深圳前任“宇宙中心”五年房价仅上涨15%，它还要再沉睡多久？

　　曾几何时，提起深圳首当罗湖，这是大多老深圳人的共识，繁华的东门町、地标性的地王大厦，都是数得上的深圳招牌。

　　但是随着深圳发展的一路向西，一代又一代的网红区域接踵而至，代表着老一代辉煌的罗湖却在不知不觉间被遗忘在时间的长河里。

　　近年来，要问深圳最红的区域，那非“当红炸子鸡”光明莫属，这个曾经以“乳鸽”作为标签的新区在一系列规划利好的加持下，新盘集中入市，紧跟着6号线地铁开通，光明的二手房成交均价直飙至5-6万/平，甚至个别黄金地段的楼盘成交价达到了7.5万/平的高位。

　　
而相比之下，曾经的“宇宙中心”，大热门的罗湖楼市在最近几年却显得有些萧条，罗湖作为龙头引领着整个深圳东部地区，在深圳房价疯涨的当下掉了队。

　　据美联物业统计的数据显示，2016-2020年，罗湖住宅成交均价在5.1万-5.9万/平区间，至今尚未破6，相比之下作为罗湖后辈的南山早已代替罗湖成为了深圳乃至粤港澳大湾区的经济中心，房价最高位稳定20万/平方。

　　作为曾经“关内”无比骄傲的罗湖，如今房价仅能对标“关外”远郊的光明，这种落差可想而知。

　　罗湖反倒成了深圳楼市价格的洼地，跟不上深圳楼市节奏的“老罗湖”真的就此被时代所淘汰了吗？

　　罗湖的楼市现状：

　　1.五年内房价仅上涨15%，在深圳楼市大环境下罗湖进入了“横盘”期？

　　2016年至今，比起南山、宝安、龙华、光明等“一众小弟”，罗湖的楼市发展劲头真不算太给力，罗湖楼市似乎已经进入了波动滞涨的横盘期。

　　提及过去的2019年到2020上半年，深圳楼市迎来了一轮大牛涨势，在这一轮的房价上涨中“抱紧前海大腿”的宝中片区涨幅堪当魁首，不到一年时间区域住宅成交均价已从7万/平飙升至11万/平。

　　
相比西部楼市整体的大热，罗湖区蹭涨的房价不到5%。

　　2.学区房，守住罗湖关内中心区房价的底牌。

　　罗湖虽然有陈旧和不足，但是教育资源一直都名列榜上，中国的父母为了给子女争得好学位有多拼，世人有目共睹，特别是在北上广深这样的一线城市，稀缺资源和优质人群间供需失衡的矛盾更为突出。

　　美联物业数据统计，2020年截止到7月份，罗湖片区住宅成交量前10名中翠竹街道最为活跃。而翠竹街道成交的楼盘前10名中，有4盘二手住宅成交均价超过10万/平。

　　像金丽豪苑、愉天小区都是楼龄超过20年的老小区，与2009年建成的鹏公馆，三盘共同的属性是都属于深圳中学初中部学区范围的住宅，2020年最近的中考表现中，该校成绩在全市范围内位居前列。

　　中愉天小区凭借投资适用的小户型和深中学区的加持，二手房成交价达到了13.7万/平，这已经是是当下罗湖区房价的高位了。

　　罗湖区房价的第二梯队要属黄贝街道，虽然整个街道多为老旧住宅，而且配建规划也很陈旧，但是在螺岭外国语和翠园中学的学区概念加持下，二手房房价高点也已经达到了8.9万/平。

　　像诸多城市的老城区一样，尽管城市面貌、生活配套等方面略显陈旧，但是教育资源的沉淀是老城区始终占据的优势。

　　目前计划在罗湖置业的购房者中，学区几乎是所有人都重点关注的问题。

　　3.低品质的居住体验，也是价格洼地形成的主因之一。

　　
楼龄偏老、政策利好偏少、城市配建偏旧，这三点加在一起，放在日新月异、生活节奏“开快车”的深圳显得那么格格不入，这也给居住在这里的人造成了远输于深圳西部几个片区的居住体验。

　　就以前地标国贸大厦为例，高端商业定位的华丽之后许多超过20年楼龄的港式大塔楼，这是该片区大多数的住宅形式，作为深圳最早一批的高层，这些楼盘密度很高，多为独栋，拥挤的居住环境，较差的采光，深圳部分产品不带阳台，基本上难以满足当代人对居住方面的享受。

　　罗湖楼市的未来：

　　
罗湖区由于成区太早，几乎已经失去了待开发的潜力，寥寥的优势前文中已经提到过，近来入市的新盘非常少，数量众多、品质相对较差的港式楼盘放在当下倒成了罗湖楼市的硬伤。

　　
罗湖楼市的未来只能寄希望于更高品质但是稀有的高质量楼盘和大量的旧改。

　　比如桂园街道2018年入市的中海鹿丹名苑，如今均价10.9万/平，与同区其他楼盘拉开了很大的差距。

　　旧改方面，罗湖最出名的项目当属木头龙，说它最出名到不是品质或者利好方面，而是因为沸沸扬扬闹了十年回迁拉锯战，度娘上至今还能搜到相关新闻。

　　除此之外，清水河生活区、湖贝旧村、蔡屋围、笋岗仓库、罗芳村、布心山庄、港鹏新村、船步街等等大量的旧改项目都在2020年有了较大的进展，罗湖区许多的“老破小”都在逐步进入旧改的列队之中。

　　这其中1994年建成，楼龄均接近30年的清水河生活区可以作为突出的代表。

　　罗湖区的旧改在未来可能是一个又一个焕然一新的高质量新盘，只有这里才能给这个已被遗忘的老区带来楼市的新活力。

　　“罗湖情节”属于老一辈的深圳人，罗湖不是死于新时代的“前市中心”

　　深圳一路向西高歌猛进的声音从未停止，从深圳将市中心从罗湖迁到福田开始，南山、宝中、沙井、龙华、光明，西部的利好接连不断，房价的上涨也从未停歇。

　　但是罗湖不该被遗忘。

　　罗湖至今仍然拥有全市仅次于福田的高密度地铁网络，截至目前，途经罗湖的地铁线达到7条，分别是1、2、3、5、7、9、10号线，远远高于关外区域，从交通上仍然占据着巨大的优势。

　　罗湖拥有深圳最密集的商场、服装城、餐饮店、ktv，商业氛围和生活配套十分全备。

　　虽然GDP排位靠后，但是罗湖区消费总额却高于经济核心的南山，消费潜力十分强劲。

　　高成熟度的配套、区位的优越和优质的教育资源依然是未来中短期内罗湖老区的核心优势，而且随着2020年多个项目都有了新的进展，不难想象，未来几年内罗湖将会迎来一波新盘集中入市的高峰。

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