淘哥认为，深圳四季度到明年上半年，最值得打新的楼盘可分为三类。
1、润四、深业中城、海德园、前海双盘、万科瑧山海这些位于深圳最核心区域，学校、产品都是第一流的楼盘，预计价格都在10万以上，总价高，但限价红利巨大。这些盘的问题是万众瞩目，买到如同中彩票，太难了。（根据链家网显示，目前华润城四期（润玺）所在的片区二手房挂牌均价约13.4万/㎡，深业中城所在的片区二手房挂牌均价约15.1万/㎡，海德园所在的片区二手房挂牌均价约12.7万/㎡，前海整体二手房挂牌均价约11.4万/㎡；文中价格参考链家网上挂牌数据。）
2、沙井海岸城，光明多个楼盘为代表的，预计价格在5-6万的新盘，同样是地段、学校、产品、限价红利兼备，周边部分二手挂牌可能到了7-8万。这些盘的问题也和第1类相同，万众瞩目+公证摇号+无房优先，买到机会极小。（注：开盘价预测参考近期新房预售价格，来源：深圳市住房和建设局批复价格以及周边二手房价格；二手房参考价格来源：链家网）
3、还有一些新盘，以万科和颂轩为代表、地段、学校、产品也是极好，限价红利也很大。但是此前信息不多，因此市场认知不够，只有极专业的人士才了解，属于超级网红盘的“漏网之鱼”。
事实上，淘哥认为这种楼盘的盈利比例、确定性，不逊色于前两类。关键还在于，因为很多跟风打新的人还不了解，所以买到的可能性更大，淘哥认为其实比海市蜃楼一般的前两类更靠谱。
01
新盘越来越遥不可及
公证摇号+无房优先成标配
剩下的机会就在这里
近期，深圳多个新盘拿预售，认筹阶段就“挤爆现场”，比如近期位于光明、沙井的两个项目：
光明的金地峰境瑞府10月25日开盘，推629套住宅，认筹客户1591批，中签率46%；沙井的嘉富新禧10月28日选房，推689套，2488人认筹，中签率仅27.7%。（以上推出数量、认筹人数，分别来自金地峰境瑞府、嘉富新禧|嘉富宝禧官微）
有2个重点：1、热门项目认筹量远超推出产品数量；2、无房优先、公正摇号；
其中，金地峰境瑞府还特地说明，“离婚三年内，原家庭有一套住房，无房一方限购一套”这种无房户不享受无房优先，也就是说，算有房。面对如此严苛的条件，不少购房者直呼“太难”了！（来源：金地峰境瑞府官微）
其实，今年深圳楼市严苛不是一朝一夕，从8月开始，不少新盘对于购房者条件做了诸多限制：
8月13，华强城市花园一期“积分优先”作为选房标准；
8月30，招商臻府以“无房优先”作为选房标准；
9月13，电建洺悦府以“无房优先”作为选房标准；
9月16，远洋天著华府、越秀·和樾府公布“无房且有购房资格”的购房者享有优先权；……
（以上来源：各开发商官方微信公众号）
随着选房条件的提升，“打新”难度直线上升。优质新盘越来越遥不可及！
在市场如此狂热的时候，我们需要保持一丝冷静，才能在混沌之中觅得清明！
纵观深圳楼市，市场关注度高的片区无非南山、福田、龙华、宝安、光明；而近期福田尚无新住宅推出，剩下几个片区唯龙华尚未提出“首套无房”的条件。
龙华，来源：深圳龙华融媒发布
今年龙华也有不少短线利好：
首先是地铁6号线、10号线的通车，再加上地铁4号线延长线的通车，还有之前公布的22号线，龙华正式进入多地铁时代；（来源：深圳市轨道交通）
其次，6月份红山6979商业的开业，将“城市中心”变成“潮流打卡地”；
同时，深圳北站商务区频繁迎新进展，引入多个企业，汇聚大量高端商务人群；
再者，配套方面龙华“市民中心”今年也有望完工，第二图书馆+美术馆进展很快，新华医院+第二儿童医院也稳步开建，龙华将引来“高配”时代！（来源：龙华资讯网）
