创新高！今天，楼市敲响了警钟！

文/韬略哥

日本最近的房屋、土地调查结果，不仅给日本敲响了警钟，也暗示着中国楼市未来的方向——大城市及其都市圈，不仅在“城镇化时期”面向中小城市抽血，在“后城镇化时代”也将如此。

中国楼市的马太效应，才刚刚开始，至少将持续30年！

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据日本内政和通信部近日发布的《住房和土地统计调查》显示：

截至2018年10月1日，日本空置房屋数量达到历史性高——864万间，较五年前的调查数据增加约26万间，占房屋总数的比例也上升至13.6%，较五年前增加0.1个百分点。

由于人口下降，在2018年的调查数据中，空置房屋数量继续增加。从1998年至今，空置率增速分别为11.5%、12.2%、13.1%、13.5和13.6%，虽然空置速度变缓但空置量总体仍在上升。

具体来看，东京、名古屋和京阪神表现差强人意，空置率较高主要表现在非都市圈的三四线城市和农村。

空置率最高的是山梨县，为21.3%，其次是和歌山县，20.3%，长野县为19.5%，德岛县为19.4%，高知县和鹿儿岛县为18.9%。

山梨县是夹在名古屋与东京两大都市圈中的缝隙中，两不靠，被两边的都市圈狠狠抽血，人口都逃离到了两边的都市圈，其余如和歌山县、长野县、德岛县等都是距离都市圈较偏远的县。

上图蓝色圈起来的是日本三大都市圈，红色圈起来的是房屋空置率最高的几个县

空置率最低的是埼玉县及冲绳县，为10.2%，其次是东京都的10.6%，神奈川县10.7%，爱知县11.2%。除了冲绳，其余全都在三大都市圈内。

另外，公布的数据与2013年相比较，空置率较低的都市圈内县市继续降低，而空置率高的偏远三四线县市，空置率继续升高。

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日本国内房屋整体空置率的升高，与该国人口进入通缩通道有关。

从2009年开始，日本人口就出现了负增长，截止到2017年日本人口连续下跌了8年。日本是目前全世界生育率最低，老龄化最严重的国家。

为了挽救生育率和老龄化，日本政府想尽了各种办法，包括经济激励、负利率逼迫，结果收效并不明显。

从日本现状还可以看到，已经完成城市化进程的日本，中心城市效应相当明显。空置率最低的市县都在都市圈内，空置率最高的都远离都市圈。

日本已经进入了后城市化时代，国内75%的人口被装进了东京、名古屋和京阪神（京都市、大阪市、神户市）都市圈。

与大都市相反是，日本的三四线在沉沦。2014年一份智库报告指出，如不采取措施，日本将有1800个市面临消失的命运。

不光日本，隔壁的韩国以及欧美等完成城市化进程的地区，都是典型的人口集中化模式。

韩国大部分人口都装进了首尔都市圈（首尔、仁川、春川和世宗等）、釜山都市圈（釜山、大邱、蔚山等）。

查到的数据显示，首尔都市圈2018年的人口为2357.5万人，位居世界都市圈人口规模第四位，几乎装进了韩国一半的人口，釜山都市圈2016年的数据是1400万。

美国，人口分布主要集中2个大洋的沿岸地区和五大湖区，美国东岸（太平洋的西岸）北部政治经济中心的华盛顿、纽约、费城等，南部新兴工业中心的休斯顿等大城市，美国西岸的加州阳光地带如洛杉矶、旧金山等等，另外就是五大湖区的一些大型城市如芝加哥等等。

欧洲方面，以英法来说，大伦敦区：1580平方公里，人口800万，占英国人口12%；巴黎都会区：1.7万平方公里，人口1200万，占法国人口19%。

通过以上可以看到，已经完成城市化进程的发达地区，基本上将大部分人口装进了都市圈，装进了中心城市，在全球，中心城市化、都市圈化已不是趋势，而是现象。

正在城市化路上奔波的中国，也正在朝着这个现象发展。

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不久前，闹得满城风雨的黑龙江鹤岗房价“白菜化”一事，已经告诉我们，中国的人口正快速从三四五六七八线城市逃离，奔赴中心城市以及以中心城市形成的都市圈、城市群内。

这种发展模式，在最近发改委发布的文件中，再一次得到肯定和鼓励。

4月8日，国家发改委在官网发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确提出：

要加快中心城市、都市圈、城市群的建设，并取消城区人口300万Ⅱ型大城市的户籍限制，放宽城区人口300-500万Ⅰ型大城市落户政策。

同时，还首次提出了“收缩性城市”，要求收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

中国城市的公共资源与行政权力直接挂钩。换句话说，中心城市能够获得更好更多的公共资源，以提升自身的人口竞争力，在人口竞争力上，面对中心城市，三四五六线城市毫无招架之力。

住建部这份政策要求，大中城市放开放宽落户政策，收缩性城市要瘦身强体，意味着中心城市接下来将甩开膀子抽血三四线城市。

从一扬一抑的口气中，中国城市分化的方向我们已了然于胸：中心城市继续壮大崛起，绝大多数三四五及以下城市陆沉。

粤港澳、京津冀、长三角依然是中国人口最具吸引力的三个城市群，其他省市，未来的发展趋势是：一个省的大部分人口，将装进省会和以省会为中心的都市圈内。

比如四川大部分人口会装进成都，河南大部分人口会装进以郑州为核心的中原城市群，陕西大部分人口会装进以西安为核心的关中平原城市群……

城市的分化与房价的分化是一致的，人口持续流入的城市和地区，房价才有未来，没有人口支撑的城市和地区，房屋空置率会越来越高，如同现在的日本以及黑龙江的鹤岗。