深圳重磅调控，房价会跌吗？何时能买房？

深圳全面收紧调控，震精了整个地产界。

今天，在某家大房企，开了大半天会。

晚上，抽出点时间，聊一下吧。

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7月初，被住建部上门查岗之后，深圳当局立即去长沙学习先进经验，然后麻溜的出台新政！

而且是一揽子措施，限购、限贷、限离婚、紧税收、普通住宅标准、新盘开盘监管等！

看这架式，当局压力山大，必须得＂真调控＂了。打掉全国最大一个＂炒房碉堡＂，一件大好事！

出新政的原因，深圳房价涨得偏快！以二手房价格来看，在40个重点城市中，深圳6月房价同比涨幅为12%，仅略小于宁波与西宁。

西宁是西部弱省会，不是热点城市，没人关注。宁波因为偏热，7月6日已出收紧新政。

深圳作为一线城市，今年以来炒房现象突出，全国热点中的热点！

但，不能说深圳房价过热。2015年和2016年一季度，那才叫过热。

2017年至2019年上半年，深圳二手房价横盘，去年下半年先行示范区与普通住宅标准下调之后，房价开始小涨，今年货币放水之后炒房现象突显，加速上涨。

其实，也不是全市普涨，西线涨幅大些，东线基本没涨。

如果你在2016年3.25之后投资买房，而且不是南山、宝安，其实房价涨幅连利息都覆盖不了！

所以，我2016年5月对深圳发红色预警，是针对投资客的，仍具有很强的合理性。

至于自住需求，尤其是刚需，在深圳这样长线非常看好的城市，其实没必要纠结于上车时机。

今天政策一出，众多专家、大小V、媒体，几乎一致看空深圳房价，甚至还有说要下跌二三成的！

老杨的观点，可能与他们都不一样：

未来几个月，短线会小幅调整，量缩、价微跌或不跌；几个月之后一二年，中线稳中趋涨；长线继续非常看好，升值性全国排​前三。

老杨为什么敢当“万绿丛中一点红”？

主要理论依据是：短周期与偏离度。

从短周期的数据波动来看，深圳上一轮市场降温，基本已经结束。其调整特征是：量缩价稳。

看二手房成交量，2016年4月至2019年上半年，量已经调整​得较充分。

受此次新政的打压，预计未来三个月左右量明显收缩已成定局，但四季度就可以企稳，明年春季继续反弹。

从短周期驱动因素来看：货币放松周期已经开启，会持续两年左右，利好楼市，尤其是像深圳这种高弹性的楼市；政策面收紧，利空楼市；二者对冲之后，即便是政策抑制了外来炒房需求，但深圳内在的自住需求不会消失，预计明年仍能维持在月均6500套的强弱分水岭以上​！

从偏离度来看：成交量的偏离度，2016､2017､2018,皆为负偏离，当前及未来一两年，购房需求 不是透支了，而是低​估了。

从房价涨幅偏离度来看，2017､2018、2019年,皆为负偏离，深圳房价近几个月涨幅偏大，但近三年却涨幅小于过去十年均值，从其内在动能来看，没有明显​下跌的空间。

从综合偏离度来看，2018＋2019年，深圳偏离度是负值，当前楼市透支程度（泡沫）远小于南通与徐州​！

近日，韩国也出台的调控新政，其重点是加大税收​；这是经济手段，也即不限制你买房与卖房，但​投资者要多缴税。这一点，与深圳行政限制手段，存在明显不​同。大家说，哪种更合理呢？

最后，想说一​个重要观点： 对于深圳自住需求者来说，未来几个月，是近几年最舒服的购房季​！外地投资客被赶跑了，新盘摇号抢房人数大减了，卖家不敢坐地起价了……积极看房、尤其是遇到笋盘、大胆上车​吧！