《楼兔子》微信公众号：LTZ107新闻爆料，请加小编微信号◎原创撰稿：胡春◎稿件来源：楼兔子
当下的深圳楼市，强劲的购买欲望，被深圳新八条猛然熄火。
名额受限，资金逃窜，尽管临深补涨，公寓大热，市场观望，但深圳顶级豪宅依旧备受追捧。
据爆料，前海某豪宅项目备案均价9.76万/平获批预售，新政后第一天线上开盘，被各路资金疯抢，当日清盘。
在购房名额严重受限的情况下，刚需户型已经不再看好，置业者们发生了一个明显的改变：从降低标准赶快上车，转变为精挑细选一步到位。
而这种转变，极大可能推动深圳大户型豪宅，展开新一轮的行情。
.01楼市热，调控严
必须充分利用好珍稀名额
上半年的深圳楼市实在疯狂，万人摇号，排队打新，二手房价虚高，喝茶费被查……，而楼市有多热，调控就有多严。根据深圳最新发布的房地产调控新政，首付比例调整至6-8成，还增加了原来取消的豪宅税，并调整到750万。
虽说这一措施对刚需客友好，抑制了炒房客，但同时也“误伤”了改善型房客。而在楼兔子粉丝中，张先生就是被“误伤”的其中之一。
年初的时候，张先生就过来咨询了楼兔子的意见，说自己想卖掉手里的小二房，换个大房，楼兔子当即给了一些意见。可没想到715新政一出，他就在群里抱怨了起来。
（截图已征得张先生同意）
一年之计在于春，换房大计早在春天订下了，却不知买房之计在于“快准狠”。新政之后，改善型房客进退两难，这点我们可以从张先生如今的处境看出：
房子挂牌价降了10%，还不知道能不能卖出去；
手头的钱不够付二套房的70%首付，还得交豪宅税；
早知当初应该咬咬牙买一套大户型，也不至于疫情期间和父母分开这么久。
总结来说，就是刚需客急着上车，没想清楚就降标买房，更没考虑到后续换房的事情。此次新政一出，让接下来想要置换的业主，承担了一笔开支不小的税费。
于是越来越多人意识到，在换房成本高昂的情况，必须利用好第一次的购房名额，上车“大户型”，尤其是有半山、临海资源，超大园林社区的项目，定会是自住舒适、投资保值的资产。
.02置业需求转变
未来“大户型”持续吃香
在房票紧张，名额有限的情况下，利用好首套房的名额，是买房规划中最重要的一步。据中原数据统计：2020年上半年90-144平的面积段成交占比上升至56.7%，较去年同期增加了近12%。而小户型占比呈现逐年下降的趋势。
图源 深圳中原研究中心
对比去年的数据，90㎡以下的住宅成交占全市总量的49%，90-144㎡改善型占总量的47%，144㎡以上的占总量的4%。
图源：咚咚找房但一转眼到了今年，小户型突然不吃香了，成交节节败退到了不足40%。而大户型则一举占据了半壁江山，成交占比到了56.2%。
图源：咚咚找房可以看到，购房需求正在转变，从“降标上车”到“一步到位”的趋势越来越明显。而人们向往的住宅类型已经在市场呈现，比如皇庭世茂裕玺，背靠梅林山，甄稀豪宅开盘即卖10亿元！西丽的金众麒麟公馆，拥有优越的生态资源，目前房源已经售磬。可以看到，疫情之后，深圳楼市行情的主基调就是高端豪宅领跑，尤其一线城市，都在抢豪宅。从年初开始，豪宅市场就一直在风口浪尖上。比如今年的公寓市场，3月11日招商太子湾?湾玺T7栋推出14套房源，套均价格4200万元起步，仅8秒就宣告售罄，销售金额达6亿元。紧接着54套2900万起跳的豪宅，开盘半天就全部售罄。
还有深圳湾典型楼盘，恒裕滨城、半岛城邦：2013年9月，恒裕滨城一期开盘时，销售均价5万/㎡，被购房者一枪而空。如今链家挂牌价20万+／平，翻了四倍左右，而且不少业主开始惜售，许多房源现在已经下架了。
来源：链家
还有网红盘华润城三期，18年开盘，共推出741套，均价8.5万元／平方米，据传一经入市几乎秒光，尤其是大户型更受热捧。如今二手售价已经在17万+，链家仅挂10套房，30天竟有173次带看，豪宅永远不怕没有热度！
来源：链家
一线城市的豪宅，就是中国最典型的优质资产，往往占据着一线城市最核心的资源，包括城市资源、自然资源等等，是真正传承百年的家族资产，也是真正的抗风险资产。
