真实案例警醒，刚需买房不能等，2大风险需提前知道

提问：您好 第一次提问 北京社保3年零4个月 手里有400万 一直租房在望京附近 房租在12000+ 现在面临要换房子 （租）有想法花钱解决工作居住证达到购房资格 有点纠结 希望房姐解疑 要不要再攒多一些钱买高端点的房子 还是现在继续租 北京买房会站岗吗？感谢回答

回答：你好，感谢付费！

最近总是有人问我，现在买北京会不会站岗?

确实有可能站岗，但是以北京经济繁荣的基本面，楼市一直在走长线向上，持续分化之路。 现在买房结果有两个，一是买错房子，横盘1-2年，最后借势猛涨一波，实现稳赚； 二是买对房子，小年小涨，大年大涨，实现躺赚。 买房不能等，除非你赚钱能力很强很强，否则越等差距越大，永远也等不到凑齐你心目中理想首付比例的那一天。 长线（踏空）风险就是短线风险。

提问：房姐你好，新人首问！本人女，坐标上海，沪籍未婚，子弹300，月供8000以内，首套首贷，买房自主。 从事体制内工作（位于上海南站以北）非常稳定，所以优先考虑单位附近置业，理想是交通方便居住舒适资产保值，但预算内周边只能买到90年代多层老公房，看了不少也没有特别中意的。眼下通胀压力大，我考虑是要降低要求抓紧出手了，但又着实不知该如何选择取舍。此外，有朋友建议我买价值洼地新房（但路途遥远自住不便），也有建议长远考虑买学区房（但期间如学区政策变化溢价会消失），真是非常迷茫，求房姐指点

回答：你好，南站附近商圈并不发达，我本人并不是特别看好这种以交通物流主导+老破小的板块，这种板块里的头部小区涨幅会被整个板块拖累。 300万首付的话，可以买到500-600万左右的房子，相当不错了。 建议优先考虑大虹桥，17号线附近，未来13号线延伸段，还有9号线附近都可以考虑，比如华漕、徐泾、九亭、江桥、南翔、泗泾、七宝、古美都是不错的。 注意买的时候尽量不要买2005年以前的房子，房龄优先、地铁优先。 上海学区政策最近几年频繁变化，不建议这么早买入。

提问：新人二问： 1.一般换房怎么操作？先卖持币再买？中间万一淘不到笋，岂不是一直持着？先淘到再卖，那卖房也不能着急，万一没卖掉接不上怎么办？ 2.北京清河莱圳家园90平两居和矩阵46平可以持有么？还是应当出了换您提到的天通苑等地儿？ 3.怎么找老公房啊？实地去跑么。。。感谢

回答：1.置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 2.清河短期内会继续保持溢价，可以暂时保留。 矩阵小户型占房票，加上回龙观属于补涨板块，可以考虑出手。 置换首选朝阳，望京 双井 百子湾板块单价6-7W的产品。 若子弹不足，莱圳家园可以去银行申请加按揭或者截断抵押融资。 3.淘笋从看房200套开始，必须要跑，跟中介搞好关系。有降价笋盘第一时间通知你。

提问：房姐，汉口顺驰柏林可以买吗？有没有升值空间？

回答：你好，当年很多人被东西湖的环境吸引入手了，结果是东西湖的房价与主城区的差距越来越大。 最近东西湖的土拍火热，各大开发商手拉手炒作，未来1-2年内东西湖供应量极大，老小区升值潜力越来越弱。 如果是纯自住，可以考虑，入手价控制在1.1以内。

提问：新人首问，房姐你好，13年人手白沙洲佳兆业二期小二房，去年下半年办离婚析产同时结清佳兆业尾款后购三环外景瑞宾江四房准备自住。现在江门做小餐饮月入三四万比较稳定。想法一，抵押佳兆业再汉增加一套因属二套首付压力有点大，二购江门江悦城公园里精装九千五可自住。因小孩在这边上学可能在这边要生活十年左右。问房姐江门房产保值吗，还是咬牙在武汉再上一套。

回答：你好，江门这些地方的房产机会不大，都是凑某个区域的规划噱头来一波而已。 投资角度，建议先入手武汉，等有了赚钱效应之后，再置换一套江门房产自住。

提问：提问:房姐你好，17年不懂操作，入手一套西安天湖名郡90平米两室，新房，20万商贷，前两天刚收房，入手价格4300，现在价格在8500，下证得一年半，现在想问下拿证后就出手，还是装修后出租等地铁十号线修通，多持有几年？位置在泾渭半岛，一线河景房，和灞桥区一河之隔，北面过了泾河是一大片厂区+住宅区。 一套在山西太原，也是17年入手的新房，60万公积金，龙城天悦85平米两室，位置在龙城大街太原五中隔壁，9000入手，房产证一年下来，已经装修出租中，是建议出手还是继续持有等行情？ 一套在山西阳泉，190平米三室新房自住，随时能拿证，4100入的手，新澳城，30万商贷。现在手上没什么子弹，望指导下～

回答：你好，西安整体城市长远看发展没有太大问题。 所谓“泾渭新城”只是泾河工业园内一个生活配套小板块的称谓而已，目前还被当地的一些楼盘拿来作为“卖点”，是因为当地缺少亮点。 高陵和泾渭工业园那发展起来需要一个过程，目前还不具备承接购买力外溢的条件。 一是距西安不近，交通不方便； 二是无大开发商，品质一般。恒大收购生态明珠正在谈。 三是西班牙安人对高陵接受度太低。 下证之后西安裂变1-2淘其它低价板块的潜力盘。 整个北方的经济环境人口决定了投资机会比南方更恶劣，需要选择更有价值的省会，太原没有独特的理由脱颖而出，加上现在太原也涨到位，作为省会城市也不会太差，未来大概率能跑平大盘。但是纯投资并不算优选，也不如西安。 阳泉自住就保留吧。 龙城天悦可以考虑出手，置换到重庆成都 或者其它强二线省会城市，或者沈阳。 天湖名郡可以做抵押融资。