越秀业绩与“囤地”之谜

文 | 白羊

有时候，企业和人生一样一样滴，跑得慢就是输，比如扎根羊城的房企——越秀。

过去7年（2012年至2018年）越秀地产合同年销售额分别是，123亿、146亿、220亿、248亿、302亿、409亿、577.83亿。若单纯地与自己的过去比，越秀的进步是显而易见，且值得肯定的。

不过，若与同行们比，越秀的进步就显得很平淡了。

克而瑞发布的历年销售排行榜显示，越秀地产的排名依次为38、45、31、36、46、47、54。近几年虽然排名一直稳居TOP50，但倒退很明显。2018年虽然销售同比增幅达41%，排名却跌出TOP50。

就像学校的考试排名一样，这样的表现，任谁都会心理失衡的，也会暗暗奋起直追的。

2017年，时任越秀地产董事长张招兴表示，公司在2020年销售目标是冲击1000亿元的销售规模，即3年间要翻1倍多。

2018年的销售增长让这一目标看起来no problem，但今年其销售目标仅为680亿，同比仅增长18%。外界将其解读为保守和减速，不过考虑到当下房地产市场环境，这恰说明越秀明智又实际，没有强行“装胖子”。

近日，越秀地产披露称，1-9月，公司累计合同销售金额约480.55亿元，约占2019年合同销售目标680亿元的71%。鉴于越秀可售货量达1312亿元，目标去化率至少为52%，今年完成年度目标，应该问题不大。

真正值得期待的是明年，前不久越秀地产董事长林昭远表示，越秀地产2020年跻身千亿房企的目标不变。假设今年越秀地产刚好完成目标，即680亿，若明年要实现千亿目标，意味着越秀的销售增长要达320亿，同比增长47%。

在今年房企普遍感受到寒意的情况下，明年市场大环境能给房企提供50%的增长么？

越秀到底是在画大饼，还是真能说到做到？这无疑是明年，市场对越秀最关注的焦点，不妨拭目以待。

逆势激进拿地

为了满足对规模的野望和千亿身份标签，今年以来，越秀地产一改往日低调画风，四处出击。上半年，越秀地产在广州、深圳、杭州、郑州、青岛、成都、江门等城市14个城市新增了374万平土储面积，同比增幅超过50%。

仅6月24日一天，越秀地产单日斥资88亿元，连拿广州、杭州、深圳三宗地块。其中，越秀地产以59.08亿竞得深圳宝安一宗地，就此进入了深圳市场。

若以实际权益土价计算，越秀地产今年上半年拿地共耗资165.92亿元，超过年初的159亿元拿地预算。

进入下半年拿地势头不减，7月其在广州、中山、长沙累计斥资33.24亿元拿下了五幅地块。又迅速超过了调整后的拿地预算目标值（179亿）。

并且拿下了两个资金投入大、开发周期长的旧改项目，其中的“广州淘宝第一村”里仁洞村的旧村改造项目，预计投入210亿元，据悉其不仅是广州目前投资额最大的旧村更新改造项目，也是越秀地产首次进军广州旧改的项目。

当然大把撒钱也是有代价的。那就是债务的激增。半年报显示，上半年，公司负债总额为1556.55亿元，同比2018上半年的1156.65亿元增加34.57%。净负债率则上升至3.92个百分点至61.16%。且于境内发行25亿元公司债，15亿元的租赁专项债。

