我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：我用了两天的时间，在贝壳APP上看了好几个城市老破小和次新的成交记录， 每个城市都至少选取5组老破小和次新进行涨幅的对比 我发现了下面的这种现象 过去5年，北上广深南京武汉 这些城市老破小的涨幅和同地段次新的涨幅是差不多的 但是过去5年，成都长沙沈阳，这三个城市老破小的涨幅远远输给同地段的次新房 这是为什么呢？成都和武汉是同级别的城市，这两个城市的次新房涨幅是差不多的，但是成都老破小的涨幅要远远低于武汉老破小的涨幅，这又是为什么呢？
回答：1. 实际情况应该没有你描述的差异这么大，很可能前面那些城市过去5年次新房的涨幅也会比老公房大一点，但没有大很多；后面那些城市，这个差距拉得更开一些，但也不至于是特别大的差距。比如，上海、南京，市区老公房的涨幅在过去5年确实是不如次新房的，当然，就像上面说的那样，差距不大。少数例外是一些热门的学区房。
2. 前面那些城市的能级总的来说更高，市中心存量财富的积聚效应更明显，所以老公房相对会更加保值一些。后面那些城市的市中心存量财富积聚效应相对没那么高，土地供应也比较充足，新增的新房供应就会比较明显地形成对老城区老旧住宅的冲击。
3. 武汉和成都，还是武汉能级更高一点。毕竟，一个是中部枢纽城市，一个是西部枢纽城市。九省通衢，何等的霸气。当然， 还是那句话，差距是有，但不会很大。
提问：新人感谢房姐雪中送炭，请问道义的未来客户群是？如下户型请给我指引。 1.书香苑 a.40平，电梯南一室，1或2套。 b.70平，电梯南一室半一厅。 2.江南甲 A.60平，步梯6顶，南两室一厅。 B.65平，电梯中层，南一室半两厅。 C.75平，电梯低层，南两室两厅，不挡光。 3.北皇姑虹桥分校旁，90平电梯低层，五明三室一厅，不挡光。 以上单价，装修都相近，如何选择？求房姐引路。
回答：你好，感谢付费！ 道义是大学城学生导入后，逐步带动的人口增加，在地铁二号线开通后，依托轨道交通出现的二次成长。有一定的人口基数，未来好租好售。 沈北和北皇姑我自己都有仓位，这2个板块未来发展都看好，但是短期内优先沈北。 北皇姑地段虽好，不过问题（拆迁和历史原因）不解决，则短时间内突破不易。 江南甲第B和C优先考虑，主要看户型，一般是优先大面积。
提问：新人首问，睿智的房姐：现有保利城两室，贷款还完，自住。五湖盛世年华三室，贷款还有10万左右，现金子弹60，生活半径在青山，不会有大变动。 现在孩子要上小学了，需要在青山买套带学位的自住，看了江南春城对口吉林街小学的三房97平，江璟城对口红钢城小学的只有80的两房和130的三房，该怎样选？另外楼层该怎样选？1-30是递增的，30-48是递减的，该选哪一层？ 准备置换五湖的盛世年华到青山的学区房，因限购，还准备买套不限购区的投资，应该买哪里？
回答：你好，江南春城环线位置更好，江璟城品牌更好，主要看你自己的喜好。 实用性上看更倾向江南春城97的3房。 30-48之间选择40上下都可以，超高层选择高区。 目前武汉不限购区都没有投资价值，建议开发老人票，做接力贷 继续入手三环内低价潜力盘。
提问：房姐你好，有个困惑想咨询。 本人34，已在深圳定居，目前只有子弹70，考虑购买深圳小产权房，目前我物色了两套小产权如下， 1松岗芙蓉立交附近，大产权房50年，距离地铁比较远，单价1.3万，可返租金三年，可签5年130%回购协议，已经有人入住，是深圳未来东部发展辐射地区。 2龙岗科技工业区附近，大产权房50年，距离在建地铁很近，单价1.9万，预计今年8月完工，距离福田市区近。如果不考虑风险，我倾向于第二套，因为距离地铁近。但考虑风险，这两个小产权都是有大红本的（感觉相对其他小产权是农村集体用地会靠谱些），50年的工业用地剩余40年，签使用权和收益分配协议公证，存在到期后风险，听听房姐建议。
回答：你好，子弹70，其实建议你买商品房。
