2月19日，三部委公布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，不禁让业内外感叹：08年的救市狂潮，又扑过来了。
众所周知，刺激楼市的政策“工具箱”中，工具相当得多。但有两个工具是最重要，可能有些普通民众不太清楚：一个是房贷，一个税收。
而本轮救市，开启于2014年3月两会，其后以来，多次拿出房贷工具舞剑。
据老杨的记性（每个政策出台时都曾研究和分析）：2014年9.30新政､2015年3.30新政､2015年8月公积金新政、2015年9月商业房贷新政、2016年2月2日商业房贷新政，已经折腾五次了。
而若回顾建国以来，则共计经历过13次商业性个人房贷首付的比例的调整，本次就是第13次。
而作为另一大工具的税收，却只动了两次：2015年3.30新政、2016年2月19日新政。
房贷和税收的优惠政策，对于购房者都是真金白银的受益。不过，在楼市火爆的城市，税负很容易被转嫁，而且节省的税，可能因卖房提价，而无法让买房直接受益。但不管如何，国家少收税了，必定让交易双方总体受益。
本文就详细聊聊契税和营业税吧。
一般而言，过去十年，每个新政出台，我都会及时的写篇文章分析和点评，而这个三部委减税政策发布时，上周五下午，我刚到成都蓝光地产的办公室没多久，一堆电话访，傍晚讲课交流、晚上吃饭喝酒，回到酒店身边也没电脑，所以就错过写长文分析的最佳时间窗口。
但我相信，一大波新闻报导过后，很多人还是不太清楚契税和营业税的来龙去脉。周六晚上写了篇关于农行“农民安居贷”的文章，周日下午写了篇20多年房地产调控史，晚上又写了这篇回顾和梳理契税与营业税变迁史的文章，还留个尾巴。结果周日晚上又有文件出来，小区要开放，周一又写了篇长文。于是只能在周二，接着写完此文。
有时候不禁自我感叹，我花在房地产研究上的时间可真够多。过去十几年的每个重大房地产政策，我仔细研读过内容，绝大多数都写过专门的分析文章。闭上眼睛，一条条政策，就像电影一样流过。多数只能记得主要内容，需要时我一般会到我新浪博客首页的左侧栏去找出政策原文。
接下来，把契税和二手房营业税的来龙去脉理一理。
时间 | 契税政策演变史 |
1997年 | 《中华人民共和国契税暂行条例》：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人缴纳契税。包括：1､国有土地使用权出让；2､土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移），包括出售、赠与和交换；3､房屋买卖；4､房屋赠与；5､房屋交换。契税税率为3-5％。 |
1999年 | 《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》：为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。 |
2008年12月 | 131号文：首次购买90平方米及以下普通住房，税率下调到1%。（另外，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税） |
2010年9月 | 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 |
2016年2月 | 对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 |
小结：由上表可知，契税经历了五次变化，经过最新的这次变化之后，首套房与二套当中的90平米以下的税率，为历史最低，也即优惠程度处于历史最高水平。二套当中90平米以上，其中非普通住宅部分，已处于历史最低，而普通住宅部分，略低于1999年至2008年。
时间 | 二手房营业税政策演变史 |
1993年 | 提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。房屋税率为5%。 |
1999年 | 关于调整房地产市场若干税收政策的通知：为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过1年的普通住宅免征；不足1年的普通住宅，按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。 |
2005年5月 | 新国八条：不足2年的住房，全额征收营业税；普通住房超过2年，免征；非普通住房超过2年，按差额征税。 |
2006年5月 | 国六条细则：不足5年，全额征收营业税；普通住房超过5年免征营业税；非普通住房超过5年，差额征收营业税。 |
2008年12月 | 131号文：普通住房超过2年免征；普通住房不足2年差额征收。暂定实行一年。 |
2009年12月 | 新政策：不足5年的非普通住房全额征收；超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，差额征收；超过5年普通住房免征。 |
2015年3月 | 3.30新政：不足2年，全额征收；2年以上的非普通住房差额征收；2年以上（含2年）的普通住房免征。 |
2016年2月 | 三部委新政：不足2年，全额征收；2年以上，免征。 |
小结：由上表可知，二手房营业税经历了八次变化，变化次数如此之多，可见我国房地产政策变化过于频繁，与成熟市场的管理水平，还有很大提升空间！经过最新这次新政之后，当前政策宽松程度，全面超过2008年，仅仅低于1999年至2005年。
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