最高院：拆迁户的拆迁安置权应优于银行的抵押权得到保护

房屋拆迁安置补偿，一般分货币补偿和产权置换两种方式，被拆迁人以产权置换获得安置补偿的往往会与拆迁人签订《安置补偿协议》约定具体明确的安置房屋，具备交房条件时，开发商应按约定交付房屋并配合办理产权变更登记。拆迁安置由于涉及民生，因此安置房往往要求优先建设，优先交付，这样就对开发企业的资金提出了很高的要求，对于一些资金实力稍弱的开发企业由于资金限制，往往会通过抵押建造的房屋贷款的方式来缓解资金压力。因此在现实中，很多时候开发商交付被拆迁人安置房屋后并不会及时办理产权变更登记，而是利用安置房屋办理抵押贷款，银行取得安置房屋的抵押权，那么此种情况下若开发商无力偿还贷款，被拆迁人的安置权益与银行的抵押权哪一个应该优先得到保护呢？今天，景山就通过最高人民法院的一则案例，与各位粉丝及读者朋友们探讨下这个问题。

法院查明的案情

2009年10月7日，开发商华欣公司与史某某协商，签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定史某某被拆迁的房屋经评估，由拆迁人华欣公司以产权调换方式进行补偿安置；华欣公司将其开发位于大武口区共计4884200元的房屋三套房屋作为安置给史某某的房屋；多退少补，据实结算。

2012年9月12日、9月29日、10月14日，史某某分四次向华欣公司补交购房款477000元，华欣公司法定代表人刘某某给史某某出具了四张收条。后双方于2012年12月30日又签订了《房屋拆迁安置补充协议》，最终确定华欣公司给史某某安置的房屋为上述三套房屋。2013年3月，华欣公司将上述安置房屋交付史某某。史某某对上述房屋进行装修后，出租给他人。

2014年7月14日华欣公司将上述三套房屋的产权登记在该公司名下，同年7月18日，经该公司股东会决议，同意用产权登记在该公司名下的位于大武口区胜利东街五套房屋（包括史某某通过《拆迁安置协议》占有的86号房屋）为该公司股东潘某某向青银银行借款500万元提供抵押担保。双方对抵押的房屋在石嘴山市房屋产权产籍管理所办理了抵押登记，后青银银行按约向潘某某发放借款500万元。因潘某某未能偿还该借款本金及相应利息，青银银行于2017年5月12日将潘某某、刘某某、华欣公司诉至宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。

该院审理后，作出（2017）宁05民初43号民事判决，判令潘某某、刘某某向青银银行偿还500万元借款本金及相应利息，青银银行对华欣公司抵押的上述五套房屋享有以折价或拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿的权利。潘某某提出上诉后，经宁夏高院主持调解，各方自愿达成调解协议，该院于2017年10月16日作出（2017）宁民终210号民事调解书，内容为：一、潘某某、刘某某于2017年12月30日前分两期付清所欠青银银行借款本金及利息。二、青银银行对华欣公司所有的位于石嘴山市大武口区营业房享有以该房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的权利。

因潘某某、刘某某未按调解协议履行还债义务，宁夏回族自治区中卫市中级人民法院根据青银银行的申请，于2018年3月8日裁定对包括史某某占有的86号房屋在内的五套房屋予以查封，并委托相关中介机构对上述房屋进行评估。史某某于此期间得知华欣公司、潘某某、刘某某在青银银行用案涉房屋办理抵押贷款业务，并引发诉争，史某某认为宁夏高院就青银银行与潘某某、刘某某、华欣公司金融借款合同纠纷一案作出的（2017）宁民终210号民事调解书第二项中部分内容侵害其合法权益，遂向宁夏高院提起第三人撤销之诉。

一二审判决结果

宁夏高院经审理后，判决撤销宁夏高院（2017）宁民终210号民事调解书第二项中关于“青银银行对华欣公司所有的位于石嘴山市大武口区营业房，房屋产权证号为石房权证大武口区字第××号房屋享有以该房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿的权利”的内容，支持了史某某的请求。宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院经审理后作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

最高人民法院观点

因华欣公司没有依约履行为史某某办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致史某某占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故史某某对案涉房屋依法尚不具有所有权，但史某某依据其与华欣公司订立的《房屋拆迁补偿安置协议书》《房屋拆迁安置补充协议》以及其已实际占有、使用案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有拆迁补偿安置权利，合法有据。由于华欣公司将案涉房屋交付史某某后，恶意将产权登记在自己名下，并隐瞒实情，以案涉房屋向青银银行设置抵押，为郭生全向青银银行借款提供担保，最终导致史某某、青银银行分别对案涉房屋所享有的安置补偿权和抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言，华欣公司与史某某是按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给史某某，且在办理抵押登记前已交付给史某某占有、使用、收益，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，史某某对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于青银银行的抵押权得到保护。

景山说法

物权的变动包括基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。非基于法律行为的物权变动是指基于法律行为之外的事实因素而导致物权变动，不经登记或交付即可直接生效，比如合法建造取得、法院或者仲裁委员会的法律文书、政府的征收决定而产生的物权变动；基于法律行为的物权变动是指基于单方民事法律行为、合同和多方民事法律行为，并在完成法定的公示方法后，发生物权变动效果，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

本案中，华欣公司通过合法建造的事实，取得案涉房屋的所有权，本案中史某某通过《拆迁安置协议》取得案涉房屋并实际占有，但因华欣公司借口各种理由，不履行为史某某办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致史某某占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故史某某对案涉房屋尚不拥有所有权。

本案中，史某某以放弃其旧房产权，通过所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议取得案涉房屋的安置权益，并实际占有；根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权；另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。基于如上事实与法律规定，可以推导出史某某对于案涉房屋的物权期待权应优于消费者基于《商品房买卖合同》而产生的物权期待权，进而优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，史某某对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于青银银行的抵押权得到保护。

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