楼市大势已定，但个别城市的刚需可能得尽早买房

所有的购房者在买房的时候基本都看两点，一是自己需求，二是市场变化。

对于三四线城市来说，其实当前也没有什么太大的变化。只不过最近有一些消息让大家觉得有点看不清。

比如安徽宿州，完全彻底放开落户，农民进城买房可享全额契税补贴。

还有扬州，公积金最高限额从35万变成50万，其中单职工最高限额由21万恢复至30万；

呼和浩特则是收紧了调控，调整土拍规则，允许商业地块调整为居住地块，三套房不予贷款等等。

先来简单点评一下，这三点措施基本都对楼市构不成实质性影响，其实就是很小了。宿州竞争力不强，城镇人口增量基本上来自于本地农民，更何况楼市已经早已经告别亢奋期，此举对农民的影响力更小了。至于扬州的公积金调整，也是如此，毕竟公积金在楼市的存在感已经非常非常弱了。

至于呼和浩特，因为二手房价一直领涨全国，这次不得不加码楼市。不过说得风风火火，但真正有杀伤力的措施一条都没有，不过是调整一下土拍规则，试图通过地价影响房价，这也是一个长期的过程，也意味着呼和浩特的房价很难就此转变，该涨的还得涨。

说这三个城市，其实就是强调一点，对于三四线城市来说，房地产并未有大变化，逻辑仍然是一贯的，非本地长住刚需就不要买了，即便买，也不必太着急，现在有足够时间来挑选房子。

不过在个别城市，可能会有点变化，比如深圳。这个城市相当特殊。对于一个城市的房地产基本面来说，与深圳差不多的不在少数，但有类似818这种级别政策红利的，却是极为少见的。

整个市场由二手房说了算，新房非常少，但是受818影响，二手房成交量明显上升，供应量减少，中低价位的二手房基本被收割一空，现在看涨预期比较强烈，如果你是刚需，我建议你可以早点入手一套。难就难在，刚需对价格敏感，很容易就错失了机会。

同样纠结的还有杭州。整个上半年，杭州新增了3.5万套新房供应，前9个月，杭州土地成交2239亿，位居全国第一，但同比下跌2%。杭州的供应量不低了，但仍然一房难求。杭州的问题在于，二手房比新房高太多了，新房由于限价，吸引了大量刚需去摇号买房，现在虽然难度比之前低了，但买房依旧不容易。大家都想着买了新房变二手房，瞬间涨价赚钱呢，进而挤压了大量刚需的购房空间。不过对于杭州楼市来说，我个人是有点持保留态度的，这几年杭州楼市有点虚脱，杭州的概念太多了，有明星企业阿里，有大事件，比如互联网大会、比如G20、比如亚运会等等。这些概念一波一波给杭州楼市以刺激。但实际上，除却阿里，杭州的薪金水平跟其他二线城市也没有多大差别，可怕的是杭州的房价却相比其他二线城市要高出许多。

中指院的数据显示，杭州的新房和二手房价差有进一步收窄的趋势。杭州新房均价为25501元/平米，环比上涨0.75%，同比上涨9.94%，新房价格中位数为22000元/平米；二手房均价为 29092元/平米，环比下跌0.29%，同比下跌3.97%，但二手房价格中位数却达到了35896元/平米。目前新房和二手房价格中位数价差达到了13896元/平米，这意味着相当多的刚需根本买不起被吵高的二手房，杭州目前畸形供需结构仍会维持。对于杭州的刚需来说，如果你打算买新房，目前唯一值得称赞的是，限价执行非常到位，买没有问题，如果你对二手房有刚需，那就建议等一等了，现在不大合适。

对于大部分城市来说，未来房地产走势，我想说的是，大势已定。

只看两点即可，一是LPR，通过LPR来影响房贷利率，进而在需求端通更加灵活地调节购房需求，二是土地市场，今年土地市场最高峰出现在4月份，但随后一路走低，到8/9月份，一个明显的现象是，土地供应量增加，但土地溢价率明显降低，热点城市普现底价成交土地，就在今天，无锡三宗地块全部底价成交，郑州三宗地块全部底价成交，南京出让9块地，流拍1宗，7宗底价成交。土地市场这般表现，未来房价也会相当稳定，至少新房如此。