所以大家一定要充分认识到这一点：核心地段，靠山临海，稀缺景色，品质优越的深圳豪宅市场，将会是未来的走势！
.03政策观望期不买豪宅？错，这类资产才能领涨抗跌反观当下买大户型豪宅的人越来越多，有三个原因不可忽视：1，豪宅长期价值稳固，受短周期波动影响较小。从过往的几轮调控来看，深圳楼市似乎极具耐药性，尤其是豪宅市场。政策干预造成房价的短周期波动，对普通住宅的打击较大，而对这类资产的打击，却是不痛不痒。普通住宅之所以会成为重灾区，主要是普通住宅不管一手还是二手的供给比较大，泡沫也高于豪宅，而豪宅因为品质地段户型等多方面因素制约，供给非常有限，对价格的敏感性也较低。2，豪宅具有“领涨抗跌”功能。城市豪宅的综合价值集成，是普通住宅无法比拟的。回溯2008年金融次贷危机时的楼市行情，不管是市场还是政策，都严重影响楼市顺行发展，但城市豪宅却反其道而行之，成为时代领涨抗跌的产品，如上海汤臣一号、深圳鸿荣源熙园等项目，在08年跌幅不明显。
以鸿荣源熙园为例，占据香蜜湖绝版地段，品牌开发商力作，一流产品属性。而这些领涨抗跌项目的特征，无外乎是地段豪宅、独特的产品豪宅、资源豪宅等，也是导致了该项目即便是深圳全市房价下调了10%，该项目却基本上没有下跌的原因。3，疫情之后，置业者更加追求居住体验好的大户型。据调查信息显示，面朝阳光，清风徐来的南北通透户型，是目前置业客户最关注的因素。经过本次疫情后，大家会发现，南北通透采光良好可让住宅自带“免疫力”，保持室内空气流通，可降低病毒浓度，减少病毒滋生，对预防病毒有一定效果。
注：数据摘自网络，仅作参考
在疫情逐步得到良好控制之时，楼市行情重启，置业者对疫情后的户型要求也发生改变。上半年大户型成交占比上升至56.7%，也间接反映出在房票珍贵，名额有限，换房困难的形势下，“一步到位”的购房模式，才是置业者自住的最佳选择，也是置业者的理想生活。综合来看，一步到位的理想购房模式，更加凸显限购加码下名额的珍贵。而吸引购房者的大户型项目，还要有过人的品质，比如要有山景，入则雅静，出则繁华；品质优越，室内奢华设计，细心呵护业主生活；交通便捷，多维交通利于出行……而当下楼兔子就看了一个项目——东方凤雅名苑，不仅价格合适，品质优越，还极其符合当下购房者的需求。.04稀缺高品质纯新盘对标世界豪宅，引领深圳新趋势首先必要要承认，有城市核心资源的物业，在前期毫无疑问会领跑。
但更要明白，当进入居住升级、消费升级年代后，占有山海资源，同时兼顾城市资源的物业，才是最稀缺的，定会奋起直追。
而当下又有哪些豪宅即将入市？昨天，楼兔子去参加了惠名集团的品鉴会，现场请来全国金话筒主持人——董超，与惠名集团营销总经理、设计大师进行深度访谈，聚焦即将推出的半山豪宅——东方凤雅名苑，可以说是整个罗湖区的豪宅代表。
营销中心开放当天，现场人山人海。据爆料，在项目未经出世之前，就已经有许多本地客户在询问了，尤其是新八条后，人们对于豪宅的向往依旧热情，当天组团看房的一批接着一批。
在看过项目的样板房之后，现场朋友都赞不绝口。而楼兔子也综合梳理了项目的五大价值点：
1，依傍梧桐半山，对标世界半山豪宅，重启深圳半山豪宅热度。
项目位于深圳的最高峰——梧桐山区，东临大海，西部可俯瞰繁华的深圳市区，清代诗人桥顺咏诗曰：梧桐山，高倚天，冬来秋霞雪，雨后多烟云。可见梧桐山的优美风景是源远流长。
依傍于梧桐半山的东方凤雅名苑，于深圳来说，是一个非常难得的项目，当下以香蜜湖为首的传统豪宅片区，濒临海岸线的深圳湾片区，分别以湖景和海景著称。但反观世界，豪宅潮流趋势却是在山景。
比如香港太平山豪宅，半山区坐拥山景资源，加上又临近上环、中环、金钟商业区，吸引了国内外富豪的关注，马云豪掷12亿元于此，他的邻居除了商业巨头李嘉诚家族，还有澳门赌王何鸿燊家族、影星梁朝伟、林青霞、周星驰等人物。
