8月北京楼市成交回落 市场继续降温

各位粉丝：

又到了每月的市场分析时间了。

总的来看，8月北京楼市继续降温，二手房量价齐跌，观望情绪浓重。预计后期市场将依旧低迷，价格有小幅下跌的压力。

1

先看一下具体的数据。

新房方面，在7月单月成交6千套以上之后，8月的新房成交则没那么大的冲劲了。

8月北京新房成交4245套，环比7月下跌了近3成。不过这个量级和往年相比也还算差不多，也仅仅比去年同期的8月下降了2.9%。

二手房方面，8月全市二手房网签1.2万套，环比下降5%，同比下降20%。

贝壳研究院的数据显示，作为北京最大的中介机构，北京链家的二手房实时成交环比下降6%。

图：北京链家二手房月度成交量价走势

数据来源：贝壳研究院

在成交持续低迷下，二手房成交均价下跌幅度加大，8月成交均价为61223元/平，环比下跌1.5%，同比下跌3.2%。

这是价格出现的连续第三个月同比和环比同时下跌，市场继续降温的趋势明显。

2

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，7月30日召开的中央政治局会议发表的“不把房地产作为刺激经济手段”，再次加剧了市场的观望情绪。前期入市的购房需求虽然有小幅增加，但很多没有转化成成交，从链家的带看成交比数据来看，8月的带看成交比为81，是2018年以来的最高值。

价格的下跌又进一步刺激观望情绪，尤其是刚需客户对价格敏感度更高，400万以下刚需房源成交节奏变慢，房主那边呢，因为卖房困难又导致换房改善也困难，就会使得改善市场（对标700万以上房源）也慢下来，市场出现了“负循环”。

从成交周期来看，8月的房源成交周期继续延长至101天。

2019年以来，北京市场不管新房还是二手房在售量均有明显增长，前8个月北京新房供应同比增长近20%，二手房在售量同比也有所增加，市场上可选房源的持续变多也使得客户看房选房更加从容，市场节奏放缓。

其实，北京大量的购房需求依旧存在。数据显示，7、8月的新增买房的需求量环比分别增加4.2%和6.8%，可见市场上仍有不低的新增需求，但是可选房源的增加和价格的下跌使得这些家庭并不急着入市。

而且，调研发现，最新商贷利率的规定在北京市场客户群体中普遍认为是利空政策，可能会进一步带动观望情绪。市场的低迷导致售房难度增加，倒逼业主降价，8月调价房源中降价房源占比升至89.8%，为2019年以来的最高值。也就是说，挂牌的房源在调价中，9成都是降价了，只有1成是涨了价。

3

​下一步楼市走向如何？

许小乐认为，从需求端来看，8月下半月成交量略有回升，且新增客源及带看量均有增加，市场上需求仍在。

但考虑到购房者的观望情绪浓厚，需求释放速度较慢，后期二手房成交量预计将保持在1到1.2万套左右的低温水平。

之前我们也和大家说过，北京月二手房成交量在1到2.2万套是正常空间，如果高于2.2万套那就是市场过热，如果低于1万套就是过冷。目前的这个成交量也算是较冷的状况。

从历史来看，这是一个会让价格小幅下跌（月度2%以内）的水平。