看了这样的房子，你还有买房的欲望吗？

房子这东西很奇怪，没买的时候，总是能挑出一堆毛病，“再看看”；买到自己手里了，就觉得真是好东西。尤其是房价上涨了以后，一下子多了几十万的溢价，太开心了，更加无法理性的判断形势。

但要搞清楚一点：买房如果是为了赚钱，那么就必须认识到，卖了才能有收益；不管房价涨十万，涨二十万，如果不卖只能是账面收益。有人会说，不用慌，现在还愁卖不出去的房子？还真有几种房子，不抓紧时间可能就错过机会了。

老房子、旧小区、小户型。俗称“老旧小”，房龄都是在20年之上。这种房子会受到一些刚需者的青睐，主要在于这种房子总体来说面积小，周边相对成熟，旧的多层小区得房率还高。只不过如果不是中介一个劲儿的催，和自己囊中羞涩的现状，这样的房子真的让人提不起劲儿啊。

看看是某市中心二手房的实拍图。没有物业，没有停车位，甚至连基本的安保都不到位，这样的房子用来居住？不太安心。拿出去卖？市中心的地段又舍不得降价。坐等拆迁？就这样的规模也形不成大的地块。于是暂时出租，等待机会，却发现整个楼的业主都是这样想，租户增加，流动人口带来的不稳定让看房客更加嗤之以鼻。

户型不好，也会被买房人挑剔。看看不可用的客厅，不合理的布局，小到只有一个马桶的卫生间……即便是首次置业的年轻人也要犹豫一下，旧房卖出新房的价格，那么最终会逼走这些年轻人——横竖都要那么多钱，何不买新房呢？

这种房子，趁现在的房价形势基本上企稳时，可以考虑出手了。不要再幻想下一个涨价周期，就算还会涨，那时候房龄接近30年，银行基本上是不会放贷、或者评估价格很低，要求更多首付。无形中提高了融资难度，最终会让房子有价无市，又谈何收益呢？

还有人期望囤着老旧小，坐等拆迁，实际上这是用过去的经验来应对未来，未必有效。房地产商业化刚刚开始的时候，城市也是百废待兴，开发商自然热情高涨，拿不到地，就改造老城区——那是拆迁改造的黄金时期。

纵使房价一直上涨，卖房都不是件简单的事；何况未来房价企稳，将呈现波动下行趋势。那么如何获得最大收益，就要看关键时刻能不能看准项目，做出决断；目前房价算是高的，可以获得最大利润，及时套现一来可以保住既得收益，二来还可以利用大量的现金流做资产分配，对冲仅仅持有单一项目的风险。这样才是明智的投资者应该考虑的事情。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。