那么，在其他中型房企都在琢磨着降杠杆、瘦身的时候，越秀为什么敢逆势而上呢？

这要从越秀独特的生意经说起。就像其他的国字头房企一样，作为隶属广州的地方大型国企，越秀在融资和加杠杆上有着天然的优势。

其一，在整体融资环境收紧的大环境下，低融资利率已成为越秀地产的一大竞争力。

相比民营房企动辄8%以上的借贷利率，今年上半年，越秀地产平均借贷成本为4.76%，优势明显。值得一提的是，上半年财务费用较2018年同期减少1700万元。

其二，杠杆率较低，上杠杆的空间较大。

越秀之所以敢在行情不好的时候上杠杆，一大原因就是其杠杆低，加杠杆空间余地大。

上半年越秀地产的净负债率为63.56%，较2018年61.16%上升了3.92%。从增幅上看，是值得警惕。不过从绝对值上看，其不是一般的安全，而是非常安全。

据统计，2019年上半年174家房企的加权净负债率约为91.37%，既是说，越秀地产的净负债率只有市场水位的三分之二。

其三，独特的“地产+基金”模式，同门兄弟强力输血。

所谓的“地产+基金”模式，即越秀地产与一母同胞的越秀基金合作，越秀地产在拿地时，由越秀地产和越秀金控共同成立一家投资公司，其中基金出资约90%，地产出资约10%，联合拿地，开发则交由越秀地产完成。

这是另一种形式的上杠杆，“明股暗债”的融资方式却不属于债权，不影响越秀地产报表。据悉，支撑其上半年四处出击、跑马圈地就是其独有的“地产+基金”模式。

据公告显示，在上半年拿下的14幅土地中，有7幅地块越秀地产的权益占比仅为9.55%，其余均由越秀产业基金持有。2019年7月，越秀地产拿下5宗地块，其中3宗地块的权益均为9.5%。

越秀玩的这套“地产+基金”模式，其实，就是母公司把钱左手倒右手，同时又不用看金融机构脸色。前些年很多民营房企也想玩这套，纷纷成立金控公司，跨界金融行业。不过，因为不是亲儿子，随着后来监管收紧，一个个搞得灰头土脸、不了了之。

囤地疑云

虽然内地楼市师从香港，但两边房企却似乎走向了相反的两条路。

比如香港房企，爱囤地、打骨子里厌恶高杠杆、捂盘惜售、追求利润的最大化；内地房企，则注重规模和速度，崇尚“快周转”。

不过，不能一概而论，内地房企也有慢吞吞开发进进而被质疑囤地捂盘的，比如越秀位于广州海珠区的南洲路1026号住宅地块，在拿地6年之后才迎来首次开盘。

公开信息显示，该地块在2013年5月23日被越秀地产竞得，扣除保障性住房后楼面价3.46万元/平方米，刷新广州最贵单价地王记录，且高于当时该地段2.8-3.1万元/平方米的一手住宅售价。

值得一提的是，该项目早在2014年7月就曾公布过一次获批后的规划方案并传出即将动工的消息，但此后并未真正动工。直到2018年7月，广州国规委再次披露规划方案，并于8月获得到施工许可证。

不过，对于拖延入市原因以及外界的囤地质疑，越秀并未给出正面回答，仅表示“公司按正常程序在推进项目，并科学合理把控销售节奏”。

虽然具体真相不得而知，但“管中窥豹、可见一斑”，仍不妨我们对此次囤地疑云进行发散性思考。

思考一，越秀对单个项目利润过度执着，对“快周转”的重要性认识不足，实践不到位。

这或许是过去几年，越秀在和同行的比拼中，落下风的主要原因之一。

思考二，地王项目花6年消化，间接反映出越秀经营水平有待提高。

这个角度也不难理解，比如对当时市场环境研判失误、成本等管理水平不到位，这个时候以时间换利润是最好的选择。而财务数据，也反映出越秀的经营水平有待提高。

数据显示，2014年至2018年，公司营收分别为157.05亿元、221.31亿元、208.81亿元、237.96亿元和264.44亿元，同比增长10.53%、40.92%、-5.65%、13.96%和11.14%，仅2016年出现小幅下滑；

而同期净利润分别为24.71亿元、10.13亿元、15.4亿元、22.6亿元和27.28亿元，同比增长-14.2%、-59.01%、52.06%、46.75%和20.69%，呈现出增收不增利的现象。

作为一个国企，越秀有其特殊优势，但如何把这些优势转化为实实在在的竞争力和业绩，看来越秀还有很多功课要补。