有赠送面积大概8平方小卧室，中等装修2016年底交房，业主追高买入，现在没有差额税，总价190，抵押140。缺点楼层底，优点露台30平，是否值得入手？
回答：偏贵 郑州1.6-2.5有很多优选。金水2万这个属于平庸。 如果是自住，用拆骨法 基本盘单价2万，赠送面积3折入手，3楼属于特殊楼层 折价10%，最终价值在180左右。
提问：美丽房姐你好，我也是武汉的，父母家在远城区，目前他们手上有两套不限购的武汉郊区房。 我在深圳，在龙华金地梅陇镇一套89的小三房，坂田万科城一套120的三房，另外观澜一套有拆迁概念的小产权房，总共贷款余额100。 请教房姐，目前手上子弹70，应该如何配置资产？
回答：金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。 现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。梅陇镇有空间。 坂田万科城：
1.大社区、高低配；
2.绿化率高但人车不分流；
3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁（除四季花城沿五和站）、商业和好的学校。
4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。
对于这个板块我的看法是：
1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用；
2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势。可以继续持有。 建议把父母的2套不限购郊区房置换到武汉三环内主城区。 深圳截断抵押一套融资，把子弹凑到150以上，入手福田 宝安 南山这几个核心板块的潜力盘。
提问：美丽房姐，您好！ 我的情况是这样的：广州两套房，一套写老婆的名字，在番禺，月供2K，值350W；一套写我的名字，在南沙，月供5K，值100W，两套都是婚后买的。老婆小孩老人都在广州，我深圳上班周末回广州。 目前子弹50，年入60，南沙的房子，想卖掉，然后去深圳供首套房。请问想法是否可行？还是说在广州买第三套房？如果广州买，要怎么样操作才有购房资格？打扰您了。
回答：你好，总体看深圳好于广州，但是深圳现在已经是高位，只能在第二梯队 补涨区域内淘淘笋。 南沙已经入手了，可以长持。 把番禺这套尾款还清后过户到你名下，离婚腾出老婆的房票，全款房做抵押融资，加仓深圳。 感谢付费！
提问：房姐，有个疑问，现在买房子租金回报率比较低，产生不了现金流，回报率高的，我调查一下有几类，一国外房产永久产权，金边曼谷马尼拉，二公寓和商铺，三一二线的超小户型住宅，但是这些都不具备融资能力
回答：目前能投资，租售比最高的城市：沈阳，长沙。可以优先考虑。 海外投资考虑的点很多，经济发展好房价预期高的可能杠杆低，租金高的可能税高，且信息鉴别成本高，绝大部分拿到国内的外销盘性价比都一般，代理费用10%起跳。自己去海外多个城市考察也不现实。 如果A8.5以上可以考虑，普通人就不要舍近求远，过海龙是要打折的。 如果真的想要配置海外资产，追求10%以上的平均收益，可以研究下 REITs（房地产信托投资基金）
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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