2020年深圳上半年土拍| 吸金367亿顶住压力创造奇迹

凤凰网房产深圳站 2020-07-14 09:38 阅读 1000+

2020年伊始，一场突如其来的疫情将各行各业笼罩在黑暗中。

疫情当前，防疫为重，深圳土拍市场也一度平息。一月份，是疫情肆虐的阶段，深圳并无土地成交。甚至原定于2月11日出让的4宗地块，也延期至2月20日出让。同一时期，上海、武汉、重庆、天津等多座城市也相继发布土地出让延期的公告。

据凤凰网房产统计，2020年上半年，深圳共成功出让25宗地块，其中住宅用地13宗，总成交金额达367亿，同比增长约25.7%。

拍地节奏稳步前行

数据同比上涨

据统计，2020年上半年成交的土地中，总出让面积59.04万平方米，同比增长68.06%；总建筑面积257.91万平方米，同比增长39.96%；成交总价达367.45亿元，同比增长25.74%，平均溢价率16.48%。

此外，住宅用地总出让面积49.45万平方米，总建筑面积195.82万平方米，成交总价284.08亿元，成交楼面均价10021元/㎡，平均溢价率20%。

不难看出，上半年深圳的土拍前期虽受疫情影响，但随着供应量的增加，成交态势平稳。对比去年同期，各方面数据都略占“上风”。

百亿地块诞生

黑马房企崭露头角

2020年上半年深圳共出让13宗涉宅用地，出让面积49.45万平方米，揽金367.45亿元。

1.龙光拿前海百亿地块

在上半年的土拍中，最亮眼的应该是于5月15日出让的前海T102-0346地块。因住宅用地在前海的稀缺性，这宗宅地吸引了龙光、招商、中海、卓越等16家房企热烈参与，还诞生了“金地+电建+华润、世茂+佳兆业、天健+深业+前海投控”三个房企联合体。多房企争抢、百轮竞价，该地块最终被深圳市龙光房地产有限公司以115.97亿元、配建人才房40760平方米竞得。

115.97亿元的成交价也让其问鼎深圳上半年土拍成交市场的榜首。对此，龙光地产表示此次土拍成交价格合理，符合公司预期。

凤凰网房产实探该地块发现，前海T102-0346地块临近地铁5号线前湾公园站，是名副其实的地铁口物业，不仅如此，该地块临近听海大道，驾车出行也十分便利。该宗地项目建成后商品房最高销售均价为10.71万元/平方米，但需符合“90/70政策”，做豪宅的可能性不大，未来可能会打造成地铁上盖的刚需/改善住宅项目。

2.安居集团或成上半年最大赢家

另外，凤凰网房产整理发现，2020年深圳上半年成交的13宗宅地里，深圳安居集团成功揽下10宗，拿地总价67.75亿元，以下为安居集团拿地详情。

安居集团在上半年的土拍中“所向披靡”，态势之好与政策利好是密不可分的——2018年6月，深圳对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》。要求到2035年，要求深圳新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

3.地铁集团一人竞买夺得光明宅地

6月11日下午，光明A608-0173宗地以底价62.56亿成交，竞得人为深圳市地铁集团有限公司。

因该宗地块的竞买申请人需是具有国内（不含港澳台地区）地铁线路建设、运营、管理和上盖物业开发经验的中华人民共和国境内注册法人企业，需独立竞买，不接受联合竞买。所以A608-0173宗地仅一家房企竞买，深圳市地铁集团有限公司毫无悬念地将其纳入囊中。

该宗地块建设住宅类型为公共租赁住房、只租不售的人才住房和普通商品房，初始配建公共租赁住房和只租不售的人才住房各5万平方米；其中5万平方米的只租不售的人才住房由深圳市住房保障署按规定回购，并负责接收、供应和管理。

扣除竞配的无偿移交、只租不售人才住房面积后，其余为普通商品房面积，普通商品住房最高销售均价为4.75万/㎡（不含室内装修）。从全景图可以看到，该地块紧临地铁6号线长圳站，未来将建成地铁上盖物业。

4.华侨城拿光明综合地块

5月26日，胶着近5小时，深圳市光明集团有限公司以19.33亿竞得光明A650-0375地块。经查证，华侨城拥有深圳市光明集团有限公司的51%控股权。

华侨城此次拿下的A650-0375地块，是集商业用地、二类居住用地和城市道路用地为一体的综合用地，位于在建地铁6号线科学公园站北侧，未来地铁出行十分便利。

根据出让条件，项目建成后，A区的人才住房销售均价不高于2.84万元/平方米，最高销售单价不高于2.98万元/平方米。而该地块旁边就是由电建竞得的A650-0376地块，普通商品住房入市最高均价为4.7万/㎡，人才房只租不售；该已于今年2月底开工，由电建和华润联合开发，案名为玺云著花园。这样算来，A650-0375地块建成后的人才房售价大约是旁边商品房的6成。

策略调整

“职住平衡”为当下最高目标

不难发现，深圳上半年出让的土地多分布在城市主干道或地铁线路附近，“交通便利”成为它们的共同点。回到社会问题上，大城市的“通勤难”问题成为当下上班族的极大困扰，“职住分离”降低了上班族的生活满意度和幸福感。

在《中共中央关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中也指出要落实“住有宜居”的战略目标，这一战略目标的本质，实际上就是要在城市发展规划的层面推进“职住平衡”的大趋势。

对此，戴德梁行深圳公司写字楼及住宅代理部主管及董事杨薇表示：“增加集体租赁住房选址多往城市写字楼集中的办公区域布局，可以毗邻交通枢纽、毗邻产业园区、毗邻新城 ‘三个毗邻’原则，布局人才住房或租赁住房，以最大程度实现职住平衡，让更多的人就近上班、居住。”

以前海为例，如今前海的写字楼已呈“遍地开花”之势，而前海的居住用地少之又少，这就导致了员工“职住分离”的情况加剧，随之而来的就是其通勤时间的大幅增加。而龙光斥百亿拍下的T102-0346地块，因其临近地铁5号线马湾公园站，未来建成后可增加前海的住宅供应，可以很大程度地缓解前海片区“职住分离”的情况。

土拍节奏加快

连续两月住宅用地溢价率高达45%