土地财政依赖超50%？真相没那么简单……

文 | 白羊

之前几篇文章，笔者主要从经济基本面角度，分析了主要城市的长远价值。但就像股市一样，价值分析仅是影响股价的其中一个主要因素而已（基本面好不代表就没回调风险），资产价格的中短期走势往往还会受到其他诸多因素的掣肘。

分析楼市时，影响房价的另一个磨不开的因素就是土地财政。今天，我们就从这个角度看下几个代表性的城市。

日前，丁祖昱评楼市公布的数据显示，在国内30个典型城市中，有一半的城市2019年供应的土地去化周期（2019年的宅地土拍量/近三年住宅年销售量）超1.5年，一般来说，超过一年半就意味着当地土地供应存在过量风险。

其中，存在较重过剩风险（超2年）的城市有4个，分别是合肥、济南、上海、呼和浩特；存在严重过剩风险（超3年）的城市也有4个，分别为郑州、昆明、太原、福州。

由上图表可见，供应过剩最严重的是福州，单2019年的新增住宅土拍量按现有去化速度，就够其卖上三年半。

值得一提的是，存在严重过剩风险的城市，也恰是供应最猛的大户。如福州去年土拍量同比增加106%，次名的太原则同比增加41%，排行老三的昆明则同比增长81%。郑州看似降了，但其基数却是8个城市中最大的。

土地都过剩了还在卯足劲儿地增加供应，难免让人不生疑：这些城市是不是对土地财政的依赖度比较高？

从直观的数据上来看，似乎是如此。

地方一般公共预算收入，主要以税收为主，是指扣除上交中央的部分后，地方能够实际支配的收入，当然也是衡量地方经济厚度的一个重要指标。

卖地收入也就是土地财政，在财报中被列入地方政府性基金收入一栏，因为卖地收入不用按比例上交，基本都被留存在了地方。所以，卖地收入和地方一般公共预算收入，共同构成了地方政府最主要的收入和开支来源。

通过卖地收入/（一般公共预算收入+卖地收入）便可大致得出一个城市对土地财政的依赖度。当土地财政依赖度达到50%时，便意味着一个城市的卖地收入已超过其一般公共预算收入。

（昆明一般预算收入为2018年数据，2019年尚未公布）

8个城市中，依赖度最低是上海，仅为21.8%，这个完全在意料之中；最高的是昆明，依赖度达63.26%，卖地收入近乎是其一般公共预算收入的近2倍。其次是福州、太原、合肥、郑州，卖地收入都超过了一般公共预算收入；即便是次低的呼和浩特，也达到了42%。

所以，据此判断这些城市土地财政依赖度高，是完全成立的。易居房地产研究院也曾发布一份2019年地方政府对土地财政的依赖度报告，显示2019 年土地财政收入占地方财政收入的52.9%，较2018年增长1.9个百分点，比值再创历史新高。

可见，土地财政并不是一个假议题，甚至不存在争议，其客观存在而且还很严峻，而破解土地财政也是落实“房住不炒”、解决楼市老大难的关键。

单从动机上来说，上述城市的问题似乎又没那么简单。

一般来说，一个城市之所以依赖土地财政，主要是入不敷出，出现赤字。

我们就以一般公共预算为例（一般公共预算支出主要以民生为主的公共服务、教育、社会保障等刚性支出为主），上述8个城市无一例外地都出现了一般公共预算赤字。

其中，呼和浩特最高，赤字依存度达52%，太原、郑州、合肥、福州也都达到了30%以上；依存度最低的还是家底最厚实的上海，仅12%左右。当出现赤字时，填补窟窿的来源一般有3个，一是来自中央的转移支付；二是卖地；三是发债（最终还是要换的）。

事实上，仅卖地一项就足以填补各地的一般公共预算赤字。除呼和浩特外，其他7个城市的覆盖系数都达到近2倍及以上，昆明更是达到了恐怖的6.4倍。

换言之，福州、太原、昆明、郑州这些城市在卖地上完全没必要这么猛，使个五六成力就能轻松填平一般公共预算赤字。

当然，这仅是根据各地统计局公布的收入和支出测算出的赤字。至于各地实际的隐形支出和赤字就不得而知了。像福州、太原、昆明、郑州、合肥等地，存在供给过剩的情况下，还在卯足劲儿卖地，或许是那些隐形的支出压力所迫。

不过，这种失衡已经对一些城市的楼市产生了影响。

国家统计局数据显示，同比2018年，2019年郑州一手房房价涨幅一直在下降，从最高峰时期的10.5个百分点，到年底仅仅为1.7%，涨幅回落8.8个百分点。

（数据来源：统计局）

最后，再说说上海。

上海应该是上述城市中一个特殊的存在，其土地财政压力并不大，无论是显性的，还是隐形的，它在此轮调控中大规模增加供应，就像北京一样，既是一种表态，也是对前些年因供应不足导致房价上涨过快的回应。

考虑到上海的中心地位，即便短期内供过于求，房价上也不会形成多少负面预期。

但对于资金量和购买力远不如上海的福州、太原、郑州、昆明、济南、合肥、呼和浩特来说，供给过剩，房价面临调整的压力还是比较大的。