接下来，龙华或进入价值爆发期，不失为二套“打新”首选片区。
据淘哥了解。龙华近期有一个项目，或将面世！这个项目就是位于龙华梅林关：深国际万科和颂轩。据悉，项目一期（深国际万科和风轩）、二期（深国际万科和雅轩）住宅早已售罄。深国际万科和颂轩尚未入市，就有不少粉丝向淘哥咨询。
万科悦城区位图
这个盘价值点很多，例如：
1、区位优质明显，福田-北站CBD双核心，深圳都市核心区，占据大湾区发展C位；
2、各类配套齐全，除了有优质的教育资源之外，还毗邻多个商圈，交通也很便利；目前属于深外龙华校区，深国际万科和风轩、和雅轩分别建设有18班幼儿园与龙飞小学；
3、新房限价明显，价值空间大；旁边的星河盛世，二手房已经挂牌9-10万+/㎡（数据来源：链家网）
4、万科出品，综合体，产品有保障！项目是总建面约45万㎡的TOD综合住区，最后一期的产品。
据淘哥了解，深国际万科和风轩，将推出建面约24-207㎡的商铺产品；深国际万科和颂轩则将推出建面约84-141㎡的住宅产品和建面约39-56㎡的公寓产品，即将入市，“打新”的朋友们千万注意了！
02 占据城市发展C位！
核心区+科创轴+北站CBD
深国际万科和颂轩位于-深圳地理中心区-龙华的核心区，毗邻北站商务中心，位于大湾区及深圳城市中轴上，区位优势明显！
1、位于“都市核心区”！
根据有关专家透露的信息，正在修编的深圳市城市总体规划（2020-2035年）（草案），未来深圳的城市按照“多中心、网格化、组团化”方向发展，城市中心体系规划“1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心”。
值得关注的是，为更好地发挥粤港澳大湾区核心引擎功能，深圳将重点建设唯一的“1个都市核心区”，都市核心区由三大部分组成：大前海中心、福田-罗湖中心，以及龙华中心。（资料来源：深圳政府在线）
深圳城市规划格局
2、坐落于梅观创新走廊重要节点！
深国际万科和颂轩实际上正好处于福田-龙华的交汇处，不仅位于深圳地理中轴上，也位于粤港澳大湾区创新发展轴-梅观创新走廊上的重要节点！
来源：龙华新闻
梅观科技创新走廊是深圳市中轴提升战略的重要空间载体，由南向北依次串联南大门、深圳北站、华南物流园、富士康、华为、观澜高新园、鹭湖科技文化片区、九龙山、大富工业区、北大门等重要空间节点，总面积约96平方公里，未来将打造成为产值超万亿元的区域性创新走廊。将汇聚大量的高新技术企业、人才，对于片区价值也有一定的拉动作用。（来源：深圳市龙华区融媒体中心）
3、毗邻北站商务中心，坐享“超总”发展利好；
深圳北站是大湾区的核心枢纽，也是深圳超级总部之一的北站超级枢纽总部基地。北站商务中心区将聚焦总部、金融、消费等核心功能，以引入产业金融，电子商务，物流等总部企业为主，打造具有全球影响力的“国际会客厅“。根据规划，商务核心区要建设约60多栋商务办公楼，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司。（来源：龙华区重点区域建设推进中心）
北站商务区效果图，来源：南方+
截止今年上半年，已吸引33个优质企业落户，其中包括美团粤港澳大湾区新基地、中电建七局南方总部、中光电、深圳高铁总部、中兴网信、稳健医疗、宝明科技、深电能、银盛科技等总部项目；华阳国际、富安娜艺术、维也纳、龙珠基金、三一云油、采材宝、盒马鲜生、深圳通等十亿级企业。（信息来源：深圳龙华融媒发布公众号、重点区域建设推进中心）
