为什么总有人买没用的海景度假房？

楼市四大坑，商铺、别墅、公寓和海景房。

文/貌貌狼（微信公众号：财经郎眼Daily）

“我有一个梦想，面朝大海、春暖花开。”

夏季到来，不少人都怀着这样的心态前往海边度假避暑，而在这些人中有一部分无需缴纳度假时的住宿费，因为他们拥有海景度假房。可是，代价似乎有点高。

我们以山东乳山金鼎地产官网公布的价格计算，其海景房首付价格通常都在12至20万之间，全款价格大致36至60万。假定购买后，每年去该城市度假3次，每次去7天，连续去30年，那么这套房可以使用630天，平均算下来每天花费476至952块钱。但问题是，真的每次度假都去同一个地方吗？

当然，房子是资产，可以出售或出租变现，不能简单的当做费用计算。那假定购房款为投资，并取48万为中间数做计算，48万，投资30年按目前余额宝7日年化收益为2.3730%计算，在不计算复利的条件下，30年后可得收益39.312万。但如果花48万购买海景度假房，每年去住21天，携程上显示，乳山的酒店价格在116元至500元之间，取中位数300元计算，那么一年可以省下6300元。与48万的购房款相比，年化收益仅为1.3125%。

又有人说了，“貌貌，你这么算有失偏颇，我可以贷款啊，而且房子会升值的。”

姑且不考虑贷款利息的问题，我们单独来看看，海景度假房到底会不会升值。江湖上有一句话是这样说的：“楼市四大坑，商铺、别墅、公寓和海景房”，从某些角度看，这句话是有道理的，比如说升值空间狭小。

山东乳山

乳山近日成为了新晋“网红”城市，不是因为风景优美、适宜居住，而是与鹤岗一样，房子卖出了白菜价。网传，乳山银滩的一个海景阁楼的成交价仅为1800/平米。随后有媒体前往实地考察，并进行了报道。

乳山一个建设中的楼盘

原来，乳山银滩海景房的价格并没有低到1800元/平米这么夸张，真实的二手市场价格为中低端楼盘2500至3500元/平米、中高端楼盘3000至4500元/平米。而这些楼盘现在的价格与十年前基本持平甚至略低于十年前。而现如今，乳山银滩的新房均价在7000以上，几乎是二手房价格的两倍，买房保值这句话在这里似乎成为了一句笑谈。

深圳东部

如果说乳山银滩的房价是受到所在区域经济发展和冬季太冷等气候的制约，那么深圳东部则是另一个值得深思的案例。

2004年，万科和华侨城纷纷下注深圳东部，前者不但在东部兴建了十七英里、东海岸和天琴湾三个豪宅盘，更是将总部从福田搬到了盐田大梅沙。后者则是斥巨资打造了东部华侨城旅游景区。

万科十七英里

2006年，万科东海岸售价已达到1.5万元/平米，2010年，东海岸四期更是高达4.5至5万元/平米。而不少富豪曾坐飞机前来排队购买的临海豪宅万科十七英里更是在2006年是就卖出了4至5万元/平米的“天价”，可到了今天，这个豪宅的售价依旧只有5万元/平米左右。如果算上贷款利息，这投资亏损率远超中国A股。

那么有没有赚了的海景房呢？当然有，深圳湾、香港浅水湾甚至厦门岛内许多楼盘，如果十年前上车，投资回报率都高的惊人。但他们都有一个共同的特点，那就是靠近市中心、交通便利、所处地区常住人口不断增加、房屋供给量少、二手房流动速度快。

而反观前面提到的山东乳山银滩和深圳东部，以上提到的几点全部巧妙错过。

二者皆远离城市中心、交通条件极度不便利。同时，乳山市不仅常住人口已连续数十年持续负增长，从2010年57.2482万人降至2017年55.1263万人，更是在20公里的海岸线上陆续建设了200多个海景房项目，房屋供给量远远大于需求。

海景房本身没有任何问题，人人都想要更优质的居住条件，但对消费者而言，海景度假房着实不值得投资。仅供度假居住，那么必然要面对房屋长期无人居住、打扰的窘境；想要退休后用于养老又会面对交通不便、医疗条件差等问题。

而对开发商而言，想要海景房持续保质升值，那需要的就是加强社区配套建设，引入大型商超、学校、医院等项目。毕竟一个让人住下来的社区，才是一个好社区。

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