还有美国比弗利山庄，台湾阴阳山别墅区……，都是最有历史和名气的豪宅聚落，每个时期的新主人，无疑都是当代社会的精英富豪。而同样居于半山的东方风雅名苑，将会让深圳人又一次重视山居豪宅的热度。
2，拟投资约4200亿，超2300万㎡体量的超级旧改，品牌开发商涌入，助力城市更新。
作为深圳的起点——罗湖，在最新的城市规划中，依然是深圳都市核心区之一的重要组成部分，还是深圳未来地标建筑最集中的地方，仅红岭新兴金融产业带罗湖两侧，就有10几个超200米高的摩天大楼集群。
而当下罗湖的旧改也在加速中，未来5年，罗湖区拟投资约4200亿，实施约194个重点项目，共约2300万㎡体量的超级旧改，涵盖了10大产业片区。目前由华润开发的湖贝旧改项目，其商业地块已经动工，正在加紧施工中，建成后将打造为升级版的万象系商业。
还有蔡屋围统筹片区城市更新、华润笋岗中心万象华府、城建梅园、独树村以及“罗湖二线插花地”等众多旧改、棚改项目均已启动或于近期可入市。
大开发商的集体涌入，大面积的城市更新，城市配套的完善，将使整个罗湖的面貌焕然一新，从此进入深圳城市的居住革命，发展潜力无限。同时还加速城市更新和人才流动，尤其是高端人才的聚集，对罗湖有巨大的促进作用。
3，2号线开通倒计时，多维交通利好升级。
城市的飞速发展，离不开畅通的“交通血脉”。罗湖片区的交通体系日益完善，首先是莲塘口岸获国家验收，创新一站式通关，日均通关旅客可达30000人次/日，车辆可达17850辆次/日。口岸强通关量，将辐射深圳东部、惠州以及粤东、赣南、闽南等区域的进出口贸易。跨境人、货、场聚集地，推动莲塘成为又一跨境消费圈。
其次是轨道上，2号线延长线开通倒计时，6站可达罗湖中心、40分钟到达福田中心；双高速（惠深沿海高速、东部过境高速）加持，极大缩短莲塘到达深圳各区的出行时间，同时也加速推动粤港澳大湾区向前。
4，奢华的大户型设计，室内精选高端品质，室外皇家风情园林。
疫情之后，人们对大户型的需求越来越强烈，而这与东方凤雅名苑的户型设计正好不谋而合：约166-188㎡建面的四房大宅，三梯两户，纯板式结构，南北通透，窗外即享梧桐风景，可谓出则繁华，入则雅静。
不仅如此，惠名集团对项目品质的要求极高，在装修配套上精挑细选，采用国际品牌，打造室内完美品质，给业主最高级的享受。比如在公区电梯上，采用日本三菱原装进口电梯，独家智能化门机系统，开关门平滑静音，可确保稳定的开关门性能，保证电梯安全运行。再如厨房设计，精选意大利ARAN橱柜，优雅之中不失生活化细节，全明智能舒适的厨房环境，告别脏乱臭。
而在室外园林，以“低容积率”赋予生活更多阳光，并传承泰式精粹，秉承自然山水设计原则，精心酿造一方泰式皇家风情园林，演绎异域风情之美。
5，深圳最后的价格洼地，一步到位，没有换房之忧！
楼兔子认为，普通投资者在选择物业投资产品的时候，应该选择受众更广，价格低洼，价值尚未兑现的城市核心区域。尤其是大户型越来越受众的情况下，单价较低的片区对普通人的钱包比较友好。
而纵观深圳的“三大中心”，深圳的价格低洼地实在不多了，而罗湖还是一个。未来罗湖将会拥有完善的城市配套资源，地铁、商业、文体、休闲等，拥有密集的人流和高楼大厦，巨大的居住需求涌入，带来一轮补涨行情。
说到这里，估计有一些朋友会质疑，又老又破的罗湖早就风光不再了，价格低是其价值不足所致。但如果他们真的了解罗湖未来规划的话，就应该知道罗湖已经进入全新一轮的发展周期，几乎全区范围的城市更新正在启动，如蔡屋围旧改已启动签约工作，华润湖贝旧改已经全面开启，笋岗已有再造一个CBD的雏形，价值兑现在即！
而能契合当下居住需求的半山大户型项目——东方凤雅名苑，正是一个不错的选择。现在上车，以后无需有换房的烦恼！现在上车，等未来罗湖行情爆发，项目价值兑现，大面积所带来的增值空间更大！现在项目样板房已开放，有兴趣的朋友可以去看啦！
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