淘哥提醒，这些企业个个都是行业巨头，影响力非常大！随着这些优质企业的进驻，将进一步带动北站商务中心片区经济发展，促进区域整体价值。
03 交通+教育+文体……
配套齐全，这里将迎高配时代
除了占据城市发展C位之外，深国际万科和颂轩周边的配套也非常齐全！
4地铁汇聚，毗邻高铁枢纽，还有齐全路网配备
深国际万科和颂轩距离地铁4号线-白石龙地铁站约600m（百度测距），从白石龙出发，1站到深圳北站（可接驳高铁枢纽快速通往全国各地），6站可到达福田CBD；约1km（百度测距）处是地铁6号线-梅林关站，6站直达罗湖中心区。
图源：百度地图
还有规划中的地铁21号线、22号线，与交汇站横岭站串联，接驳双轨交通，直达前海中心与福田保税区。（注：21号线路规划内容来源于深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）公示《深圳市轨道交通线网规化（2016-2030）》；地铁22号线路规划内容来源于深圳市规划和自然资源局关于《深圳市城市轨道22号线交通详细规划》（草案）的公示）
来源：深圳市规划和自然资源局
除了公共交通配套齐全外，周边还有以南坪快速、梅观路、北环大道为主动脉，以新彩隧道、民治大道等为串联核心的交通路网，开车出行也很方便，约10km（百度地图）就可到福田CBD。
约3万㎡自带商业+10余座商业中心；
深国际万科和颂轩商业效果图
除了项目自带的由万科联合印力打造的总建面约3万㎡潮流时尚社区商业中心之外，周边5公里范围内还有COCOCity、上河坊、玖龙荟、卓悦汇、九方、红山6979、缤果空间等10余座商业中心。坐享北站商务区、红山商业区亿万配套以及福田龙华百万级商圈。
红山6979，图源：红山6979商业中心官微
对口深外龙华初中，周边学府环绕；
除了深国际万科和风轩的18班幼儿园外，项目周边还有梅龙实验幼儿园、书香小学、深圳外国语学校龙华校区、玉龙学校、龙华高级中学、龙腾学校等幼小初高学府环绕，人文氛围浓厚。
据龙华区教育局公布的《龙华区2020年秋季公办学校招生范围》，深国际万科和颂轩处于深圳外国语学校龙华学校（初中部）、玉龙学校（初中部）、书香小学、龙华区龙腾学校（初中部）的招生范围内。（注：具体招生以教育局公布为准）
图源：《龙华区2020年秋季公办学校招生范围》
其中的深圳外国语学校龙华学校是龙华区委区政府主导高起点规划、高标准建设，由龙华区教育局和深圳外国语学校合作办学的九年一贯学校，2018年9月正式开学，学校师资雄厚，教师团队有不少来自清华、北大、人大等名校的毕业生。（来源：深圳外国语学校龙华学校官微）
图源：深圳外国语学校龙华学校官微
还有体量约1.2万㎡的“文化四馆”，分别是龙华首家演艺馆、现代化展览馆，还有深圳美术新馆（建设中，预计2023年投入使用）、深圳图书馆调剂书库（建设中，预计2023年投入使用），还有预计明年建成投入使用的简上综合体育馆。（以上场馆信息来源：龙华资讯网官微）
来源：红山6979商业中心
距项目约1.6km（百度测距）处是深圳第二儿童医院（三甲规划，预计2023年建成投用，来源，深圳晚报），周边还有深圳坂田医院、深圳健安医院以及深圳新华医院（三甲，预计2023年建成投用，来源，深圳晚报）。
同时，项目与民治水库（占地约4.5平方公里）仅一路之隔，不用出门可享受城市中心稀缺生态景观，周边还有白石龙音乐公园、大脑壳山、塘朗山生态环绕，居住舒适度非常高！
04 二手成交单价超11万
事实证明，梅林关今非昔比！
对于购房者而言，最重要的因素莫过于价格！
