临深惠州楼市狂欢：深圳客占比超6成

　　“距离深圳特区40周年仅剩3天，要买房的赶紧，‘深圳扩容’大礼包来了就不是这个价了。”8月某个周日早上，惠州的某房产中介周喜在带客户看楼的间隙，发了条朋友圈。这是他上午带看的第5批房客。

　　数据显示，在深圳、东莞相继落地限购政策之后，作为临深片区的惠州，已连续三周成交量超过5000套，排在粤港澳大湾区第一，近乎是排在第二、三的佛山和广州的总和。面对高涨的成交量，有业内人士认为，惠州这片“供货高地”以外需为主、以量以价赢得聚焦，只是燃起了一场楼市虚火，趋势难以长期保持。

　　《中国经营报》记者发现，在火热的惠州楼市下，首付贷、首付分期等乱象，正死灰复燃。

　　“首付5万就可买房。”“山人自有妙计！首付1.5成，全部楼盘都可以操作。”记者走访了长通熙园、雅德名居、金利花园、金荟豪庭等多个惠州市内楼盘项目，首付贷、开发商垫付，似乎已成了业内公开的秘密。

　　天下没有免费的午餐，事实上，不管是首付贷还是开发商垫付，都是被明令禁止的买房操作。一位受访的资深房地产人士称，首付分期不仅放大了购房杠杆，也让购房者产生更多的融资风险，“这也说明，当地房地产商正迫切卖楼，加快去库存。”

　　成交量连续三周超5000套

　　8月某个周二中午的惠州大亚湾，楼盘营销中心比街市热闹。“临深大盘”几个字挂在门口，大亚湾翡翠山售楼处停满了车，近7成是来自深圳的粤B车辆。即便在工作日下午一点多，记者看到陆续有4批客户砸金蛋、签订购房意向合同。汪女士（化名）是其中一个，她本来年中看上了深圳龙岗的一套新房，但受7·15深圳楼市新政影响没了房票，转而来了临深的大亚湾。

　　据惠州官方数据发布平台“惠民之家”统计，7月惠州市新房住宅成交量16465套，刷新2017年以来的市场峰值。根据“惠民之家”的统计，在深圳、东莞相继落地调控之后，从7月27日开始，惠州连续三周成交量超过5000套。即便连涨三周后稍有回落，成交量依然每周超过4500套。

　　在供应量方面，7月惠州所有县区均有新增供应，供应前三的县区为大亚湾区、惠阳区和仲恺区。其中临深片区的大亚湾供应量激增，以4124套、39.13万平方米排名第一，环比涨幅达205%、186%。

　　成交量黑马的背后，蜂拥抢滩的深圳客是主力军。根据乐有家提供的数据，从上半年惠州购房者构成来看，深圳客占比达62%。

　　同一天，在坪山高新区比亚迪汽车有限公司上班的孟先生（化名），开车来到位于深圳坪山与大亚湾交汇处的丰谷天玺楼盘看房，他告诉记者：“坪山目前均价接近4万元，隔壁大亚湾均价1.2万元，只要坪山三分之一的价格，对我们吸引力还是蛮大的。”

　　为去化卖力“出货”

　　根据惠州市官方发布的《2019年惠州国民经济和社会发展统计公报》，2019年，惠州商品房施工面积9105.16万平方米，同比增长16.9%。而与之相比，商品房销售面积仅有1724.71万平方米，增长3.7%。可见，即便面对火热的成交量，长期去存量的压力依然存在。

　　实际上，惠州源源不断的新房供应量，也一定程度上平抑了当地房价涨幅。记者在安居客查到，去年9月，大亚湾均价为9068元，到了今年8月，均价9140元，一年过去，惠州房价涨了72元。

　　资深地产人士叶晓燕认为，大亚湾大部分项目难以获得市场持续的关注。她说，以外需为主的惠湾市场能以量以价赢得聚焦，但毕竟是供货高地、竞争的红海，少推快推，维持热度是大部分项目的营销取向。

　　“目前惠州楼市只是虚火旺盛，明显上涨的趋势很难长期保持。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受本报记者采访时也直言道，惠州楼市无疑虚火旺盛。此外，疫情给上半年的房地产市场浇了盆凉水，下半年，焦虑的地产商正卖力“出货”。

　　在惠州楼市短暂的热闹中，记者调查发现，首付贷、首付分期等处于灰色地带的操作，正悄然盛行。

　　“首付1.5成，惠州全部楼盘都可以操作。”德佑地产的一位当地中介告诉记者，通过第三方金融机构借贷实现低首付买房，是惠州楼市公开的秘密。当记者问及是否违规违法时，该中介称，“山人自有妙计。”

