01

佛冈火了，

我却提醒你不要去做韭菜

上个周末，最火的不是阿方推荐的南沙，也不是惠州大亚湾，突然间画风突变，大家都来问我一个清远佛冈的楼盘，清远山里，距离广州100多公里的恒大花溪谷，4千左右。

到访客户很多，全珠三角中介都在推荐，结果爆卖！

这个山旮旯里的项目，连清远乡下人都嫌弃，居然要抢了！

这个楼盘的卖点是便宜，颜值高！

好比美女在怀，你又有条件动手，你按捺得住自己砰砰跳的心和不听使唤的手吗？

但是阿方要说：不要动！美景有毒！

投资的话，不管短期还是长期都没有接盘侠，直接套住；

自住的话，没有配套生活不方便，住不了。你会说，某某开发商说配套都会有的，不怕。大家要明白，要有人住才会有配套，要不然开个大商场天天喂蚊子吗，修条大马路天天晒太阳吗？

人会不会来住？难。

离开工作地，60公里的通勤距离是极限，这也是大城市的最大辐射半径。这个观点阿方反复给大家说过，你看看北京连延庆都带不过来，上海的远郊区也是一片农田，具体到广州，从化增城花都很多地方也是很穷的。

这下好了，你直接跳过清城区，到了一个叫佛冈的地方，并且这个楼盘离佛冈县城都还有几十里，以后谁来宠幸？又怎么建配套？政府给一个小区修马路修学校建医院开商场？

总之：别看便宜，坑很大！

02

美景有毒，文旅有坑，韭菜很香

小心好看的小妖精

大家还要明白一个道理，买房子买的不是砖头，本质上是区位，是地段内的配套。深圳和惠州房子的质量是差不多的，惠州房子的绿化景观可能更好，但决定他们价值差异的是配套。

你在老家建的“别墅”质量很好，也很漂亮，但大多数只能称之为自建房，因为没有配套。

我曾经提出一个概念叫“美景有毒”，大意是大部分的文旅概念项目都有毒，就像小妖精，看着你心痒痒，动手那一刻，你就被套了。

美景有毒，未免全对，比如深圳湾的美景却很保值，阿方修正一下：没有刚需支撑的美景都是有毒的，或者说刚需购房者不能到达自住的美景楼盘很可能是有毒的，要小心。

这个原理适合于佛冈这个楼盘，也适应与惠州的海景房，还适用于很多场合。见到太漂亮的风景又远离城市的楼盘，希望你心潮澎湃要上手的时候，请记住阿方说的这四个字“美景有毒”。

03

大湾区买房，

各个城市的安全边界

吃瓜群众可以也会质疑我，阿方你也不是到处推荐吗，今天南沙，明天惠州，后天中山，你推荐的就不是坑？

大家看好了，我推荐的城市虽多，但对区域确实很挑剔的。

惠州，我提出“三个保守”：

买惠州保守一点，只买临深大亚湾和惠阳；

再保守一点，只买大亚湾西区+万达商圈+白云新城+南站附近；

再再保守一点，尽量买深圳地铁沙田站附近。

最近仲恺很火，你看我动摇过了吗，我们有带看房团去惠州北站吗？我认为这仲恺已经突破了深圳主城区60千米辐射圈的范围了。

中山，我推荐临深的翠亨新区和火炬开发区，中山西部那么多镇，你看我提过吗？

广州南沙，我推荐明珠湾（含灵山岛）、南沙湾、蕉门金州，其他地方也涉及不多吧。

东莞，我推荐滨海新区、临深、松山湖和城区，东莞北部好像很少说吧。

珠海，说的最多的是唐家湾和金湾航空新城，偏一点的斗门我推荐的是位置最好的湖心路口。

佛山，我推荐的是主城区、临广区域和容桂狮山两个副中心，而且我反复强调佛山向西到狮山就差不多了，高明山水那么好卖，我从没宣传过。

至于肇庆和江门这两个属于大湾区，但事实上没有存在感的城市，我基本忽略了，因为我认为这两地没有房地产投资价值。

发现没有，我推荐的城市虽多，但基本上在两个圈圈里面，一个是环深圳，另一个是环珠江口。

再说的具体一点，大部分的推荐区域都位于下图这个范围内。

（制图来源于星球研究所）▼

我甚至提出过这样一个粗糙的看法：在大湾区单价1万以下，我们认为要很谨慎，这些地方都是大湾区很偏僻的地方，原想图个便宜，大概率在相当长的时间会被套牢，你会发现这样的地方没有接盘侠。

阿方不是专家，只是年复一年面对着置业珠三角这样一个题目，在不断地实操中寻求答案。深圳东莞惠州几乎所有的新盘我都跑过，广州佛山中山珠海热点楼盘我都去看过，单凭这一点，就没几个人可以做到。当然我也有十几年城市规划背景的积淀。

所以我觉得以上推荐是经得起市场考验，经得起时间考验的。从这几年的实践来看，顺着阿方的思路买房的人大部分都赚了，也都笑了！

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