▎城市快报丨By：世联评估

2019年9月，根据世联评估EVS监测，9月份深圳新建商品住宅均价为56,261元/㎡，环比上涨5.9%，存量住宅均价为51,396元/㎡，环比上涨0.13%，总体呈趋势性小幅上扬形态；成交7,124套/58.82万平方米，套数环比上升6.6%。

深圳新建住宅成交价量图

深圳存量住宅成交价量图

数据来源：世联EVS数据平台

9月份，深圳存量住宅市场价量齐升。3月份粤港澳大湾区规划纲要发布，8月份深圳建设中国特色社会主义先行示范区，是深圳楼市两大驱动力，对市场预期和信心影响显著。

深圳市场究竟如何走向，世联评估带你详细解读。

新房市场分析

新房供应

深圳新建住宅新增供应走势

数据来源：世联EVS数据平台

9月份，在粤港澳大湾区、先行示范区等利好刺激下，深圳楼市供应量大幅增加。新建商品住宅新增供应6,089套/60.51万平方米，供应套数环比大幅上升230%。

新增10个项目，主要分布在龙岗、宝安、盐田刚需盘集中的区域，包括誉珑荟庭、君华天第家园、悦千山雅园、京基御景半山花园、宝能城花园（西区）、二期御景佳园、大族云峰花园、深国际万科和雅轩、恒大成一期花园、龙岗区海府生态大厦（409套新型产业用地宿舍，本报告纳入住宅统计）。

新房成交

深圳新建住宅成交价量图

九月份深圳新建住宅成交区域分布

数据来源：世联EVS数据平台

9月份，深圳新建商品住宅市场价升量跌。以全市楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积计算，9月份深圳新建商品住宅均价为56,261元/㎡，环比上涨5.9%，新锦安海纳公馆、天健天骄南苑、宝能城花园、海境界家园、天鹅湖花园等高端楼盘集中网签拉高均价，连续小幅上扬。

新建商品住宅成交2,823套/27.63万平方米，套数环比下跌7.1%。

九月份深圳新建住宅销量 TOP25

（按成交面积排名）

数据来源：世联EVS数据平台

9月成交项目主要集中在龙华区、光明区和宝安区，其中龙华区的【鸿荣源·壹成中心】成交面积为36,321平方米，光明区的【勤诚达正大城】成交面积为22,632平方米，宝安区的【新锦安壹号公馆】成交面积为18,374平方米。

从全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，90平方米以下产品仍是成交主力面，成交套数占比为52.96%；总价在300～1000万的产品成交套数占全市总成交套数的82.39%。

新房可售及去化

深圳新建住宅库存量

深圳新建住宅库存去化周期 （单位：月）

数据来源：世联EVS数据平台

截至9月底，新建商品住宅月末可售数量为24,457套/239.11万平方米，可售套数环比上升2.9%，总体呈趋势性下降形态。

新建住宅库存去化周期指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）商品住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。

深圳新建住宅库存去化周期为7.2个月，落在调控目标范围以下，本指标显示商品住宅严重供不应求，提示需要增加住宅的供应量。

存量市场分析

深圳存量住宅成交价量图

九月份深圳存量住宅各区成交套数及市场均价

数据来源：世联EVS数据平台

秋高寒露至，旭日犹融融。9月份，深圳存量住宅市场价量齐升。具指标意义的世联EVS深圳存量住宅均价为51,396元/㎡，环比上涨0.13%，总体呈趋势性小幅上扬形态；成交7,124套/58.82万平方米，套数环比上升6.6%。

3月份粤港澳大湾区规划纲要发布，8月份深圳建设中国特色社会主义先行示范区，是深圳楼市两大驱动力，对市场预期和信心影响显著。

存量住宅成交在3月份出现了一个明显的拐点。3月份之前基本上维持在每月4,000套左右。4月份存量住宅成交忽然放量，随后的六个月明显升温，每个月都维持在7,000套左右，非常活跃。预期第四季度住宅成交依然活跃。

