深圳房企40年沉浮：敢为人先 追求卓越 缔造企业内生力

中国地产看华南，华南地产看粤系。

浩荡40载，一部粤系房企沉浮录，半部中国地产风云史。

作为中国地产的方向标，深圳地产一直走在全国前列。无论是中国土地“第一拍”、深港共建的中国第一个商品房，还是历次头部房企阵营中，都能看到深圳房企的身影。深圳房企不仅是深圳乃至全国地产的亲历者和见证者，还参与了重大历史瞬间。

按照房企崛起的脉络，可以将中国地产的“高光时刻”大致分为“华南五虎”“招保万金”“碧恒万融”三个时代。南都记者梳理这三个时代大背景下深圳房企的身影和典型事迹，重温过去的峥嵘岁月，分析现在的状况，并探讨未来的发展方向。

拓荒

中国土地“第一拍”

风起于青萍之末。1987年，在深圳会堂的一槌定音，诞生了中国土地“第一拍”。

彼时，英雄正当壮年，53岁的骆锦星竞得深圳一块面积为8588平方米的土地。这次的土地竞拍有44家企业举牌竞投，拍卖从200万元起叫，一共叫了20多轮。17分钟后，拍卖师的槌音落定。

根据此次土拍的亲历者桂强芳讲述，他当时作为深圳市房地产改革领导小组的成员，曾到香港去考察学习，当时正碰到李嘉诚连拿三块地，溢价率128%，让他们大跌眼镜。后来，为了了解大家对香港土地操作模式的看法，他在报纸上连写了几篇文章。虽然最后借鉴了香港的模式，但实际上“我们也心慌，但是感觉这是唯一的出路。”

敢为人先，追求卓越，这批最早的深圳“拓荒牛”用行动进行了说明。

“第一次土拍”开启了土地有偿使用的先河，中国房地产的序幕也正式拉开。

高光

全国第一家房地产公司

当时身为深圳经济特区房地产公司(深深房A的前身，此处简称“深深房”)总经理的骆锦星，代表公司参与了此次拍卖会。那时的他，应该没想到此举的重大影响，更没想到会成为历史事件中的传奇人物。

拿地不到一年的时间，深深房就盖起了东晓花园，一共154套住宅一小时内售完。据媒体报道，当时出售的房价是1600元/㎡，远远低于当时的市价，吸引了不少香港人来购房。随之也诞生了适合香港人需求的全国第一家物业公司。

从4个人到5000多人、从4部旧单车到总资产68亿元、从单一公司到拥有27个子公司……1994年，深深房在深圳上交所挂牌，在全国500个大型企业排第15位，其中房地产企业排在第一位。在此后长期一段时间内，深深房都是深圳唯一或者最大的房地产企业，并先后临危受命，建造了包括当时第一高楼国商大厦、全国首座智能式4A型综合性商业大厦、深圳候机楼等在内的地标建筑，打造了深圳市早期的城市风貌。

这是深深房的“高光”时刻，随之而来继续“吃老本”带来的业绩下滑。查阅2012～2015年年报可发现，深深房业绩一直处于低谷，2012年营业收入仅为10.3亿元，2013年凭借着光明项目深房传麒山、龙岗项目、深房传麒尚林，深深房营业收入回升至21.2亿元，2014年、2015年营业收入维持在21.3亿元和21.6亿元。

狂潮

“潮汕帮”驰骋深圳

全国土地“第一拍”之后，深圳乃至全国的房地产市场逐渐爆发。1992年，中国掀起了一股房地产狂潮，这一年中国的房地产投资比1991年同比增加了117%。

这一年，中国的企业家精神开始觉醒，中国的房地产市场开始焕发出强大的生命力。

在华南五虎用第一桶金相继转战地产时，日后在深圳长袖善舞的潮汕帮开始显露头角。

1979年，星河董事长黄楚龙只身到深圳以泥水匠谋生，随后于1992年转入房地产开发；

1992年，做蔬菜生意起家的姚振华进入深圳，并于2000年成立深圳市宝能投资集团有限公司；1999年，佳兆业拿下深圳布吉龙泉别墅烂尾楼，打造了第一个旧改项目“桂芳园”，在业内打响“旧改”的开山炮。

另外，华南城主席郑松兴、东海黄楚标、龙光纪海鹏、观澜湖朱鼎健、美佳华洪小佳、大中华黄世再、茂业黄茂如、鸿荣源赖海民等地产企业掌舵人均为潮汕籍人士。

潮汕商人对深圳的影响到了什么程度呢？数据显示，深圳早期14000多个三资企业中，有近40%为潮汕人所投资。在鼎盛时期，潮汕商帮垄断了七八成的深圳房地产、建筑业份额，尤其是建筑领域。

也就是说，彼时，在深圳做房地产绕不开潮汕人。宗亲观念浓厚的潮汕人将潮汕生意经发挥得淋漓尽致。

就深圳的潮汕帮而言，以佳兆业最具传奇色彩。2009年12月9日，佳兆业在历经两年准备之后如愿上市，低调的郭氏难得全部出现在镁光灯下。老板郭英成更是喜形于色，有媒体描述，在当时的庆功宴上，郭英成毫不掩饰上市的喜悦，到晚宴结束，脸上的笑容都没有消失。

媒体再次见到郭老板的这种发自内心的笑容，是在佳兆业复牌一年后的全年业绩会上。这家命途多舛的本土房企在经历了锁房风波、债务违约、资产被申请查封之后，再次迎来了新的机遇。2018年年报显示，佳兆业有3400亿货值的大湾区土储。在粤港澳大湾区和深圳建设中国特色社会主义先行示范区的利好下，佳兆业的旧改红利将持续释放。

如今，星河成为深圳本土的重要房企，佳兆业更是成为大湾区旧改之王，而华南五虎中仅碧桂园和恒大留在巅峰。传奇该如何续写？