重磅，下周一北京楼市的史诗级土拍战，开幕

本来今天写好了一篇吐槽最近瞎写房地产信托和按揭贷款收紧的文章。

但看到很多人在挂念下周一的北京土拍。也有很多人算错账，好几个朋友刚才问伟哥如何算账，那伟哥就把本来准备周日发的一篇提前写写。

首先：地块属性位置都非常非常好！

这将是决定2019年下半年北京土地市场的一次史诗级土地拍卖！

地块的具体属性是在丰台四环内，伟哥查了历史资料，小区域内周围土地市场，最近的是2007年一宗造甲村“鸿基花园二期”住宅及配套用地成交，22万平米，7个亿的土地成交款。楼面价大概3000多

历史过去了12年，这个区域的10年左右二手房价格大概在6万左右，老旧二手房基本在5-6万。

下周一具体这宗地块的位置：

图片中间空白区域就是地块，位置可以说非常非常好。

那么周围目前的新房市场主要什么情况：伟哥也整理了一些数据：

整体丰台三四环区域，最近2年有多个项目入市，限竞房在7万左右，而商品房住宅在10-12万。

其次：这地块的楼面价起价和未来成交价格会多少？

大家都能看到，地块的起价是66.84亿！

但属性比较复杂，需要仔细的算算：

严格来说，虽然地块的位置非常好，但属性在现在看，并不算好，特别是其中有大量的B4综合性商业金融服务业用地。占比高达53.4%。

当然这也就导致了就算这块地的楼面价会有一个区间，商业部分如何计价，伟哥为了科学，整合一下：

1：地块商业部分里面是有大量还建与配套的。

竞得人需在1512-653地块内向丰台区花乡造甲村村民委员会（北京市骐骥投资管理中心）提供59500㎡地上商业用房,建设标准不低于5500元/㎡。

本次出让宗地中配建的0.15公顷的密闭式垃圾收集站不出让

另外还有8200平米的养老机构设施用地。

最后整合一下，也就是本地块的可售部分，只有2部分，住宅100680平米，另外商业部分48072平米。

无偿代建一共是6.77万平米，按照标书要求5500元每平米，这部分的成本是3.72亿（不考虑其他资金、管理成本），也就是拿地的基础成本是

66.84+3.72=70.56亿。

2：楼面价如何计算：楼面价起价5.66万。

计算办法很简单，按照现在商业销售压力，基本只能相当于区域住宅的一半价值，这种情况下，住宅100680平米，另外商业部分48072平米。

这种情况下，底价起价的住宅部分楼面价大约是5.66万，如果溢价率达到25%，页就是83.55亿的时候，楼面价大约在7万。

伟哥估价最后的溢价率应该在15-20%这个区间。

第三：最后看看谁可能会获得？

第一家报价已经出现：底价报价的是金茂＋宝龙＋骐骥联合体，作为在丰台有一个金茂府成功开发经验的金茂从报价时间看，势在必得。

距离报价截止时间工作日还有半天，这块地的竞买保证金是13.36亿，一天的利息是20万以上。

伟哥简单点评几句：

1：这块地位置非常好，虽然属性一般，但这个区域在最近几年来说，肯定是得天独厚，销售价格卖10万+只要产品别太恶心，问题不大。

2：地块起价66.84亿，这也是北京最近3年里第10宗不限价商品房住宅地块，从区域看，应该是最优秀，超过了之前的孙河与石景山（孙河纯住宅）

3：本宗地块的起价66.84亿，在北京土地历史上排名第7，

按照底价计算，在成交里面可以进入第19（7宗地块超过80亿）

2017年来，已经有9宗地块成交金额在70亿以上。预计本地块将是第10宗。

4：虽然最近传闻房地产企业资金再收紧，但对于这种非常非常优质地块，伟哥觉得，起码应该有15家以上企业参与。

5：对比深圳、上海的土地市场，北京可以说是最萧条的，当然主要原因是限竞房，但这一宗地块不是！

但凡是一个认为自己企业有产品力的，有点进取心的，想在北京还有作为的房地产企业，都应该去参与这一宗土地。