军运会结束了，这儿的房价涨了吗？

随着圣火的徐徐熄灭，武汉市圆满完成了“第七届世界军人运动会”东道主的任务。

这是军运会史上的第一次，所有比赛项目和开闭幕式，均由一座城来承办。

这也是武汉交通史上的第一次，车主们主动让出军运专行道，供参赛车辆行驶。即使出现拥堵，也绝不占用比赛用道。

十天以来，所有铺天盖地的军运会报道，让武汉又一次出现在全国人民的视野中。

然而，几天来却很少有文章把军运会和武汉楼市联系到一起，看来人民对军运的热情，并没有转移到房地产市场中来。

可能在前几月，有些置业顾问和楼市媒体，会抛出一些军运会后要涨价的观点，但后来发现，武汉的人民并不买账。数月后的今天，军运会如期举行，一切噱头也归于平淡。

难道，军运会对武汉楼市一点影响都没有吗，未来的武汉又将怎么走呢？

一.大型会议，能利好楼市吗？

许多人可能都有这样一个的想法：凡是城市举办大型会议或大型赛事，都会利好楼市，带动一波小行情。

杭州在2016年9月举办了G20峰会，20个国家的最高领导人齐聚钱塘，让杭州市一时间风光无二。

紧随其后的10月单月，杭州房价就上涨了8.63%。整个2016年同比2015年，杭州房价都是百分之二三十的惊人涨幅。

杭州2016年年底二手房价格：

厦门2017年9月举办了金砖国家会议，整个2017的房价也从均价39593每平涨到了47177每平，涨幅近20%。

这么看，会议对楼市的确影响不小。

但这话，说的不全。我们这种对会议与楼市的认知之所以会产生，是因为我们2015-2018这几年刚经历了一次房价的大涨，中国几乎所有城市在这期间实现了房价的陡升。几个明星城市刚好在这轮行情中开了几个会，于是大家就把房价上涨，片面归因到大型会议上。

其实，比会议本身更刺激房价的，是全国普涨带来的乐观情绪。当时所有人对房子的预期都很高，这个时候随着大型会议和大型赛事这种概念逐渐落实传播，观望和纠结的人民就会果断出手，导致需求猛增，房价升高。

那个时候，大家都在为概念买单，而不是房子。

可是，概念炒多了，就容易炒出一锅泡沫。

随后到来的，就是泡沫的去化。

如今，杭州的二手房市场一片冷淡，量价齐跌。人口不到1000万的杭州二手房，二手房挂牌已逐月上升到9.8万套，有价无市的状态非常明显。去年土地出让金排名全国首位的杭州，终于开始用限价逐渐摆脱对房地产的依赖。

而厦门，早在2018年便开启了泡沫的消化。从当年3月起，厦门房价便开始下跌，3-7月二手住宅挂牌均价分别为51060元、49245元、 49206元、49117元及48494元，以一月降500的速度，直到今年初，才稳住颓势。

如今，大环境趋冷，人们对房价的预期普遍平淡。军运会宣传得再怎么火，市民们也大多不认为房价能因此而上涨。

当预期没有了，也没人愿意为概念买单了。

况且，武汉的供给面也没有什么变化。据武汉住管局数据，武汉市2019年1-9月新建商品房批准预售189351套，同比略微增长3.12%，与去年节奏基本相同。

这就是为什么武汉的军运会大张旗鼓，楼市却平淡无奇。也是为什么军运会过后，武汉房价大涨的可能性不大。

武汉人民是聪明的，房子还是不能买概念，得回归价值。

二.军运会对武汉真的就没影响吗？

房子的价值，更多的是城市的经济、交通、环境、教育、商业等等。

而军运会，恰恰和这几点有着直接的联系。

人民日报曾经刊载了这么一段短对话，准备军运会期间，武汉市武昌区绿化队队长候斌在工作微信群里发的一条消息：

“中北路立交桥下新栽苗木有的水未浇到位，有的未浇到，今晚请重点浇灌，注意水压。”并发了现场的照片。

队员们回复：“收到。”

这是武汉万千普通劳动者的一个缩影，在军运来临之际，企事业单位的领导们责任更大了，员工们工作更认真了，城市基建的建设速度提高了，城市面貌也更加好看了。

从宏观来看，这不就是经济、交通和环境吗？

军运会1448亿元的投资，不仅是赛事场馆和赛事项目的投入，更是城市房产价值的诸多利好。

比如很多老小区外立面终于翻新改造了，比如修了十几年的江北快速路终于通车了，比如写字楼的亮化工程终于不看上去那么土了。

从“迎军运”园林绿化大提升行动，到2837公里道路大整治，这一切实实在在的价值，对楼市都是良性的。

只是，这些都是一系列持续推进的过程，从城市基础建设到整体经济发展再到房价上的兑现，需要一个比较长的时间，并不是一个军运会就能带动房价上涨，但可以说2019年这一年武汉房产的价值，总体是上升的。

尽管，现在武汉也和杭州面临同样的二手住宅挂牌量大、有价无市的局面。但军运会的这半年，也就是4-9月，武汉的二手住宅挂牌成交量分别为9012套、9645套、9742套、11546套、11188套和10505套，整体上依旧呈向好态势。

这说明，军运带来的城市利好，正在随着时间慢慢兑现。这不是短期的概念刺激，而是长期的城市水平提升。

所以，不必因为二手房挂牌量大、楼市冷淡就看空武汉。反而可以庆幸武汉没有因为军运会而大涨一波，不然泡沫太大了，没有扎实产业支撑的武汉，以后只会危机四伏。

依稀记得2010的广州亚运会后，离市区30公里的亚运村的房价也被炒到了12000元/㎡，这在当时已经算很高的价格了。结果，后来整整六年，房价“纹丝不动”。在2010-2016年的6年时间内，房价总共涨幅只有10.8%，直到2016年中，还在13000元/㎡左右徘徊。

在楼市调整期，概念炒作的后果，非常严重。

关于武汉未来的供需基本面，我曾经在《二线城市的房子，是不是太多了》（点击查看）这篇文章中，肯定了武汉未来的人口支撑。

长远来看，武汉的楼市还是有不少发展空间的。

三.结

曾经，在房地产快速上涨的周期中，我们分析城市的房价，市民的心理预期是一个非常大的因素，所以峰会、大赛、新区等诸多概念都要考虑其中。

但现在房地产的调整期，我们分析房价，更加要落实到人口、经济、配套等等这些真正意义上对房地产产生价值的东西。

于武汉而言，人口是虹吸整个中部地区的城镇化趋势和力争百万大学生留汉的决心，经济是小米为代表的诸多第二总部落成和武汉大量国企们深化改革的进程，配套是光谷地下管廊的逐渐竣工和众多高架与地铁的通达...它们，才是房地产回归的价值，才是武汉楼市最有力的支撑点。

武汉楼市没有吹起军运会的风，对武汉的长远发展来说，是一件好事，对中国房地产的发展来说，亦然是一件好事。

可以说，房地产炒概念的时代，已经和我们渐行渐远了...