深圳楼市:买郊区光明好还是市区南山好?买错可能要站岗三年

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：麻烦三叔。近期有个落户名额，资金有，长持纯投资，追求涨幅。应该选择买入广州南沙.深圳光明，这种前景很好不太成熟的区域呢，还是应该选择买入深圳宝中.南山这种区域？

回答：南沙，是需要慢火细炖很久的，确保自己有足够耐心有很多闲钱可以去等。

买光明沙井好还是市区好，我想这是萦绕在多少买房人的灵魂拷问。肯定的说，在过去三年，大部分市区房子涨的比郊区好。以几个知名房子为例，诺德2019年初420+，现在最便宜740，而玖龙台在2018年的89就已经卖到了460+，现在撑死650。

当然过去不代表未来，715是利好小房子，长远看，我觉得依然还是这个趋势。第一，自媒体大行其道，信息很透明，已经很难有低洼区域，天汇城挂盘到快六万，要知道这个可是在地铁还没开通，几乎没有产业，目之所及皆民房的公明。第二，和五六年前不同的是，人们不再是抱着一套房子住到天长地久的想法，取而代之都有了先上车再换座的思维，这点也是拜自媒体所赐。第三，别忘了，长期看，深圳还有一个王炸，前海。

新人提问：三叔您好。

老公在南山上班，考虑通勤1小时左右。

总预算350W左右。首房首贷。

想在地铁5号线沿线的上水径，下水径附近买个2房。孩子2岁，希望小区有一定规模5-8栋以上，人车分流，可以让老人孩子活动，能靠近幼儿园，学校。

今天中介带着看了1.海心汇福苑-3栋，小区很小。

2.花语岸-小区8栋，幼儿园，学校都有，但是要上一个很大的坡，老人身边有点吃力。

请问三叔：1. 海心汇福苑，未来升值空间会如何？中介附近有旧改。要是考虑3-5年后置换会赶上大盘吗？

2. 花语岸学校一般，2房380有点超预算，适合入手吗？

3.有其他推荐的房子吗？

非常感谢！

回答：你好。1、海心汇福苑，次新，有三栋，AB栋为住宅，C栋为公寓，一楼底商，近地铁，没有花园，布吉中学。自住可考虑，投资一般。

2、 花语岸小区环境要好很多，大花园，泳池，近地铁，布吉中学。可以考虑，踮踮脚买。

建议选择花语岸。其他参考内部分享。

三叔，我名下有一套按揭中山房产，月供7000.我们都生活在深圳.没有房子正在申请公租房，手上有200万，月收入2万，现在不知道是深圳买房还是去惠阳投资一套，因为收入问题，月供估计也压力比较大，麻烦三叔指点一下！首次提问

回答：你好。目前中山处于调整阶段，未来潜力没有东莞大。惠阳不建议买，除非好了长期的准备，中山这套不知道在什么位置？有条件申请公租房，要么是大企业要么是体制内，非富即贵。公租房未来小孩上学不便，不如凑足资金，在深圳买套住宅。

提问：房叔您好，年前已售出二手房一套，手上有大概600万，想入手大概1100万以内宝中新盘海纳公馆或者大悦城或者宝中二手房自住。二手房看了很多都觉得太旧破，一梯队大户型钱又不够。请问怎么选择更优？目前手上有一套碧海湾华丰，去年新入手按揭中。

回答：这个总价是典型的改善预算，这类群体往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。

大悦城所在的新安属于宝安老城区，刚需盘多，城市界面老气横秋，不会受高收入群体青睐，圈层不行，又没有划分到宝安中学，很容易摸到天花板继而上不去。海纳同样是新盘，集万千宠爱的地段价值比大悦城高，主流客群不再是入门刚需，而是有点实力的中产改善。那宝中的老房子呢，品质是一个问题。

所以从这几个点着眼，可以买的区域和房子并没有那么难选，具体房子详见内部分享。

提问：请问一下：婚后在郑州购买房产两套，其中一套与妻子共有（按揭已还清），另一套为妻子单独所有（按揭未还清），都是用老婆的名字贷的款，所以我想要用我的名字在深圳买房的话（我是深户且社保在深圳，已交5年以上，目前也在继续缴纳），算是第一套吗？（目前深圳无房）；

现在要想用深圳公积金（持续缴纳中）买深圳的房子，需要先办个lh才能享受公积金按揭吗？

目前深圳的公积金能按揭的上限是多少？组合贷有什么限制吗？

回答：第一，先去查下你的征信，看你和你爱人共同按揭那次，是否有上征信，没上的话，目前可以三成。

第二，因为涉及JLH，所以不能使用公积金，因为公积金中心要求必须真实，或许可以试试中行，月供一个月后可以提前还款免罚息。

第三，如果真想用公积金，必须真LH，单身上限50万。

提问：你好，请问深圳首套房，首期200左右，想买套房自住。我在南山，我老公在宝安工作。南山和宝安都涨了很多，只能买05年以前的房子，不过等过几年换房会不会太旧了？或者买龙华的红山，上塘，不知道大神有什么建议呢？

回答：西乡还有650万左右的次新房，买不了三房还可以买两房，龙华对你们来说上班太远，长此以往会很辛苦，生活品质差。做母亲的需要花很多精力在孩子教育上，做爸爸的需要花很多精力在事业上，唯一不需要的是花很多体力在路上。

提问：三叔，你好，年前看中了前海时代的88平1400万，想交流下值得买不？

回答：今年，前海不管大小户型都上演了一番上涨的精彩大戏，而前海时代从11万。。。终于涨到了15万，收益率甚至不如许多刚需盘。

哪些人会来买这个盘？当前很荒凉，配套不足，自住不会来，没有好学区，改善也不会来，那就是投资客来买预期，可光靠投资客的房价，从来都是撑不起一片天的，表现不好也是意料之中。那未来呢？前海自贸区里的房子零散，稀少，没有生活配套等于不食人间烟火，啥房子可以不食人间烟火，深圳湾一号，万金只为买个圈。

前海乐观估计5-8年才能大规模入驻，以地铁集团那品质，能否五年后独领风骚做一张城市名片，一个高端盘？我看难，比它晚几年的招商领玺就幸运许多。未来它和领玺的关系，就是半一比之于半三的关系吧，一个当红炸子鸡，一个跟着喝点汤。

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