“十一”楼市大数据出炉，打新深圳，刚需不够用了？

刚刚过去的“十一”黄金周，旅游、餐饮等快消行业迎来了今年的高光时刻。

作为“银十”的试金石，十一黄金周也是楼市成交的高峰期。

深圳龙岗大运某项目，小长假期间成交的公寓，总额超过5亿。

而深圳大空港片区的一个公寓项目，假期成交则超过了150套，总成交额甚至超过了8亿。

龙华某楼盘人气火爆，朋友圈的各大中介都在转发项目即将清盘、售楼盘排队打新的消息，从去化来看，剩下的户型为数不多。

据诸葛找房数据监测，国庆期间深圳日均销售面积为0.58万㎡。今年国庆周日均销售面积同比上升16.4%，在新政调控升级下，全民打新的热忱不减。

▲ 来源：诸葛找房

投资的潮水退去后，广大刚需群体正成为支撑下半年深圳楼市的主力。

深圳“金九”的出色表现恰恰证明了这一点。9月，新房住宅成交4871套，不仅是今年开年以来新房成交量月度新高，还创下近7年9月份成交新高。

部分新盘第一时间积极响应号召，在购房规则中增加了优先无房户的条款，刚需打新的概率增加，但是由于数量庞大，竞争依旧激烈，例如大热的光明区打新已经有超过1.6万人陪跑。

6月23日，金融街华发融御华府一期开盘，8998批客户抢394套房；

8月30日，华润玺云著开盘，1800人抢988套房；

8月31日，中海寰宇时代开盘，3696人抢1232套房；

9月16日，电建洺悦府开盘，2500人抢483套房；

9月27日，金融街华发融御花园二期开盘，2814人抢390套房。

除了西部，东部的行情也开启了！例如，龙岗的特发天鹅湖二期、创城丁山河畔、碧桂园观麓等，都以较高的性价比优势获得了刚需客的喜爱，竞争依旧激烈。

接下来的银十，深圳楼市会怎么走？

01

楼市打新，分化加剧

“打新”潮叠加新政门槛，庞大的刚需群体奏出深圳楼市最强音，深圳新房市场向刚需倾斜，刚需大部队的春天已然到来。

9月27日，光明金融街华发融御花园开盘再度售罄，值得注意的是，这次开盘摇号中，符合条件的无房客达到了2709个，有房的仅有105个。

最终407号称为最后一个幸运儿，390套房源全部售罄。这也意味着，715之后，刚需客正成为这波打新热潮中的弄潮儿。

此前有不少新盘都采取了优先无房客户的摇号规则，例如沙井华强城积分摇号、西丽远洋天著等。

然而，对于不少准备换房改善类刚需们来说，这也带来了新的尴尬和难题，新政也就意味着想要换房，相应的成本急剧升高。为了一步到位，在不少楼盘的开盘现场，最先被抢完的往往也是大户型。

【无房刚需】是政府用行政方式将商品房换为福利房，是一种政策红利。

【换房刚需】换房成本高，被误伤。

【投资客】致命打击，代持风险很大。

值得注意的是，由于新房供应增加，加上房票宝贵，刚需们的选择也多了起来，不少人进入观望阶段。因此出现了一些红盘销售不及预期的情形，例如宝安尖岗山某项目开盘去化仅6成，南山西丽某项目创下深圳线下最长选房时间、预计秒光的金融街融御华府选房时间长达6小时。

新政叠加之下，新房市场继续分化。

戴德梁行指出，除去价格、学位、地铁等重要因素，新政的提出令房票变得更加珍贵，那些性价比高、存在较大价差的楼盘成为“打新”的主要目标。

02

大咖支招：接下来怎么挑？

那么，715之后，深圳新盘优先无房客的情况未来会成为一种趋势吗？这将对楼市产生什么影响？

如何看待新房市场分化，销售不及预期？

面对竞争激烈的打新潮，深圳的刚需客们又该何去何从？

对此，我们采访了业内知名地产专家，看看他们怎么说：

宋丁

中国城市经济专家委员会副主任

国家高端智库·中国综合开发研究院资深研究员

深圳开盘优先无房客是一个很新的构想和策略，可以说是未来的一种趋势，也是房住不炒的大方向。因为在常住人口里，深圳的无房户占比较高，优先无房客有利于未来住房资源的合理配置，形成一个更加公平的住房环境，这是一个大趋势。对刚需是有很好处，对投资有一定的抑制。

