600万深圳人置业临深，锁定第一圈层唯一城市主中心

深晚一兵 2021-06-28 15:33 阅读 1000+

2019年，粤港澳大湾区、深圳先行示范区战略先后提出。“双区驱动”效应如何最大化发挥，如何推动“世界级城市群”、“国际科创中心”、“宜居宜业宜游的优质生活圈”、“全球标杆城市”等一系列目标完成？

在2021年“十四五”开局之年，直到6月份，我们才看到政府的解决之道！

6月9日、11日，深圳先后发布《十四五规划和二〇三五远景目标纲要》、《国土空间规划（2020-2035）》，提出以深莞惠大都市区为主中心，制定实施深圳都市圈发展规划，包括加密交通网络，与周边城市构建半小时交通圈。

深圳与东莞、惠州组成的深莞惠，正式被官方钦点，迈入跨城融合的蜜月期！

6月18日，惠州发布《国土空间总体规划（2020-2035）》草案，明确由惠城、仲恺组成主中心，或已为深圳人置业临深指明了方向。

深晚一兵时评（公众号ID：swyb1201）断言，将有600万深圳买房大军置业临深，近两年土地、新房成交火爆的仲恺片区浮出水面，将有可能荣登“一哥”宝座！

第一圈层确定！600万买房大军出击

伴随深圳都市圈的关键词除了交通，就是“外溢”。产能外溢、消费外溢，包括居住消费外溢。决定外溢力度的，是人口。

在深圳《国土空间总体规划（2020-2035）》中，可以看到两组重要数据：

到2035年，常住人口达到1900万；
新增各类住宅200万套以上。

截止2020年，深圳共有1756万常住人口，十年间深圳人口增长713万，增量和增幅都位居全国第一。

深圳有多少房子？1082万套。看起来很多，但是其中红本商品住宅只有189万套。这也直接造成近几年来汹涌的外溢置业风潮。

而深圳规划新增的200万套房产中，红本商品住宅不超过80万套。

也就是说，2035年之前，深圳红本商品住宅总套数不足270万套。忽略“三胎”因素，若按每户3.5人计算，945万人可享受“双区驱动”发展红利。另外约有950万人，将通过购买安居房、人才房和租住，实现在深圳的安居梦。但新增的公共性住房也只有120万套，只能容纳420万人，剩下的530万人该怎么办？

今年5月份，深圳还发布了一项重磅政策《户籍迁入若干规定》。在成功抢人数十年之后，突然宣布收紧入户政策，或将进一步迫使很大一部分与深圳共奔“全球标杆城市”目标的市民无法在深圳置业，只能转投临深！

那么，深圳希望临深容纳多少深圳人前往置业安居呢？

未来十年，若按实际管理人口2000万-2300万人总数，扣除安居房、人才房、租赁住房人群，出外寻求居住的大概率会超过600万人。

面对东莞、惠州、中山、珠海、广州南沙等众多近域，他们会怎么选择？

决定迁徙足迹的，是通勤条件。此前，我们曾抛出《大深圳三环地图》，就是根据交通条件锁定深圳人置业临深的第一圈层。

过去，跨城通勤主要由高速公路主导。如今，地铁、城际、高铁正在构建密集的轨道交通网络，轨道交通将会成为未来深圳人跨城居住的主要通勤方式。

以30分钟轨道交通时间计，惠州的惠阳、大亚湾、仲恺、惠城，东莞的塘厦、凤岗、清溪、黄江、大岭山、长安等，成为临深置业的第一圈层！

荣升城市主中心，仲恺续演价值爆发奇迹

置业临深也有较大机会享受“双区驱动”红利。这两年，东莞楼价涨幅超过深圳；惠州限价很严，但掩不住价格向上的冲动。向上，是早晚的事。

第一圈层中，只有仲恺、惠城是城市的中心区，其价值潜力更值得期待。

按惠州国土空间规划草案，仲恺将与惠城组成惠州主中心，将重点布局行政管理、科技创新、总部金融等功能，不断提升市级综合服务中心职能。

而仲恺近期楼市表现，令人刮目相看。

去年一整年，仲恺新房市场成交爆发，共计25415套，同比上涨了80%。

据惠民之家数据研究中心监测显示，惠州5月的新建商品住宅网签9024套，96.26万㎡，其中仲恺以1653套的成交量稳居惠州成交榜前三，已超越惠阳。

仲恺霸榜成交top3

土地市场方面，2020年惠州土地成交创新高，仲恺卖地最多，高达48宗！全市出让土地面积top10中，仲恺占七席！

今年仲恺持续土拍热潮，3月底沥林镇仲恺大道南一宗优质地块成功出让，仲恺区域楼面价首次破“7”。4月初，卓越以2.6亿元拿下仲恺建面超14.9万㎡靓地。

5月份，仲恺又一次性出让4宗地块，包括3宗商住用地、1宗商服用地，悉数成交！

仲恺拥有国家级高新区定位，毗邻深莞，规划面积是松山湖的1.7倍之大，以湾区枢纽之势，承接深莞的经济、产业、人口的融合转移，发展潜力无限。

近一年以来仲恺的突然爆发，离不开政府的高度关注、区域的发展提速。环顾惠州各大产业发展区域，仲恺的产城融合成为全市重点打造方向越来越明确。

早前，潼湖斥资3000亿，聚集中韩（惠州）产业园、华大基因、哈工大国际教育科研基地、仲恺人工智能产业园等众多产业，打造“大潼湖”未来智慧新城。

6月10日，仲恺发布《关于征求《惠州仲恺高新区国土空间分区规划研究（2020-2035 年）》（公示稿）意见的公告》，明确定位为：全面建成国家一流高新区、大湾区战略性产业重要集聚区、惠州智慧低碳产业新城。

“产业立区，项目为王”。今年前五个月，仲恺新签约56宗项目，全部达产后可实现2067亿元产值。今年一季度，仲恺地区生产总值达172.3亿元，增长38.2%。

种种迹象表明，国际化、创新型、宜居宜业宜游的仲恺时代来了！

目前仲恺新房备案均价约11000元/㎡，对比惠阳17000元/㎡，大亚湾19000元/㎡，松山湖逾40000元/㎡的均价来看，价格有绝对优势。

相比于惠湾只承接深圳居住外溢，仲恺与东莞地缘相近，也成为一大优势，成为可同时吸引深莞居住消费力的区域。莞惠城际、赣深高铁、深惠城际等轨道交通加持，仲恺行情看涨，一批品牌房企抢地进入，新房成交火爆也就顺理成章了！

星河重仓仲恺，超百万平产城+居住空间

仲恺的城市大动脉是仲恺大道，这条双向12车道是仲恺的“深南大道”，贯穿高新技术产业园、中央CBD，成为实力房企抢滩仲恺的必争高地，已吸引星河、佳兆业、恒裕、新力、碧桂园等大牌房企成功进入。

值得一提的是，星河地产更独具慧眼，在仲恺大道落子三盘，金裕星河梧桐湾、仲恺冠球项目、仲恺双岗项目，成功完成战略布局仲恺的第一步。

据悉，冠球项目位于高端办公居住区，住宅可售面积约39万㎡。双港项目位于仲恺核心腹地中央CBD, 以住宅与商业为主，总计容建筑面积47.03万㎡，在加上金裕星河梧桐湾，总共可以提供超100万㎡以上的产业与品质居住空间，合力打造出一个承接深圳居住消费力的重地，于惠州再次完美诠释“星河所在，必定中心”的品牌影响力。