一拍

首次拍卖，通常是评估价的7折，也有其他定价方式，所以不是一拍的价格就是7折，法院不同的房源有可能采用不同评估机构的评估价，也有可能申请执行人和被执行人达成一致采用自主拟定拍卖价。一拍没有固定规律。

二拍

一拍无人出价流拍，再次拍卖，通常二拍的价格是一拍的8折，也有特殊的9折等，二拍的优势是起拍价较低，举例：一拍价格7折，二拍的价格7折X80%=5.6折，这里可以看的出来，二拍的房子更便宜。

变卖

二拍无人出价流拍，再次拍卖，最后一次拍卖，价格通常跟二拍价格一致，有极少数会调低价格，变卖的房子通常有两个月的变卖期，期间有人出价后会马上变成24小时倒计时，期间内没有人再次出价即成交，变卖的房子相对来说没有价格的优势，且不能办理按揭贷款，需要一次性付清全款。

以深圳" target="_blank">罗湖“名仕阁A608”为例：

市场价550万-580万

二拍仅6.4折了与市场价相差200万

最终在变卖阶段底价成交

一拍和二拍是可以正常办理按揭的，政策和正常购买二手房是一样的。前面第一篇“深圳高价高居不下，刚需如何上车？”一文中有所讲解，有兴趣的朋友可以往回看我以前发表的文章，有简单介绍法拍常见疑问的。

变卖阶段是竞拍就需要全款缴纳了，这个门槛就已经拦截了绝大部分想竞拍的人。（其实我不太理解这个机制）

这套房之所以接连流拍是因为他是公司产权的房子，这种房子要注意会有个“土地增值税”。

土增税计算起来很复杂，不会计算税费的会认为这套房子税费很高，但实际会操作的操作下来可以在50多万就能搞定。加上本身的竞拍价353万，总花费就在410万搞定，价差140万。

再以龙华“城市明珠13栋B座14E”为例

这套房是因为有租约，法院不负责清场。据调查此租赁非抵押权前做的租赁备案，不予认可的，可以处理。最终以379万竞拍成功，市场价在470-500万之间。

有些一拍房子定价稍微过高的时候，除非有些很喜欢该房源的客户竞拍，不然的话十有八九是会流拍的，因为二拍价格更加诱人。

分享个题外话

此套房源是拆迁房

前段时间非常热门的房源，福田赤尾待拆迁的房子，这套房子背后很多方人马在竞争，价格愣是拍到市场价（就看以后赔偿后新楼盘的价格了），这种房子诱惑太大，关注人群过多，没有过硬的实力，建议就看看热闹吧！

至此，相信大家应该都明白了一拍、二拍、变卖的区别了，其实选择一套房子除了变卖的不用刻意去看是一拍还是二拍，只要是房源符合自己的需求和预算就可以参与，毕竟法拍房的数量比较有限，更多的是可遇不可求，错了等很久还不一定会再有，所以遇到合适的果断出手。法院公示的内容比较有限，且占用情况需要实地调查才能得知，看似复杂的可能很简单，看似简单的可能很复杂，凡事不能只看表面，拍很简单，详尽的调查非常重要，很多情况可以避免。