错过再等40年!抄底深圳核心资产最好的时机,别犹豫

股市k线起起伏伏，楼市调控一波未平一波又起，面对有史以来最大的核心资产泡沫，现在持有现金的人，脑海中浮过一万个困惑，如何才能实现资产增值？

写字楼作为核心资产配置再次迈入了人们的视野。

数据显示，2020年上半年，国内主要城市商办市场总成交额达到805亿元，成交面积408万平；其中上海、北京、广州、深圳四个一线城市录得681亿元，占比超八成！

事实证明，一线城市的优质写字楼依然是投资热点。

而这一段时间，深圳写字楼空置率高的话题很热闹，如何解释这件事？

其实需要把短期的，长期的因素，基本面，突发性的因素分开来看，才能得到一个公允的看法。而对于现阶段的写字楼的分析，以下五点或许可以给你一个合理的回答：

1、深圳写字楼供应将进入集中爆发阶段，整体供过于求是大背景；

2、那么，写字楼是不是就不能投资了？不是，优质的写字楼依然有投资价值，而劣质的写字楼应该敬而远之，关键是如何选择。深圳的写字楼将是高度分化的市场——优质的写字楼具备很强的投资价值，而另一些则在资产贬值、租金下滑和空置增加的深渊里挣扎；

3、全球的资金仍然对核心片区的优质写字楼虎视眈眈；

4、写字楼的生命周期远远超过住宅，长期持有的价值更高；

5、写字楼的运营能力将上升到极其重要的程度，比如世茂、万科、中海这样的房企是运营能力的保障。

还是英国前首相丘吉尔的那句话：不要浪费一场危机。

01 深圳进入优质资产荒阶段现在是最好的时机！

这两天，随着股市又一波跳水，不少股民们开始重读巴菲特老爷子的投资格言：在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪。

股民们期望这句话能给自己的非理性一点底气。

而所谓格言其实是巴菲特投资生涯后的经验结晶，主要意思是寻找低于内在价值的好公司好股票，购买并持有，即把握好时机的价值投资。

为什么说当下是投资优质写字楼的最好时机？

数据说明了一切。

根据深圳最新的2020年第二季度写字楼市场报告有两个亮点：一是第二季度，深圳甲级写字楼市场需求端逐步复苏，空置率小幅下降；二是深圳甲级写字楼市场没有新增供应，存量维持在741平方米。

看出什么了吗？

深圳写字楼整体环境已经突破了一季度疫情的影响开始缓慢复苏，而这个阶段正是逆周期的持有深圳核心区域的优质资产的机会。原因有四：

1、基本面，深圳GDP总值的快速复苏

数据显示，2020年二季度深圳市GDP总值为12634.亿元，同比2019年同期增长0.1%。依托强大的经济恢复能力，仅仅用了三个月时间，就将一季度下跌的6.6%，直接拉升到二季度的增长0.1%，深圳是四个一线城市中，唯一实现正增长的城市。

而经济形势企稳回升，同时意味着企业购置写字楼的信心大增。

2、深圳企业数量的增加以及质量的提升

据深圳市市场监管局所属企业注册局透露，2020年第一季度，深圳新登记企业数量逆势增长。当下，深圳商事主体总量达到333.7万户，继续保持全国大中城市首位，深圳是过去40年全球发展最快的城市。

另一组来自高力国际分析的数据显示，对比往年同期来看，今年深圳办公市场来自金融行业的成交占比从往年的16%攀升至今年的37%。尽管是在上半年这种特殊阶段，金融企业仍然保持扩张趋势。

3、大宗交易的逆市入场

据中指院数据，2020年上半年，深圳共有5宗商业大宗物业交易，总金额在25亿元左右，其中，写字楼交易占比为60%。

4、形如洛克菲勒中心受全球资金的追捧外部的经验

曼哈顿的街头永不落幕的一是源源不断的世界级企业，二是高耸的写字楼。

比如已经成为纽约第二个市中心的洛克菲勒中心，是由美国20世纪初最大的财团—洛克菲勒财团建造的，其中主楼高260米，共有70层。

项目自1930年开工1939年一期完成，80年代末被日本三菱财团买走，成为日本兴起，美国衰落的象征。后来美国人趁日本泡沫经济破裂，又把洛克菲勒中心买了回来。这里被美国政府定为“国家历史地标”，是20世纪最伟大的都市计划之一。