9月份，深圳存量住宅成交量原关外区域占50%。其中，宝安区成交1,792套，成交15.67万平方米，在全市占比为25%，成交套数和成交面积均位居全市榜首；龙岗区成交1,683套，成交14.45万平方米，在全市占比为24%。

原关内福田区成交套数为1,290套，占比为18%，南山区、罗湖区成交套数分别为1,158套、1,031套，盐田成交套数为170套。

由于新房受政策调控影响极大，甚至每个月成交新房可能不是一类的物业，以新房成交价判断房价的走势有一定误导性。存量房更加接近完全市场竞争状态，且深圳已进入存量房时代，存量房价比新房价更能代表楼市整体运行走势。

住房租赁市场分析

深圳住房租赁市场走势

数据来源：世联EVS数据平台9月份，深圳优质商品住宅平均月租金为76.7元/㎡，环比上涨3.7%，租金处于近期低位。

其中南山区带电梯住宅平均租金111元/㎡·月，领跑全市。福田区（105元/㎡·月）、罗湖区（88元/㎡·月）分别名列第二至第三位。

深圳常住人口在1,800～2,200万之间，2018年新增常住人口49.83万，夺得城市人口争夺战的冠军，其中大学生占新增人口60%。人口政策与产业创新风口使深圳人口增长迅猛，为楼市带来了大量刚需需求，短期3～5年趋势难以改变。良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比为671倍，静态租赁回报率仅1.7%。衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。我国338个城市的平均租售比大约为1:350。从租金回报来看，深圳住宅租售比严重失调，投资回报率较低。

与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。

土地市场分析

土地供应

2019年9月，深圳共4宗地公告出让，总土地面积148,093.93平方米，规划建筑面积850,530平方米。

九月份深圳土地供应一览表

深圳市前海深港现代服务业合作区T201-0123、T201-0125宗地整体招标出让。T201-0123宗地带设计方案出让，用于建设“前海国际金融交流中心”,T201-0125宗地用于建设“前海国际金融科技城”。本项目拟选择综合开发运营商，由其承担交流中心及金融科技城的投资开发以及运营，地价资金来源限定为境外资金。

前海国际金融交流中心建筑方案设计

T201-0123宗地会议、酒店和商业物业限全年期自持，公共配套产权归市前海管理局。T201-0125宗地30万平方米办公物业限自持。住宅允许销售，酒店、商业限整体转让。配建22,000平方米国际通讯机楼，该配建国际通讯机楼产权归市前海管理局，建成后以造价结算。A001-0208宗地项目建成后，23,400平方米办公、3,000平方米商业，3,500平方米展览馆全出让年期内不得转让和出租；10,520平方米办公产权归宝安区人民政府，以成本价回购。A002-0070宗地项目建成后，31,008平方米办公全出让年期内不得转让，其余部分为非自用部分建筑，允许租售，其中18,562平方米办公由区政府作为政策性优惠商业办公用房，用于引进与总部企业相关的上下游企业入驻。

土地成交

九月份深圳土地成交一览表

9月份，全市新增仅1宗土地成交，土地市场不活跃。华润置地全资子公司（深圳市润投咨询有限公司）以起始价46.6亿元竞得南山区后海中心区编号为T107-0086的综合用地，深圳湾广场建设拉开了序幕。

T107-0086宗地是南山区2019年度土地招拍挂出让工作的重头戏。该地块位于深圳南山区后海中心区，紧邻中国华润大厦(春笋)，土地面积9.17万平方米，建筑面积16.63万平方米。按T107-0086宗地其中商品房部分（38,336平方米地上商业、30,864平方米商业性办公及39,600平方米地下商业）折算，本宗地名义楼面单价为42,831元/㎡。

本宗地的建设将有效串联起以海岸城+保利剧院为核心的南山商业文化中心区、深圳湾人才公园以及深圳湾广场，打造一条商业、文化、休闲的“长河”，将成为后海中心区建设耀眼的明星项目，已引起广泛关注。

宗地用途为：商业用地+文体设施用地+交通设施用地+绿地与广场用地+水域，土地使用年限40年，土地面积91,691.16平方米（其中建设用地面积56,311.13平方米，道路用地面积32,432.24平方米），建筑面积166,250平方米，挂牌起始价46.6亿元。