位于梅林关的白石龙音乐公园，来源：龙华政府在线
深国际万科和风轩2018年12月开盘，价格5.88万/㎡，深国际万科和雅轩2019年9月开盘，均价6.6万/㎡（价格来源：深圳万科官微）
目前项目周边的二手房挂牌单价在7-11万之间：二手挂牌价格最低的汇龙苑已有20多年的楼龄，最高的住宅项目-龙光玖龙玺目前二手挂牌单价约11万/㎡，整体单价9万左右。（数据来源：链家网）
图源：链家网
其中，距离项目最近的星河盛世成交单价已超过9万，且成交周期最短25天，可见对于“梅林关9万/㎡”，人们已经见怪不怪了。
图源：链家网
龙光玖龙玺近期的成交单价超11万，2015年推一期的时候均价才5万出头，2016年加推的时候，均价7.2万/㎡。（价格参考来自：深圳市市场监督管理局）。其中，最短成交周期仅1天。意味着刚放出来，就被买下了。可见，不少购房者正紧盯着这个片区。
图源：链家网
以前对于龙华房价的认知，可能大多数人还停留在几年前的6、7万/㎡，直到去年龙华金茂府（开盘均价约10.3万/㎡，价格参考：深圳市市场监督管理局）出来之后，人们开始意识到龙华已经进入10万+了！
但今天，梅林关也进入10万+时代了！
随着城市的发展，梅林关片区价值早已今非昔比。再加上新房限价红利，深国际万科和颂轩值得期待。
05 总建面约45万㎡TOD综合住区
深国际万科和颂轩来了！
和风轩：奢尚现铺
和颂轩：精奢公寓+品质住宅
万科悦城（梅林关城市更新项目）是一个集品质住宅、精奢公寓、甲级写字楼、璀璨商业等复合业态为一体，总建面约75万㎡TOD综合住区，其中三期-深国际万科和颂轩总建面约45 万㎡。
万科悦城（梅林关城市更新项目）效果图
该项目通过复合业态的打造，开拓全新高效的生活方式与消费场景路径，通过构建一个兼具舒适宜居与城市繁华的TOD都会生活场，实现舒适办公、时尚消费与品质人居快速转换。
深国际万科和颂轩项目效果图
据淘哥了解，目前深国际万科和风轩还有建面约24-207㎡的奢尚现铺在售；
多重面积段，满足各种业态经营要求，可以根据需选择，减少资金上的压力。
即将面世的深国际万科和颂轩是梅林关城市更新项目-万科悦城的三期。
深国际万科和颂轩鸟瞰效果图
作为占据北站中心与福田CBD第一站，梅林关可以说抢占城市财富头排。与此同时齐全的交通、商业配套将汇聚更多人群，也衍生更多的居住需求。
为了满足多种空间需求，深国际万科和颂轩推出建面约39-56㎡的精奢公寓产品。面积小，总价相对较低，可满足自住或投资需求。
除此之外，深国际万科和颂轩还将推建面84-141㎡的品质住宅！
作为继深国际万科和风轩、深国际万科和雅轩之后的又一万科【城】系作品，深国际万科和颂轩在承袭前面两期产品优点之外，延续万科精工品质：
深国际万科和颂轩项目效果图
通过对细节进行人性化的精细考量，巧妙优化空间尺度、配置规格等，匠心铸就新品以诠释都会生活新高度，匹配菁英家庭对于美好生活的向往与追求，彰显高品质生活的优雅与奢适。
作为深国际和万科联合打造，万科负责建设、销售和物业管理的深国际万科和颂轩综合素质还是比较高的；再者，放眼当下深圳楼市热门片区，唯有龙华尚未出台“无房优先”政策。综合来看，淘哥认为深国际万科和颂轩还是可以重点关注一下！
据淘哥了解，深国际万科和颂轩不日将入市，感兴趣的朋友们不妨等一等！
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
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