“2004年时候，当时看了南山的和布吉的，当时南山的价格和龙岗布吉相差不大，原本想买南山的，那个业主临时加价5000块钱。当时就觉得很不爽，搞得谁非要买你房子似的，为了赌这口气，我买了布吉地铁房。现在十多年过去了，南山普遍六七万了，现在布吉才三四万，要是买了南山的我都多赚一百多万！”

这是2016年时，深圳布吉大芬地铁站旁【怡康家园】的一位业主闲聊时说的。

当时南山的房价也不过三四千快钱，布吉的也差不多这个价格。深圳当时的政策是发展西部，南山成就了很多企业（电子产业），同时这些企业也成就了南山今天的地位（高新产业，当然，还有房价）。企业的入驻引入了不少的就业人口。人口的暴增与住房需求增大牵动了房价得的涨势。

当时的布吉一度被称为“关外”。

十年磨一剑，深圳西部的开发仿佛就是为了印证这点，西部的发展几近饱和。深圳人多地少是一个公认的事实，东部区域的空白终于有了走上舞台的机会。

2016年，深圳政府提出1.4万亿开展“东进战略”。深圳东部区域迅速发展，加之交通网络完善、成本更低，科技型企业进驻，带动就业人口净流入，住房需求加大。（如坪山2016年得时候2万多的单价随处可觅，在限价政策的调控下，今年单价已经普遍30000+）

细心的朋友就会发现，政府“指哪，哪就有价值”

回到我们今天的主题：

“大亚湾卖了多少年了，还有那么多房子”，有投资价值吗？

在上述两个经历中，有一个现象，很本质的现象：哪来得人多，哪就会涨。有人说，大亚湾没什么人住，有价值？

不是没人住，是不能住，2017年之前，整个大亚湾的交房率不到5%，且大部分处于建设中或者是即将交房，我们都知道新房要空几个月才能入住，特别是家中有小孩子的。有些是毛坯交房，装修也需要时间。

2017年，万达广场进驻惠州。同年11月份开业，首日客流24.02万人次，首日销售额高达1827万元。

下面视频是网友在端午节时拍摄的万达广场，这个曾一度被说”无人“的城市在不经意间已经活力绽放。

（视频无法显示）

“大亚湾卖了多少年了，还有那么多房子”，依然有投资的价值：

如同深圳，罗湖福田建设饱和了就往南山宝安建，南山宝安也饱和了，就连龙岗布吉这些被成为”关外“得地方也开始发展了。大亚湾也是如此，核心区域发展完毕了，就往外建。

据国家统计局统计，南方都市报消息：2018年广东省净流入人口177万，深圳约50万人，惠州约5.3万人左右。

从大而言：

构建部署世界级城市群，打造世界第四个湾区经济——粤港澳大湾区。广东9市，从地理区位而言惠州受益匪浅是毋庸置疑的，从楼市政策以及房价方面来讲，可以说是收益最大的，价格低，不限购，也就是说外地人投资，大部分资金只能流入惠州；从地理位置讲，投资者愿意也放心往惠州投。

从近而言：

惠州，这个广东的沿海城市，在粤港澳大湾区中占尽先天优势，毗邻深圳、广州、东莞、香港。最为直观的价值就是临深，对于投资惠州，大江南北津津乐道的无疑是惠州的临深片区，在往期中我写过一篇《投资惠州，为什么他们选择了临深片区？》

深圳东进1.4万个亿，惠州临深也在辐射区内。深圳坪山与惠州接壤，据规划局信息显示，该区域51.6平方公里，规划人口80万，以生物医药等新型科技企业为主，就业人群占一大部分是刚毕业的大学生，一脚油门的事，一边3万+，一边一万多，享受的生活质量是完全不一样。

这个红利，大家都知道，然而投资该怎么选择区域呢？

有人选择海景房，有人选择中心，这两者如何抉择呢？我们可以从房子的本质得出答案：

房子最本质的需求是居住，也是最核心的需求。而居住所要考虑的是商业、教育、交通等，再高一个台阶就是休闲。在住房需求中前三者（商业、交通、教育）是80%的购房群体需要的，这个是硬性需求，也就是大家口中的刚性需求——刚需。

被大部分人们所需要的才是有价值的，显而易见，拥有这些属性的才是值得投资的。

而海景房仅适合度假或者收租，海岸线上还有大把的地可以建房子，二手房的税费又高，与其如此，还不如买一个新房，都是新的。（不像是硬性需求的房子，我为了上学或者工作便利，我必须买这个位置的。）不存在必须买这个位置的硬性需求。所以导致它流通性不高。

人生需要三套房，一套刚需、一套改善、一套情怀，如果不是情怀，不建议选择惠州海景房！

总结：

1、政府政策大力发展的地方，是值得重点关注的地方；（比如粤港澳大湾区、深圳东进战略）

2、哪里人口净流入量大，哪里就存在人口红利（比如深圳，近5~10年人口红利依然存在，惠州去年净流入人口5.3万左右）

3、满足80%群体需要的房子，才是值得投资的房子（比如深圳罗湖的学位房、惠州商圈内的、高铁核心、地铁沿线、临深区域等）