有一些原来看好的楼盘，现在开盘以后销售的效果还不是那么好，这个也可以理解。毕竟这个市场在发生变化，特别是715新政之后，市场还是受到一定的遏制，原来预想的很热络的情况，由于这个政策限制很多，想买的人就不能出手了，导致整个需求层面受到了一定的挤压，楼盘按照之前市场的情况去安排，可能就达不到效果。

最后，宋丁老师也给出了一些刚需置业的建议：

1.买房要结合自己的客观实际需要。结合购房者自身的支付能力和还贷能力来考虑问题。

2.减少通勤时间，尽量购买与工作较近的地方，或者购买近地铁的片区。

3.价位上，首付之后，在没有新增资金的情况下，至少有一年的还贷能力。

4.选择中等区域，不要太热门（价格高），也不要太冷。

拍摄：芝芝（已获授权）

李俊怀

《大胡子说房》创始人

新盘摇号向刚需倾斜会成为一种趋势，这符合国家房住不炒的基调。这样的话，市场会越来越趋于理智，投资客的摇号概率越来越低，会导致其慢慢退出摇号市场。而刚需客的摇号概率变高，会推动越来越多的刚需客提前置业，夯实房住不炒的基础，挤走市场投资投机的水分。

优先无房户，对于刚需而言，会大大提高刚需买房摇号的中签率。这样不仅能更好的解决刚需买房难的问题，也能让刚需分到市场一二手倒挂打新的红利。

对于投资客来说，会极大降低中签率，甚至有些楼盘直接不给投资客资格，这样子投资客很难打新成功，在此之下，要么会慢慢退出打新市场，要么会流向二手房市场。总之，对投资客而言，不会是好消息。

当下，深圳刚需置业最核心的一点：能打新则打新。下半年，还有一波新项目入市，结合自己的资金、通勤便利去选项目。

但是我要提醒大家的是，不要为了打新，更直接点说不要为了房产的收益而放弃了地段或者自己的通勤便利。比如在南山高新园上班的购房者，也能买得起南山，如果为了赚取打新的收益，跑到光明去买房，这是非常不理智的。

其一，作为刚需，自己买来住，居住便利才是最重要，居住的幸福感，是值得花更多钱来获取，甚至说无价的。

其二，长远来看，南山核心地段的二手，还是比光明更具保值，增值空间。

此前，深圳壹地产&湾区壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰先生也曾经表示，如果你不是无房户，接下来的网红盘，很可能就是陪跑。

接下来华润润玺、沙井海岸城可能采取华强城的积分模式可能更合理。商品房在政府认为限价之下，成为了一种变相的城市福利，福利房也是要综合评分确定入围资格的，光看有无房产这一条显然不够公平。

社保年限体现的是参与深圳建设的时间长短，理应考虑进去。如果想确保有摇奖资格，自然是按照两种模式都去准备名额。

03

一大波新盘安排上了

从供应来看，接下来深圳楼市的货量相当充足。

根据深圳市住房和建设局9月30日公示，截至2020年9月，本年内深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目64个，预计供应房源面积为300.78万平方米，35881套，其中住宅26909套；商务公寓8972套。

（注:最终数据以商品房预售许可证审批信息为准，点击可查看大图）

楼盘放量，选择更加多元化，还没上车的刚需们也不必着急，备好子弹，总能挑到合心意的好房。

预计下半年入市的红盘沙井海岸城、华润4等楼盘，或将再掀起一波打新热潮。

注：本文部分资料源自朋友圈、深圳市房地产信息网、家在深圳论坛、深圳市住房建设局、新浪微博等。