近日，被中国房地产业内刷屏的是上海的三个郊区地王。关于仨货的媒体报道和专家分析，已经够多了。可能老杨嘴里也聊不出什么更新鲜的东西了。
但，还想说一说。总归留点纪念，一年或两年后，再来回顾，或许有助于我的房地产研究。我对楼市研究的过程是“三步曲”：总结规律、研究现况、预测未来。
然后，这事还没完。还要等到预测时间到来之后，验证之前的预测。如证实，则不需细究。如证伪，我就得花心思了，关小黑屋！须把以前做预测时的思考因素与逻辑翻出来，反思、反省！
话说5月11日，上海三块宅地出让，且皆为郊区，但溢价率皆超100%，皆成为所在区域的单价新王！这天，中国近百家大中型房企集体参与抢地，因此也就牵动了全国几十万开发企业从业者的小心灵。
比如，当天上海松江泗泾的两幅地块（属于中郊）共吸引64家房企参拍，这是上海土地市场有史以来参与企业最多的拍地。其中10-05号地块更出现金地、旭辉、龙湖、新城、金茂、招商、恒大、中铁、合景泰富、保利置业、碧桂园、同济、葛洲坝、宝龙、滨江、象屿、禹洲、建发等33家房企积极举牌的场面，竞争异常激烈。
最终，象屿地产，拍下了上海奉贤区南桥新城（属于远郊）那块宅地，楼面地价22625元/平米，溢价率126%。
格力地产以19.65亿元的总价，拿下起拍价9.4亿元的松江泗泾镇10-05号地块，楼板价每平方米约37674元，溢价率达到109%。
融创以30.05亿元夺得松江区泗泾镇12-01号地块，楼板价每平方米38291元，溢价率为112%。
泗泾这两块地，据业内人士测算，未来保本售价达每平方米6万左右，合计将建设约12万平米商品房。
而当前周边新盘在售价格，精装修房也就3万左右。比如，保利翡丽公馆32000元/平方米、绿地云雅园30000元/平方米。
那么，开发商如何才能实现赢利？
靠拔高产品定位与档次？靠企业品牌溢价？能量远远不够！
学部分港商囤地？也不可能！政府不答应！再说，国内房企，也不可能有港商的超低融资利率呀。
两个地块，皆不大。不足10万平米的体量，大开发商一枪头就开发完了，没必要分几期开发。
要想赚钱，只能靠未来1年至2年，当面粉做成面包，卖房的时候，此区域房价须涨一倍左右！要想不亏钱，至少也得上涨五成左右！
按老杨的房地产短周期理论进行预测：未来两年之内，不管是房价上涨一倍，还是房价上涨五成，都没戏！
所以，当前这两块地的超高成交价，把老杨的狗眼，硬生生刺瞎了！
大家都知道，上海土地供应少，但这绝不意味着：抢到就是赚到！就在松江泗泾、佘山、青浦赵巷这个大板块，09年以来，拿地之后至今仍赚不到钱的楼盘，不是没有呀，大开发商苦熬几年的，也不是没有呀！
暂不说更遥远的郊区，就上海大板块而言，2009年至2010年，有两个板块被诸多大牌开发商扎堆抢地，但2011至2015年上半年却又赚不到钱，新江湾城与大佘山！老杨称之为“大坑”，更严重点也可叫“坟场”！
当然，房地产市场存在板块轮动现象，说不定什么时候，这两个板块也会迎来“野百合的春天”。
但是，就当前泗泾镇这两个地王来说，未来一两年，不仅等不到“房地产板块轮动”的利好，反而将遭遇“房地产短周期”下行期的挤压，甚至是蹂躏！
无论这两块宅地，是多么的稀缺，是多么的美艳。但是，从房地产短周期来看，她很可能是九阴毒婆，而非纯情少女。
不比不知道，一比下一跳！
就这个板块而言，从房地产短周期来看：有块地才是美少女：2015年4月，建发及厦门兆盈置业10.15亿元联合拍下松江区泗泾镇泗凤路1号B地块，溢价率55.2%，楼板价为14736元/平米，刷新单价纪录。
还有另外一块地，勉强算得上是美少妇：2015年10月，同济地产以23.10亿竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元05-04号地块，楼板价为20531元/平米，刷新松江区宅地楼面单价地王记录。
本轮上海房价涨，始于2014年10月，也即老杨在上海抄底买房的时点，其后慢涨。2015年下半年加速涨。2016年春节过后疯涨。2016年3月25日调控新政出台，成交大降，房价盘整。
其一，房价经历暴涨；其二，政策已经收紧。这两个因素同时具备之后，买房与购地，都须小心。宁可不买，不要错买。高价抢地王，不是好策略！
但是，如果抢地房企还隐含有别的战略考量，比如，刷刷自己在一线城市的存在感，占领品牌高点；比如，不补货，则团队就要解散了。则另当别论。
过去几个月及当前，老杨警示高价拿地有风险的城市包括：深圳、上海、苏州、南京、合肥、北京、厦门……特此留念！
请允许老杨回顾并无耻的显摆一下：2013年下半年，我曾多资警示开发商抢地风险，尤其是对于9月杭州华家池地王暴热现象，专门写文章分析过其巨大风险，结果是：那几个月拿的高价地，后来一两年全部被套！直到今天，杭州房价上涨二三成之后，仍有被套者。
我经常性的为大中型开发商中高层讲市场，我也越来越感觉到，中国房地产市场越来越像股市，尤其是开发商在热点城市拿地时，他们的心态跟股民，真的很相似！尤其是在一轮牛市的后半场，拿地就像赌博。
开发商的决策层们，就像一群赌徒。当然，这几百个大中型房企的投资决策者们，赌博的水平有高有低，有些总是赢钱，有些总是输钱，有些则跟赌场老板搭上关系，也有些时候，几个赌徒内部联手低价拿地，让地方政府气得干瞪眼。哈哈。
太尼玛有趣，太尼玛刺激了！
各位老大，入座入座，下一盘赌局，马上就要开始了……
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