1.永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。 小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值，除非你纯自住；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。
2.也不要对公寓有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正。
3.说说适合你的几种方案： A.70万首付买240万总价的房子（适当高平）单价5万左右45-50平米一房或者小两（买罗湖 笋岗 蔡屋围片区，福田梅林 皇岗片区，龙华中心区）投资打法 B.70万首付买龙岗280万总价房子（高平）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）最好有地铁口，自住打法
提问：美丽房姐你好，我也是武汉的，父母家在远城区，目前他们手上有两套不限购的武汉郊区房。 我在深圳，在龙华金地梅陇镇一套89的小三房，坂田万科城一套120的三房，另外观澜一套有拆迁概念的小产权房，总共贷款余额100。 请教房姐，目前手上子弹70，应该如何配置资产？
回答：金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。 现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。梅陇镇有空间。 坂田万科城： 1.大社区、高低配； 2.绿化率高但人车不分流； 3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁（除四季花城沿五和站）、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 对于这个板块我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势。可以继续持有。 建议把父母的2套不限购郊区房置换到武汉三环内主城区。 深圳截断抵押一套融资，把子弹凑到150以上，入手福田 宝安 南山这几个核心板块的潜力盘。
提问：房姐，请麻烦比较一下旭辉千山凌云和正荣紫阙台两个楼盘，如果自住兼投资保值，哪个更合适买，非常感谢！
回答：你好。 千山凌云定位高端改善型居住区，位于光谷核心板块，周边配套齐全发展成熟，不过没有学区。 正荣紫阙台是改善大户型居住区，紧邻光谷天地，周边配套成熟，且正荣有学区。 自住看个人喜好。
提问：房姐，都说不买公寓，为啥大家在深圳都买公寓？
回答：深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，适合底层充足的人配置。 但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。
提问：房姐，上次问了个新人问题一激动没说明白，还是很迷茫。我在燕郊有一套住房（100万，还有贷款10几万），一个商铺（现在亏钱，90多万买的），顺义机场有一商住两用目前自住（140万）。北京的公积金还没用过，之前都是商贷。现在子弹100，想在北京或者深圳、武汉投资一套，计划把户口迁到深圳（目前在湖北）。看了你很回答首选肯定要在一线城市，目前北京北清路的新盘万象悦府和东三环到东五环的小房哪个比较好？另外如果在深圳买会不会更好？我能负担得起的，在深圳有那些楼盘值得看呢？非常感谢！
回答：朱辛庄本身对接西二旗后厂村等码农板块。 纯刚需居住片区。 万橡悦府5万以上的定位属于资源错位。 建议沿着回龙观地铁线淘单价4W左右的二手房。海淀区域因为学区整体溢价，自住在附近可入，但是投资建议回避。表面便宜并不算真便宜，一类经适房税费很高。 优先朝阳，望京 酒仙桥 常营 双井等。 深圳现在高位，如果主场在北京，就继续淘北京好了。
