在武汉，为什么你很难买到低于市场价的房子？

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提问：上个月，在武汉的看二手房，发现如下情况：1急售的房子不多。消化主要集中在一周内，资产价格坚挺。2大多数房东都无法偿还近70%的房贷。3.房屋销售价格主要以购房价格+3年期利息为主。4.价格是小区均价的10%左右，房东在交涉过程中不愿意让步。现在是买投资房的时候吗？或者等到下半年或者明年。2小区均价的基础上打9折的房源可否买入？

回答：从你房地产投资的角度来看，没有入门。请不要生气。让我解释一下为什么。

1） 优质住宅的选择，与去化周期，没有直接的联系。诚然，房东拿不到市场价，低于市场价挂牌销售的正常、干净的房子肯定会很受欢迎。长期关注该小区的自住型购房者会第一时间被抢走，但这并不意味着总能买到最好的房子和最便宜的价格。因为，真正好的房子，大多数时候都会挂一个高于社区成交均价的价格。然而，大部分自住型购房者对价格体系并没有一个清晰的认识（但事实上，他们中的许多人比普通的业余人士更熟悉住宅区）。他们可能意识不到一栋房子的价值似乎高于成交均价，但实际上是物有所值，甚至物有所值。他们可能在第一时间没有意识到房子的价值，然后他们可以在还价的小前提下，果断地做出购买的决定。更有甚者，购房者做了一件傻事：等待所谓的“好时机”。

然而，长期（踏空）风险就是短期风险。如果你认为三年后会上涨，最好的购买时机不是两年零十一个月后或者两年零九个月后，而是现在。即使在最坏的情况下，三年的资本成本（扣除租金的机会成本）也只有10%左右，与市场整体平均增长率相比微不足道。那些高喊“上海三年没涨，你感觉怎么样，站岗怎么看”的智障人士他们可以直接被勒索。他们一辈子赚不了多少钱。在微观层面，市场并不总是“有效”，这就给真正的专业买家留下了机会。

2） “大部分房东有近70%的房贷无法结算”，这意味着你关注的是高风险房源，而只有这样的房源才能提供“比社区均价低10%”的价格。这10%中的许多可能是由于位置、楼层、房间类型、装修、税收和不喜欢的设施造成的。我们对正常的低负债住房供应考虑不多，这说明选房目标相对偏颇。我们会错过很多各方面都很优秀的真正的好房子，但挂牌价格“似乎”没有折扣。

3） 小区均价9折优惠，要看是挂牌均价还是实际成交均价。这两者之间可能会有大约5%的差距。因为大部分挂牌价都有点高，任何时候真正有诚意卖房的，每个小区都是那么几套，我们只会去看那么几套，其他干脆不看。此外，我担心许多所谓的10%折扣是由债务（即交易风险）和损失带来的。真是一套分析，恐怕大部分都没有折扣。

4） 在现实世界中，真正的好房子，没有各方面的瑕疵，增值性强，未来租售好，几乎没有折扣，谈价格总是很难的。我们不是巴菲特先生。我们不会一次购买数亿美元。我们不买垃圾货。相反，我们是高品质的A级卷心菜。房东不是傻瓜。卖上千万的房子可不是白菜。为什么你要求人们给你一个只买一个的零售顾客折扣？在互联网发达、信息泛滥的今天，在房地产这样大规模的交易中寻找愚蠢的交易对手，只能算是一种行为艺术。

对于那些买房的人来说，如果他们张开嘴，以“城市梦想价格”的130%卖掉房子，就得付七折。他们必须向人民艺术家致敬

提问：新人首问：妹妹在外地工作，想回武汉买房福星惠誉月亮湾壹号和绿地海泊滨江哪个盘性价比更好， 海泊滨江物业管理超高.

回答：你好，这两个楼盘彼此优劣对比很明显： 海珀滨江只有一个优势：江景，一线无遮挡。 月亮湾相比海珀滨江的优势点比较多、但相对没有那个一线江景那么大： 板式楼之于塔楼，通风采光户型都更好，公摊也小一点； 容积率更低，低容积率带来的大面积绿化效果应该要比海珀强。 至于开发商、房屋质量、物业水准，这两应该都是同一水准，在大牌开发商里都排不上号。 学区方面2个楼盘暂时差别不大。 喜欢江景优先绿地，喜欢低密度优先月亮湾。

提问：新人首问：你好 房姐 看了QC弹子石 紫金一品的房子 现在叫做天誉智慧城一期，2017年交房的，一期共四栋。小区外是一栋公寓，二期年初开盘的均价1.45-1.5万，2022年交房，现在一期16楼朝向天誉二期，21.26.27.32楼朝向江景，层高33层 建面115平 价格都是165万，小区距离11号地铁400米左右，周边国际社区房子时间有点长，且离地铁都1公里以上，带装修差不多这个价格。打算长持10年，如购入天誉一期需要装修出租吗？现在打算全款购入再办理抵押贷款，不知那种贷款合适，且都需要1-2个点的贷款服务费。五月份这块位置的房价都不同程度的降价10-15万，才有了这个价格。而且了解了都是外地16年购入的投资客现在套现。