你需要明白的是，写字楼作为一种生产资料,它的开发建设、租售和商圈的形成是一个地区经济发展的晴雨表，同区域产业经济发展密不可分。

国内近两年的商办似乎也在复制曼哈顿的发展路径。

以深圳为例，位于福田CBD、深圳湾、南山科技园、前海这些核心地段的写字楼，从来都不愁租。

同样在北京金融街，甲级写字楼的租金高达700元/㎡/月，在香港中环，IFC的租金高达2000元/㎡/月，高出市场平均的2到3倍，这就是核心商业锐不可挡的魅力。

02 深圳比肩全球的起点在前海

深圳能对标洛克菲勒中心的区位在哪？

前海。

前海的现在是连接深圳与世界的起点。

前海的未来是全球金融经济发展的顶点，根据深圳特区报报道，前海将建设成国际化城市新中心。

前海的潜力，在数据上也能得到充分佐证。

高力国际分析数据显示，今年上半年的市场复苏中，前海片区一枝独秀，是所有片区中写字楼回暖最明显的片区，上半年同比回升14.1个百分点。

同时这家研究机构认为，预计写字楼的需求将会在下半年延续第二季度的健康表现。

为什么？

另一组数据可能会给你答案。目前前海规划总建面在2380万㎡，其中商办面积约1600万㎡。同时，前海预估入驻企业数量为17万家，以注册企业50%归巢率办公面积按约300㎡/家测算，商办面积的需求约2550万㎡。

前海的商办供给端和需求端产生了缺口，这是国内几大金融区都没有发生过的现象。

而要弄明白这个预测会不会成真，只需要明白这两点：

1）作为世界第四大湾区——粤港澳大湾区的核心，前海的发展会向纽约湾、东京湾看齐，这里将成为国际金融科技中心和世界总部中心。

十年的发展，前海从一张白纸，以增长45倍的企业增加值和每平方公里133.43亿元的经济密度，位居全国同类新兴区域之首。

前海每平均3天推出一项制度创新成果，固定资产投资平均年均增速达56.2%。2019年前海注册企业增加值达2288.99亿元，较2013年增长44.9倍，年平均增速高达89.2%，每平方公里经济密度和税收分别为152.6亿元和28.5亿元，均位居全国同类新兴区域之首。

据不完全的统计数据，目前前海片区总投资约4000亿元，17.3万注册企业，359家世界500强投资企业，注册港企11555家。

深圳前海城市新中心概念规划图

未来前海，将有大批国际投行、基金、高科技企业、跨国公司总部入驻，数十万世界级的金融科技顶尖人才汇聚，有人预测，未来整个区域将会有80万高端人才引进，超过300万居住人口。

如果把一座城市拟作人，前海无疑是深圳强劲的心脏。

2）前海仍在成长和裂变：前海的规划利好众多，而随着顶级基础和配套设施的陆续落地，即将全面落成的前海一派繁华，已成为代表深圳、面向世界的中国特色社会主义先行示范区城市样板。

前海的发展速度有多快？

过去一片滩涂的前海，已经高楼林立，道路四通八达，企业入驻商业开放，一个崭新的自贸新城初具规模。

而这一变化，和国家层面不断的规划利好密不可分。

比如小的方向上，前海这两年规划了大量的海底隧道、城际铁路、高铁、地铁、高速、桥梁、码头、口岸、直升机场等交通设施，通往大湾区各大城市中心。今年6月29日，穗莞深城际铁路深圳机场至前海段工程的正式开工就是例子。