　　对此，记者随机走访了长通熙园、雅德名居、金利花园等多个惠州市内楼盘项目，加上电话咨询的5个项目，印证了上述中介的说法，随机调查的楼盘均能实现首付贷或者开发商垫付，其中不乏品牌地产商。

　　9月7日，位于惠州南站附近一项目5栋正等待开盘，预售许可证上写着有282套住宅预售，售楼处人声鼎沸，座无虚席。楼盘销售告诉记者，面积为103平方米的户型最热门，单价16401元，共有100套，从上午拿到预售证，到下午2点，已有300多人排队认筹，等待当晚8点线上抢房票。

　　“先缴2万元认筹金，晚上8点你才有抢房号的资格，抢到算你运气好。”随后，楼盘销售还小声告诉记者，自己认识专业“抢房人士”，可以多加2500元请人抢房，比自己上网抢更容易。

　　“你看中的户型刚好剩一套！”白天，记者并未认筹，但到了晚上11点，带看中介打电话告诉记者，不仅有房剩余，还可通过第三方金融机构，首付1.5成就可买房。“剩下的1.5成由第三方金融机构贷款，不上征信，最长可贷5年，利息6厘8，绝对可靠。”中介称。

　　第二天，记者联系到了该第三方金融机构，该机构客服人员否认了中介所说贷款记录不上征信的说法。

　　农业银行广州市某支行的信贷经理告诉记者，“所谓的首付贷，就是客户通过其他形式的贷款，比如消费贷，实现把所贷资金用作买房。”他指出，这些多头贷款主要通过征信的时间差，躲避银行审核贷款时查询客户的征信信息。

　　开发商垫付的“诱人陷阱”

　　除了第三方金融机构提供“首付贷”，由开发商预先垫付首付款，购房者每月按协议还款，是惠州低首付购房更为常见的乱象。在记者走访中，雅德名居、长通熙园、金利花园等，几乎记者踩盘的所有项目，均可提供这一低首付方式。

　　“我们周末一天接待90批客户。”即使售楼处开着冷气，雅德名居售楼人员小秦的衬衣也被汗水沾湿，“一下午汗水没干过，没办法，楼盘太火了。”首付5万元即可买房的低首付政策，吸引了大批购房客前来看房。

　　记者选中一套总价近140万元的95平方米住宅，首付3成约42万元。售楼人员主动向记者提出，首付5万元即可，剩下的37万元首付款可与开发商签署借款协议，借两年按季度还款，开发商收取8.8厘的利息。“你跟开放商借，一是不用上征信，二是不用你提供流水、身份证、户口本等资料。”小秦向记者热情解释道。

　　在另一楼盘长通熙园的售楼处，记者提出首付款不够，销售人员称，只要保证今天能缴纳10万元定金，就可以和领导申请垫付15万元首付款。销售人员告诉记者，由于银行会对开发商收款账户进行监管，为躲避监管，开发商会先把这15万元转给购房者，购房者再打到银行监管下的开发商收款账户中。“在银行看来，这就相当于你自己付的首付款了。”与雅德名居一样，购房者需与开发商签订借款协议，“等于跟开发商打的欠条，不会上征信。”售楼人员称。

　　在记者要求下，售楼人员向记者展示了所谓“首付款分期付款协议书”。协议书上写道：“现因乙方资金周转困难，致购房首付款不足，特向甲方申请首付款分期付款”“乙方解除协议的，乙方按此房款总价的30%向甲方支付违约金。”

　　就此协议书，记者咨询了北京法学会不动产法研究会理事王玉臣，王律师称，首先开发商垫资首付贷本身是违法的，是明令禁止的违规行为，“其次，违约金为总价的30%，显然是过高的违约金处罚，受法律保护的最高在15%左右。”

　　记者联系到了长通熙园的开发商惠州市大唐置业发展有限公司，一位董姓负责人表示，对于售楼处实行首付款垫付的售楼手段并不知情。

　　实际上，早在2017年，国家住房和城乡建设部印发的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中，已明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

　　而在惠州，据记者了解，市住建局于7月份印发了《2020年惠州市房地产市场秩序专项整治工作方案》，并在7～12月开展为期6个月的专项检查和巡查，整治惠州市行政区域范围内所有房地产开发企业、中介机构及在建在售商品房项目。

　　为何在监管高压之下，惠州市房地产市场依然乱象横行？记者发函惠州市住建局方面，但截至发稿，并未有回应。

　　看似“捡漏”“薅羊毛”的首付贷、首付分期，事实上对购房者、开发商、银行三方面都危害不小。王玉臣告诉记者，对购房人来说，如果首付分期，意味着其购房资金能力是有问题的，如果将来不能及时支付，容易产生商品房纠纷，而且一旦被银行发现，会停止对其放贷。