史上第一次：房价形成“M形”双头

今天，国家统计局，公布了70城房价指数。

这是当前关于全国主要城市房价，最权威的数据。

虽然老杨认为，2017年以来，部分一二线城市新房限价，导致数据有所异动，但也只能多看看二手房数据了。

我们对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知：

2019年5月份，二手住宅价格环比涨幅为0.43%，相比4月收窄0.1个百分点。

目前，70城房价已经连续50个月上涨。先来看张图吧。

从2012年二季度开始，一口气涨了这么久，涨得这么壮。史所罕见！

2012年三季度到2014年一季度，也是一轮短周期的上涨期，结果只涨了不足两年，而且涨幅远远远的小于本轮涨幅！

老实说，看着还在不断上涨的房价，老杨真的犯了“恐高症”。

另外，郭树清同学，估计也有此心病。嘿嘿。

近日举行的第十一届陆家嘴论坛上，中国银保监会主席郭树清强调：近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。

看完房价上升曲线，再来看涨幅变化。

蓝线为环比涨幅，即本月相比上月。

红线为同比涨幅，即本月相比去年同月。

环比反映超短期，同比反映短期。

过去几轮房地产短周期，每轮上升浪，都有一个环比和同比高点，其后慢慢回落，最终由红翻绿，跌入下图中的零刻度线以下。

然而，本轮上涨浪，居然出现了两上涨幅高点，形成了史无前例的“M形"双高点！

真够浪，浪出了历史新纪录！呵呵。

环比涨幅的第一个高点，出现在2016年9月。背后的故事是，9月底住建部开会，圈住16城，要求调控，10月陆续出新政。在新政压制下，10月即开始涨幅回落。

环比涨幅的第二个高点，出现在2018年8月。背后的故事是，7.31正治局会议，严厉批评高房价，要求坚决遏制房价上涨，8月冲高后，9月月便开始涨幅回落。

两个环比高点，涨幅相近。

关注微信公号：杨红旭楼市研究。

两个环比高点，必然导致两个同比高点，其有内在传导机制。

不同的是，两个同比高点，高位扁平，形似高原。

最近的数据，2019年5月份，二手住宅价格环比涨幅为0.43%，相比4月收窄0.1个百分点。同比涨幅为7.74%，与4月相比收窄0.19个百分点。

今年春季，部分城市出现小阳春，反映在环比涨幅上，2、3、4月，涨幅扩大，5月回落，说明小阳春渐远。

主要是政策面收紧，4月份中央政治局会议重提“房住不炒“，4、5月住建部分两批对10个城市房价地价过快上涨发出预警，央行银监部门收紧部分拿地激进房企的融资。

老杨的判断是：环比涨幅，不会出现第三个高点了；同比涨幅，第二个顶部刚刚筑顶完成，接下去下行。

从实操角度，复盘可知：

在M形的第一个高点附后，也即16年二三四季度，在一线强二线拿地王，很容被套，如京沪深广苏南肥等；个别地区买房也易浮亏，如环京等。

在M形的第二个高点附后，也即18年二三季度，在弱二线三四线拿地王、买房，很容被套，城市很多，不做列举，有些已显化，有些将在未来两年慢慢显化。