这些源源不断的规划就像造血细胞一样，不断刷新着前海这片区域的生命力。

而大的方向从自由贸易试验区战略，到深港合作战略，再有一带一路战略的加持。国内其实非常需要打造一个和伦敦、纽约能够匹配的，能够欧、美、亚三足鼎立的金融中心。而前海就肩负着这样一个使命，其实在某种意义上，前海承载着中国崛起的担当。

目前的前海，用成本最小化和效益最大化的方式，用着最大的规模、最大的速度在进行运转，其引擎轰鸣的方向正是世界。

03 前海最后的门票 拥抱核心资产的机会来了！

随着今年经济形势越发激烈，世界竞争的格局开始初具雏形，国家定位的前海也开始了提速。

比如前海为引导注册企业加快回归前海扎根经营而设立的“归巢计划”，可连续补贴3年！这一系列政策吸引一批优质的总部企业、独角兽企业以及部分港资企业落子前海。

而深圳前海世茂大厦作为前海板块的核心资产，也正在被围猎。

正如曼哈顿只有一座洛克菲勒中心，前海的地标也从来只有一座深圳前海世茂大厦。众多企业选择深圳前海世茂大厦的理由更多的是其作为写字楼资产配置的均好性：

1）品牌+前海的土地价值的双重暴击

1989年就进入地产行业的世茂，几乎参与了中国整个房地产行业的发展，一直就有着“地标锻造”的头衔。而凡是城市崛起之处，入眼便能见到世茂在云端天际。

世茂在国内的地标项目

从上海世茂广场、长沙世茂环球金融中心，到现在的深圳的深圳前海世茂大厦、深圳世茂深港国际中心（地标群规划中）、深圳坪山世茂大厦……国内的城市地标，世茂始终是绕不开的一个名字。

前海本身已经是大湾区乃至国家的一个对外的核心区域。

而深圳前海世茂大厦所在前海的特定位置，更是拥揽一线海岸，坐享前海的核心位置。

这里有亚洲最大的综合通枢纽、穗莞深城际线和港深西部快线汇聚、1/5/11号线交汇……联通深圳任一区域，快速到达大湾区乃至世界的任何一个角落。

前海综合交通枢纽效果图

那么试想一下，这样的品牌开发商在前海这样的顶级片区打造的地标项目，将会是怎样的暴击？

2）前海封面之作，仅此一栋

深圳前海世茂大厦建筑层数62层，建筑总高度约300米！这栋独一无二的高楼拥有两大特点：

一是前海目前已建成的第一高楼！作为对比的是，项目周边的大厦的高度分别为：

前海自贸大厦：150米

信利康总部大厦：150米

顺丰总部大厦：200米

香融中盛总部：100米

金立科技总部大厦：100米

香江金融中心：161米

二是前海唯一在售真正地铁上盖物业！

目前5号线（铁路公园站）已经开通，同时，还与规划中的15号线交汇，实现高效换乘。

3）政策利好：

即“2+3+6+N”政策支持体系：

“2”：企业所得税、境外高端人才和紧缺人才个人所得税15%优惠补贴；

“3”：总部政策、人才支持政策、租金补贴政策；

“6”：金融、现代物流、科技、文创、信息、法律专服等专项扶持；

“N”：促进外贸、外资增长、产业用地用房、住房、商业补贴、综合试点等。

除此之外，为促企业成长，深圳前海世茂大厦特针对前海管理局企业导入政策，对特定头部企业、拿出特定楼层，进行买一送一活动，购买客户可享受3年无偿使用权及优先购买权。

即是说，现在的政策力度是史无前例的，正是绝佳的购入时机。

尤其是在优质写字楼成为深圳核心资产的现状下，前海企业加速入场的前提下，可以预见的是，深圳前海世茂大厦将会成为世界各大企业办公的目标选址！

由于现楼发售，深圳前海世茂大厦的真实体验感更甚。最后带大家“云体验”一把置身世界顶端的极致体验：

向东：城市繁华，执掌阅海

向西：纵览海景，无敌视野

向北：瞰阅前海，湾区风貌

向南：观山瞰海，天际风华

以上拍摄时间：2019年

拍摄地点：深圳前海世茂大厦高区