专家提醒：新一轮购房季正在来临

匿名 2020-12-01 19:25 阅读 1000+

房地产呈周期性波动，过去是三年一个周期，近几年周期拉长，可能向6年一个周期演变。

近期，我一直在回顾过去几个短周期的底部形态，见底反弹的内部运行机制和外部环境与条件变化。

正好翻到2014年9月6日写的一篇文章，提示购房好时机即将到来。而24天后，央行与银监会就出台的著名的“9.30房贷新政”，大力支持个人利用贷款购房。

几个月后，2015年，全国拉开了史无前例大规模上涨的序幕……

转载一下此文，大家可以看看老杨当时的思路与逻辑。

终于进入9月（2014年）。一年当中，房地产市场素有“金九银十”的说法。而今年，人们更多的持谨慎态度。2013年一线城市房价大涨，步入今年以来，全国楼市降温，一线城市房价也由涨转跌。“金九银十”还会有吗？什么时候才是购房好时机？

针对本轮房地产调整，笔者认为仍然是短周期性质的，属于热胀之后的冷缩，调整幅度不会太大，并非长周期性质的深度下跌。从去年下半年开始，一线城市的成交量就慢慢趋于下滑，至今变成量价齐跌，市场一片悲观之声。与主流观点不同，老杨认为：自住型购房者，对后市不宜过度悲观，新一轮较好的购房时机，正在悄悄来临。

放眼全国，就本轮房地产调整周期而言，老杨第一次，可能也是全国范围第一个公开、明确、坚定提示大家关注新一轮购房时机的专家。既然在房地产短周期领域深入研究，就要敢于提前做出预判！对于购房者及其他参与房地产市场的人与机构而言，事后诸葛亮是没有意义的！

从宏观面看。一季度（2014年）经济低迷，GDP增幅只有7.4%，经过持续“微刺激”后，二季度回升至7.5%。一方面，经济稳，则楼市不易大跌。另一方面，要想进一步保增长，不宜继续打压房地产。地方大力救市、中央不予制止，就已说明问题。宏观经济政策亦由紧转松，货币政策定向放松，比如：两次针对小微企业和三农的定向降低存准率，一次针对三农的定向降息，1万亿元定向国开行的棚改贷。个人房贷也开始趋松，首套房贷利率有所回落。

从市场面观察。2013年是楼市高潮期，今年（2014年）明显降温。但发展至当前，降温出现新动向。首先分析成交量。2013年3月是本轮楼市上行期的最高点，其后振荡中下滑，尤其是今年（2014年）以来加速下滑。1-7月份，全国商品房销售面积同比下降7.6%，二三线城市下跌约二成，一线城市下跌约三成。

值得关注的是，7月和8月，30个城市的住宅成交量连续出现小幅环比增长。一线城市住宅成交量，较二三线城市更早更快的出现下滑，主要是因为2012-2013年间成交火爆，需求透支。8月份，一线城市的住宅成交量，虽然同比仍在下跌，但环比7月出现二成反弹。四个城市中，北京反弹力度最大。其实7月和8月，北京新房和二手房成交量已连续两个月出现反弹。而上海成交量仍然低迷，环比7月小跌5%。

其次分析房价。1-7月，全国商品住宅成交均价下降1.2%，但一线城市仍然表现为同比上涨，比如7月份四个一线城市新建商品住宅成交均价为22428元/平方米，同比增长3.3%，其中北上广深的增幅分别为-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。但从走势看，房价最高点出现在今年（2014年）3月，其后振荡回落。

国家统计局发布的70个城市房价指数，比均价能更好的反映全国房价变化。70个城市的平均价格，环比涨幅最高点出现在2013年3月，说明国五条与细则还是有一定效果的，同比涨幅高点出现在2013年12月。房价环比由涨转跌的所谓“拐点”，出现在今年（2014年）5月，至今已连续下跌4个月。四个一线城市基本上与70城走势同步。一线城市的房价变化特点：楼市上行期，房价比二三线城市上涨得快、涨幅大；楼市下行期，则与二三线城市走势趋同。

2013年底的时候，我曾预测：2014年全国楼市高位震荡、逐步降温。今年以来，市场确实在震荡中降温。很多朋友关心，下一轮何时应该购房。我的建议是：注意观察今年（2014年）四季度至明年（2015年）。

这基于两个判断、一个规律。判断之一，一线城市将会先复苏，估计当前一线城市的住宅成交量基本见底，今年上半年属于近十年来成交量最低迷的时期，未来一二年不太可能更低迷了。估计9月一线城市成交量还将继续反弹，下半年成交量应高于上半年，明年高于今年（2014年）。而二三线城市的市场变化一般稍滞后于一线城市。

判断之二，明年房价将见底企稳。量在价前，成交量先见底，房价后见底。回顾以往两轮楼市低迷期。2008年9、10月份成交量见底，2009年1、2月份房价见底。2011年10、11月份成交量见底，房价则于2012年4、5月份见底。由于很多城市（尤其是三四线）住宅库存量较大，这轮房价见底时间可能出现在2015年。

一个规律：相比市场实际交易，官方统计数据具有1-3个月的滞后性。比如房价，当市场实际交易价已经稳企时，官方数据还会继续下跌三个月左右。举个例子，2011年10月至2012年5月，70城房价环比下跌了八个月，其实最佳的购房时机并不是房价上拐的6月份前后，而是2份月左右，甚至更早些，比如2011年10月至11月，上海有三个楼盘由于降价二三成售楼处被砸（龙湖、绿地、中海），当时买进这三个楼盘者，事后证明抄底最成功。

当前，70城房价已连跌4个月，我预计会在明年某些月份止跌反弹。具体哪个季度、哪个月份房价会止跌、上拐，老杨不是神仙，无法如此精准预测，影响短期房价的因素错综复杂，且存在不确定性。

但我会持续跟踪市场变化，未来会有更多的动态预测，一步步逼近房价上涨“拐点”。想要自住的购房者朋友们，可以密切关注市场了。

老杨郑重建议：一线城市和部分二线城市，从现在开始，在房价上涨拐点来临之前，只要遇到房价下跌二三成的优质品牌开发商开发商的楼盘，就可出手。而在房价上涨拐点出现之后，抢到篮里就是肉！

另外提示一点：全国城市之间市场严重分化，下一轮各地楼市见底及复苏的时间点不同，不宜生搬硬套。请大家密切关注所在城市的市场供求关系、存货变化、政策刺激力度等因素，再决定具体何时入市。“四季度至明年（2015年）”只是一个宽泛的时间区间，担心风险的朋友，可以再等等，直到老杨发出上涨拐点的信号弹，而着急出手、不计短期波动的朋友，四季度就可“各就位”！