注意！楼市将出现3大戏剧性变化

文 | 白羊

若用关键词来概括上半年的楼市，最贴切的两个莫过于：深V反弹、万人摇号。

CRIC机构调研数据显示，仅上半年就有27城共计277个项目认筹率超100%。

（来源：丁祖昱评楼市）

“稳楼市”稳出个“牛市”！

是不是有一种依稀回到15/16年的感觉，那一轮是“去库存”去出个“大牛市”。

不过，不同于上一轮的是，这一次，迄今为止尚是一个典型的“结构性行情”。之所以说是结构性行情，理由有二：

一是，这些被购房者热捧的项目，主要集中在宁波、南京、成都、杭州等核心一、二线城市。

（来源：丁祖昱评楼市）

二是，近40%的热销项目都存在一定程度的价格倒挂。

CRIC机构调研数据显示，调研城市中，共计105个热销项目售价低于周边同档次竞品，占比约38%；共计108个高认筹项目售价低于周边二手房，占比约39%。

其中，成都部分热销项目的折价率更是超-40%，

看懂了这两条原因背后的逻辑，今年以来楼市频繁出现的“万人摇”现象也就不难理解了。

首先，但凡有人的地方就会有江湖，但凡有利可图的地方就会有投机客。“限价政策”使得一些项目的新房价格与市场价格出现倒挂，价差的出现必然会吸引购（炒）房客的注意和热捧。股市打新式的“万人摇”也就必可避免；

其次，核心一二线城市，除了又拥有强劲的基本面外（既是说当地房价有着强劲的抗风险能力和上涨动力，且不说价格倒挂又大大增强了其安全边际），最不缺的就是有钱人。而这些先富起来的有钱人，对楼市财富效应的认知更是沁入到了骨子里。

所以，只有赚钱的机会，嗅觉灵敏的他们自然是不会错过的。

总的来说，核心一二线城市本身就有炒房的条件和浓厚氛围，而官方的“限价政策”又给他们提供了难得的机会。

换言之，楼市“限价政策”是今年以来楼市频现“万人摇”和出现过热现象的“直接和最根本的推手”。

这一点，丁祖昱在其文章中说的很是直白。

“如果不解决限价政策下一二手房倒挂的核心问题，往往治标不治本，只要存在套利空间，‘万人摇’就会一直存在。”

但，笔者要说的是，若因“限价政策”出现副作用——万人摇，就去质疑、否定它，甚至谋求推翻它，那显然也是不切实际的。

其一，某种程度上，“限价政策”是上面对地方施政考核的产物。

上面要求地方要摁住房价快速上涨势头，要的是结果，但地方手里能快速见效的“猛药”并不多，简单粗暴的限价就成了选择。

除非上面能改变考核，或者有其他同等药效的可替代手段，否则，“限价政策”将会在很多城市继续存在下去。

其二，“限价政策”虽扭曲了市场，但不能否认其公正性。

“限价政策”看似用“有形之手”扰乱了正常的市场价格体系，但却也给了那些原本上不了车的购房者上车机会，最大限度地维护了弱势群体的利益。

而若按照纯粹的市场平等原则，楼市只会成为有钱人的游戏，弱势群体在核心一二线城市只会被彻底边缘化。

所以，从维护社会和谐、稳定和公正性的角度，核心一二线城市奉行“限价政策”是十分有必要的。

在可预见的未来，“限价政策”即便备受诟病，也很难会取消，只会被不停的打补丁。前不久，杭州出台有关调控政策就是在为“限价政策”的BUG打补丁。

针对当下楼市出现的过热现象，及杭州、宁波、东莞等城市相继升级调控，也再次提醒了我们要关注楼市将会越来普遍的3大戏剧性变化：

其一，核心的一二线城市，新盘价格与二手房出现倒挂，将会是一个普遍性、长期性的现象。

其二，摇号抽签将从黑幕重重，变得越来越公正。

如对抽签者身份的筛查将会越来越完善、严格；抽签过程，公证处介入将成为常态；全面抽签也将会得到普及，即所有认筹中统一抽签，而不是只让排名靠后的抽签。

其三，针对摇号抽签的补丁将会越来越多，规则更加全面、细化。

如为了确保公正，限制家庭成员抽签数量，一个家庭只有一个名额；划分抽签池，蛋糕份额向无房家庭、人才倾斜，同时又拉长这些抽签机会较高的购房者所购房子的限售期限，防止他们炒房。等等，不一而足。

总之，“限价”和“抽签摇号”当下或许都有诸多吐槽之处，但不可否认，尚没有比它们更可取的手段来制服房价——这头猛兽，而即便吐槽也不得不承认，它们正在往好的方向一点点进化。