北京2019年土地总结！1682亿少卖40%，溢价率历史最低

2018年北京土地市场收官，29日出让最后一宗住宅土地，位于昌平区沙河镇七里渠南北村含住宅土地：

这宗地块是北京历史以来第86宗限竞房地块，地块位于昌平沙河，地块建筑面积合计327948平米，其中住宅部分有213948平米，另外商业部分面积是114000平米，这部分大部分被回购112050平米，价格为4500元。只剩余不到2000平米。

地块限价是54197元每平米，合计起价达到了60.94亿。有3家企业与联合体参与竞争。

最后69亿成交，溢价率13.2%

叠加本地块，北京土地市场供应继续井喷，北京限竞房已经86宗地块，高达830万平米，市场入市网签不足2成。

本地块属于北京远郊区，地块属性虽然相对复杂，包括大量的商业地块，但基本回购。均归七里渠南北村。回购价格为4500元每平米。

也就是开发商60亿起价，竞争的基本是21万平米住宅部分。5万多的限价，3万左右的楼面价起价。

1：卖地同比少了40%，溢价率10几年最低（206年有详细土地数据来）

北京年内土地成交1682.69亿左右，比2017年全年少40%。 71宗地块平均溢价率只有13.7%，刷新了最近10几年的历史最低，17年溢价率24￥，16年31%，15年38%。

溢价率低的原因主要是所有土地全部限价，而限竞房市场非常惨淡，全面进入卖不完时代。

其次：2019年土地市场将出现开门供应井喷

北京2018年年末到2019年年初将再次出现土地市场供应井喷，在今天之后，2019年1月将有25宗土地出让，合计多达17宗是住宅土地，其中包括最近挂牌的3宗集体土地共有产权房。预计最后合计1月土地出让金将超过300亿。

第三：中原地产研究中心统计数据显示：北京累计供应的限竞房土地合计已经多达86块，限竞房住宅规划建筑面积高达830万平米。按照7090占大部分计算，北京已经出让成交的土地将形成超过7-8万套限竞房。

第四：过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房：

当下整体市场处于调整中，不论是二手房还是新建住宅成交量有所下调。

北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。

限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。

限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。

从价格看，限竞房项目开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。