回答：你好，弹子石未来十年都有开发不完的土地，以后每一次开盘都会有带涨二手房的作用。 毕竟金地地王和融侨地王在这里摆着。 国际社区，天誉智慧城，铂悦澜庭，长嘉汇和阅江阁这些楼盘都会比较稳定的增长。 重庆2017年的买房者中，非重庆户籍的人不足10%，其中有一半以上是成都人（两地天然流量互通）。而标准意义的外地投资客中，很多都是希望长期持有的。 当然，2019年在房价大涨两年以后，会有一些获利离场的房源出现。 天誉单价控制在1.5以内可以买。现在抵押利率比较低，贷款服务费可以谈的。

提问：等额本金贷款划算还是等额本息合适？我记得原来在圈子里看到过，现在找不到

回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。 1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。 2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售\/换房\/还清重新抵押了。 3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。 按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。 结果是什么呢： 1.等额本金的总月供，比等额本息更多 2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会 3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草。

提问：美女好！新人首问，看了你的文章后受益匪浅，相见恨晚。河南洛阳华耀城的水岸新都（佳兆业集团开发）投资空间怎么样？假如50W首付在哪里投资买房好？ 谢谢你！

回答：你好，洛阳，这种城市最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。 一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。 短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。 投资一般来说首选省会城市，子弹50，武汉和郑州都是更好的选择。

提问：房姐好！百步亭和谐里下个月就开盘了，开盘价大概在17000-17500，投资这个价格还有空间吗？附近百步亭金桥汇二手房也才17000，目前子弹170个，自住格格屋大厦90平米，还有二年儿子上大学了，目前纠结是买一套投资房还是一套改善房，汉口改善房目前只有华发中城荟，泛海及融创玖熙台比较合适，但总价高，今年的收入减少很多，还贷压力比较大，我们夫妻是做生意的，往年正常年收入50万左右，今天老公看中龙湖春江郦城的143户型，比较喜欢，下了五万的定金，也没任何优惠，目前自住买这个地段及圈层要差一下，请房姐针对我目前的情况帮我理个思路，我是今年买个投资房还是改善房，如果投资目前17000-17500的百步亭和谐里的价格是否合适，如果是改善环境，品质及保值方面我应该选哪个改善盘，龙湖春江郦城老公看中的是户型，价格及物业及还有是明年交房他才想买的，后期规划的二条地铁和龙湖天街不知是否会有，我也喜欢这个户型，但地段不太喜欢，急等智慧的房姐帮我解答我目前应该如何选择，第一次买房选择错误，不想第二次买房又看走眼了，谢谢房姐！

回答：你好，感谢付费！ 其实现在武汉新盘的性价比已经越来越低了，倒挂结束，百步亭和谐里也只是比二手房省了个税费，加上交房周期，其实跟二手房的成本没差多少。 如果百步亭单价1.7左右还是可以入手的，在后湖板块的新盘中还算有性价比。 龙湖春江郦城不建议买，长丰板块发展非常缓慢，先天不足，涨幅落后。未来没有太好的规划，没有地铁，铁路以北面积很小，铁路以南是城中村改造。属于没有地铁 没有商业 没有学区的三无之地，未来升值潜力一般。 建议先考虑投资，等有了赚钱效应再考虑改善盘。

提问：新人首问，坐标武汉四套房：1,2003年买江汉北路江都仕嘉40年商用两住70平无贷，现出租。2,2012年买光谷旁锦绣龙城住宅150平无贷，现出租。3,2019年投资买阳逻之心金茂逸墅精装110平（带200平露台），贷款80%16年。4，现自住2001年买东湖磨山中国科学院植物园小区房136平无贷，这个位置是平时工作半径。5，房票全部用完。提问：4套房中有3套房年限已经比较久了，考虑到逐步进入老龄房将来不好卖，工作稳定收入稳定想通过房产保值增值，站在纯投资的角度想整合房产，产生更大价值，留1套自住外，是卖掉再买新一些的房进行投资，还是继续持有维持现状？如果要卖掉优先顺序是怎样，为什么这样？

回答：你好，商住和植物园小区优先考虑出手。商住涨幅空间比较弱，植物园小区房龄老，逐渐跑输大势。 锦绣龙城还可以暂时保留，等下一轮涨幅来了再出手。 这2套出手之后，可以考虑入手一套一线城市上车盘，再入手一套武汉的低价潜力盘。

提问：房姐，您好！新人首问，主要是考虑投资和自住。 问题一：兰亭大境，有内部朋友折扣，但是不利因素多（容积率高，有高压线，铁路，污水厂在附近）;正商，据说建筑质量不好，有过塌方，兰亭大境低楼层3楼和正商优先选哪一个呢？当兰亭3楼价格在多少，适合选择兰亭？价格在多少，适合选择正商？请详细分析一下。 问题二：旭辉都会山，景瑞滨江，中建阅江府，这几个楼盘怎么样，分别多少价格入手合适？请详细分析一下。 谢谢！

回答：你好，从区位上对比，武昌白沙洲未来潜力优于汉阳四新。 当然如果兰亭大境单价1.5以内是可以入手的，单价低长持就不担心。 武汉湖泊众多，整个武汉市都是泥沙淤积而成，很多人担心白沙洲的溶洞问题，其实开发商在修建过程中会对溶洞进行修补，我的观点是只要项目验收合格就没有太大问题。 投资优先三环内，所以旭辉都会山，景瑞滨江都是次选。 中建阅江府重点看单价，白沙洲入手价建议控制在1.5左右。

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