提问：房姐你好，近两年关山大道软件园附近不少企业因为成本原因好多都迁往了光谷东和花山，作为关山大道软件产业板块的延伸，请问花山板块您怎么看？与光谷东相比有什么优劣之分呢？值得投资吗？
回答：花山未来潜力看好: 1.19号线有花山站，串联南北，花山到武汉高铁站、到光谷东都非常近； 2.花山仍然有大量储备土地，后期产业和商业配套建设空间较大； 3.周边地王1万以上； 4.有优质教育； 5.环境好，比较宜居； 6.花山未来是光谷东的后花园，改善自住的不二选择。
提问：智慧的房姐您好，坐标西安，子弹150，近期看了几个西安城北高铁新城的盘，经发白桦林溪，碧桂园文景府，合悦华府个人感觉不错，预计都是2022年交房，房姐对高铁新城的发展怎么看，长持5年之内是否具有投资价值？
回答：你好，感谢付费！ 综合房企、地段、品质，项目特性看，白桦林溪优选：距北客站更近，有地铁2号线延伸站，及14号线站。产品为洋房和高层住区，经发在西安做的项目品质、服务和口碑不错。 高铁新城地段未来几年的发展价值将会显现。
提问：目前资金70w，每个月还贷1万5，现在的资金是买武汉长沙这样的二线城市还是等资金充足点买深圳
回答：你好，大单优先原则，建议优先考虑深圳 接下来的3个月是深圳比较好的窗口期，可能会遇到降价笋盘，融资到100万左右，入手一套深圳上车盘，租金可以抵一部分月供。 未来有子弹再考虑继续加仓武汉和长沙
提问：房姐，如何找到女朋友，单身好多年了。 也没有认识的女生，和认识女生的途径。 自由职业者没有圈子。
回答：放出来...... 最快的方法：相亲！ 不要瞧不起这种古老的方式…… 发动父母师长亲戚朋友，你要找对象这事儿一点都不丢人，人民群众最喜欢做的事情就是撮合八卦，特别是高中大学老师，可能会有意想不到的合适人选。 黑猫白猫，能帮你捞到老婆就是好猫。 跟女孩子出去也不用经济负担太重，正常吃饭喝咖啡不慢待即可。 把握底线：真心想跟你过日子的人不会特地占你一顿饭的便宜。 把握上线：也要适当考虑女孩子的心情和处境。 这样做应该就不会太极端。 出门之前把自己收拾干净，右女不是非常在意外貌，但你要表现出自己的诚意。 “我是真心实意来结婚相亲的” 但是唯一一点是，宅男感情经历少，相亲相到合适的就结婚，如果没那么喜欢，以后又恰巧碰到一个火热勾人的，怎么办。 我觉得你结婚生孩子之前把这个事情想好比较重要，建议结婚前先相处一段时间感受一下。 真实的相亲恋爱，跟直播小姐姐未必一样的，对于情感经历少的人而言，不要为了结婚而结婚。 说不定你一直到三十岁以后，都找不到自己喜欢的人，能结婚却一直不想结婚。 也说不定明天你就飞蛾扑火爱上一个人，如韦小宝见阿珂，“我死了，我死了，我命都不要，也要讨了她作老婆！” 更说不定你三十岁以后成了徐波，你找到了爱人，却发现自己已经不需要结婚了。。 遇上一个心心相印的爱人，拥有一段美满的感情和婚姻，是极度奢侈的事情，怎么可能就一定在规划好的时间里恰当地发生。 不要构思未来，要用心去走过。
提问：房姐好，请问房产升值为什么看起来是一个周期一个周期的，而不是稳定上涨？这个周期由什么决定？
回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，在经济发展和宏观调控面前显得非常苍白无力。 长期来看宏观调控降低供应，增加交易成本，无法解决依附住宅上户籍红利的教育、医疗、养老等福利，一个长周期里会导致房价上涨。 但是微观选筹层面，调控政策壁垒必然导致短期内的交易冰封、价格冷冻，形成房价短期堰塞湖，这对中短期投资具有重要的选筹指导意义。 既要对调控本质导致的房价上涨有深刻认识，又要敬畏调控短期内对价格的深刻影响， 体用术里的体是方向与目标，术是实现目标的具体路径，方向正确不代表路径不需要优化。 房产投资也需要根据围观政策调整战术，战术里要学会小步快跑迅速迭代。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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