财务稳健新增土储90%在二三城市 中梁控股迎来重要发展期

8月25日，在主持人短暂的开场下，中梁控股（2772.HK）2020年中期业绩会便迅速进入正题。这次业绩会前后召开不到一个小时，展现出的却是良好的成绩与乐观的判断。

中报显示，在疫情影响与交付受压之下，中梁控股实现了237.67亿元营业收入，同比增加15.6%；期内净利润22.1亿元，同比增16.4%；归属上市公司股东核心净利润13.08亿元，同比增6.2%。

报告期内，公司实现签约销售额677亿元，同比增长约6%，销售额位居全国房企19位。上市一年间，通过持续深耕外拓、转二线、转省会、转都市圈中心城市等战略，中梁控股大大提升土储城市能级，上半年新增土储中二线及三线城市占比超过90%；上市后，公司也积极打开资本渠道，持续优化债务结构，使平均融资成本持续下降。

中梁控股董事长杨剑对于这样的成绩给予了肯定。他说，“凭借全体中梁人的努力，公司在上半年逆境中获得了不错业绩。”

同时，中梁控股这次业绩会也透露出了两个重要信息：一是全年销售目标能够达成1680亿元；二是中梁控股财务状况持续稳健，到上半年期末其有息负债为528亿元人民币，为房地产行业TOP50中最低，净负债率低于70%，债务总体可控。

本次中期业绩会上，中梁控股集团董事长杨剑，中梁控股执行董事、联席总裁陈红亮，中梁控股执行董事、联席执行总裁李和栗，中梁控股执行董事、首席财务官游思嘉等一一亮相，再一次展现了中梁控股的当家团队——一个年轻有为敢于拼博的团队。

90%土储位于二三线城市

打开中梁控股中期业绩报表，最大的变化是它的土地储备。这也是李和栗在介绍中梁控股2020年上半年发展过程中重点提及的部分。

中报显示，目前中梁在二三线城市的土储占比共计约91%，四线占比约9%，平均地价为4300元/平方米。土地储备的调整也迅速反映在了销售层面。具体来看，在二线城市销售占比上升到了43.9%，三线城市为45.2%，四线城市降至10.9%。按项目金额计算，位列靠前的城市分别为：杭州、温州、合肥、苏州、天津、重庆及成都。

另外，截至6月底，中梁控股共布局504个项目，覆盖全国23个省与直辖市、149个城市，其中约45%位于长三角、34%位于中西部、10%位于海峡西岸。

这样的变化来自中梁控股2018年下半年开始的调整。它们提高了城市能级，回归二线及强三线城市。此类地区基本面良好，市场容量大，收益有保障。从目前销售成绩来看，成效初显，也从侧面反映出中梁控股在战略定位上的精准。

截至目前，中梁控股已实现对全国重要城市群、重点二三线城市基本覆盖，足迹涉及长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等全国重要城市群。

接下来，中梁控股会根据自身发展和融资能力增加土地储备，着重去化及现金流。游思嘉说：“公司计划用销售50%-60%做投资，不会在这个基础上特别做调升，现有的土地储备已经可以为明年做到增量要求，未来会随行就市，保持合理投资。”

有息负债水平处于TOP50房企最低

目前，房地产企业现金流与负债成为了外界关注焦点。特别是住建部、央行召开重点房地产企业座谈会以来，房地产企业资金状况引发关注。

从中报数据来看，依托稳健的财务管理，中梁控股上半年债务结构持续优化；账上总现金约350.21亿元，较去年年底上升32.2%；境内非银行借款占比下降9个百分点；净负债率为69.9%，合理可控，维持健康水平。截至2020年6月30日，中梁加权平均融资成本为8.9%，连续4年下降。

另外，截至2020年上半年末，中梁控股的有息负债总额为528.09亿元。对此，游思嘉表示：“在TOP50强里，中梁控股有息负债水平最低。”

会上，对于房地产行业收紧融资一事，游思嘉表示，首先国家开始收紧房地产融资这一要求我们也在了解当中，总体对于“房住不炒”及控融系统中对于房地产总量控制我们是支持的。对于房地产行业来讲，总体杠杆控制和平稳增长对于整个行业也是健康的。目前，我们“非银贷款”占比是31%，下半年还有进一步下降空间，约在25%。

自2019年上市后，中梁控股打开了资本市场通道。2020年上半年，公司新增境外融资渠道，通过境外票据及贷款合计融资超6.7亿美元，境外与香港恒生银行完成首笔双边贷款。债务结构上，境内非银占比降低至31%，境内银行贷款占比52%，境外优先票据占比15%。

相比于2019年年底，平均融资成本下降了0.5ppt至8.9%。游思嘉预计，在境内流动性和央行放水势态之下，融资成本在今年年底还有进一步下降空间，大概还能再下降0.5ppt。

此外，游思嘉还表示，未来中梁控股将维持行业较低负债水平，长远维持70%-80%合理水平。未来还将通过降低成本、改善短债比、境内非银占比、现金短债比来提升债务结构。

凭借着全国布局的土储、强劲增长的销售、债务结构的改善，中梁获得多家评级机构的认可。上半年，穆迪、标普、惠誉给予中梁的评级分别为“B1”、“B+”和“B+”，展望一致为“稳定”。今年2月，更获得联合国际给予BB的长期发行人评级，获得联合信用“AA+”评级，展望均为稳定。

全年可完成1680亿元

交出良好成绩后中梁控股对于下半年有何发展规划？

李和栗表示，从2020年年初供货目标就是“四六开”，上半年供货40%，下半年供货60%，目前来看，中梁控股的销售符合预期。2020年下半年，中梁控股有1600亿元供货，供货比例比较好，且目前在二线线城市占比比较高，市场需求明显。

对于下半年的打法，李和栗也透露了一些，首先，坚持强化布局、快速发展。其次，继续打造好组织的阿米巴管理系统，继续提升管理团队操盘能力、运营能力，并用标准化模式进行开发，促进业务周转。第三，做好投资，获取优质土地。

“相信在团队、有效管理的共同支持下，能够促进业务持续增长，为股东和其他利益者带来更大价值。”李和栗表示，另外中国的市场很大，但也有分化，我们仍会在有需求的市场中寻找机会。