项目建成后，56,270平方米文化设施性质为非商品房，产权归政府，由竞得人建成后无偿移交政府；38,336平方米地上商业性质为商品房，限自用，不得转让；30,864平方米商业性办公及39,600平方米地下商业性质为商品房，可分割销售；450平方米公交场站设施及400平方米垃圾转运站性质为非商品房，产权归政府，由竞得人建成后无偿移交政府；330平方米物业管理用房性质为非商品房。

竞买申请人须为中国境内注册且住所在深圳的企业法人；最终控股母公司为世界500强前100位的中国企业；其直接或间接控股股东的总资产不低于人民币10,000亿元。

商业市场分析

▼一手商业市场（以商务公寓为主）：价跌量升

我们以全市商业楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积，推算9月份深圳新建商业物业成交均价52,674元/㎡，环比下跌3.6%，连续两个月下降。注：深圳官方商业物业数据以商务公寓为主，并非以商铺为主。

成交面积95,457平方米，环比飚升118.2%，热销楼盘包括仁恒梦公寓、中洲滨海商业中心、金地凯旋广场等。

深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图

九月份商业（以商务公寓为主）新房销量 TOP10

（按成交面积排名）

数据来源：世联EVS数据平台

9月份可售面积为131.8万平方米，处于近年低位。库存去化周期为17.3个月，处于近期低位。

深圳新建商业（含商务公寓）物业可售面积（单位：万㎡）

深圳新建商业（含商务公寓）物业库存去化周期 （单位：月）

数据来源：世联EVS数据平台

▼存量商业物业市场：租金趋势性下跌

9月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积25,943平方米（仅为一手成交量的27%），环比上升10.0%。

由于近年非核心区域新增供应陆续入市，深圳优质购物中心平均租金整体呈趋势性下降形态。

2019年第二季度，主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金趋势性下移至775元/㎡·月。市场继续消化存量物业，市区大部分商场空置率维持稳定，平均空置率维持在3.6%，保持在一个较低的水平。

中长期而言，深圳商业物业后市审慎乐观。深圳优质购物中心最优租金层平均租金（单位：元/㎡*月）

深圳优质购物中心最优租金层平均空置率

数据来源：世联EVS数据平台

办公市场分析

▼一手写字楼市场：价量略升，整体较为低迷

我们以全市楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积，推算9月份深圳新建写字楼成交均价50,567元/㎡，环比上升11.9%。

写字楼市场成交面积25,829平方米，环比回升7.5%，近5个月来成交一直低迷。热销楼盘包括会展湾中港广场、泰然立城、招商开元中心等。

深圳新建写字楼成交价量图

九月份写字楼新房销量 TOP10

（按成交面积排名）

数据来源：世联EVS数据平台

9月份可售面积为97.12万平方米，库存量趋势性下降；库存去化周期23.3个月，库存压力有所增加。

深圳新建写字楼可售面积 （单位：万㎡）

深圳新建写字楼库存去化周期 （单位：月）

数据来源：世联EVS数据平台

▼存量写字楼市场：租金高位回落，空置率大幅攀升

存量办公物业销售成交仅15,441平方米（为一手成交量的60%），相对于深圳超过700万平方米存量办公物业市场而言，成交极度低迷。

第三季深圳甲级写字楼租赁需求有所放缓，供应压力持续，甲级写字楼平均租金回落到228元/㎡·月（初步数据，以全面统计完成修订数据为准），静态租赁回报率下降至4.4%。深圳甲级写字楼平均租金 （单位：元/㎡*月）

深圳甲级写字楼平均空置率

数据来源：世联EVS数据平台

由于新增供应于季内集中入市，甲级写字楼整体空置率大幅攀升至22.3%。写字楼空置率是市场很好的风向标，深圳六大总部基地加区域提升，商办规划及入市量达到高峰，甲级写字楼租赁供需出现逆转。

展望第四季度，深圳甲级写字楼整体租金稳中略降，整体空置率将显著攀升。

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本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，深度、前瞻市场解读，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！