去年广州城中村“机构房东”平均拥有116间房！今年降至……

　　90后包租婆坐拥400栋楼的消息，在不久前霸屏了很长时间。有细心网友发现，不少在视频中出现的房源，都在城中村。相比北上深几个一线城市，广州是一个独特的存在，不仅因其古老粤文化的积淀与现代文明的完美交融，更因庞大的城中村居住生态而成为一个极具包容性的“宜居”城市。

　　那么，广州城中村的租房市场现状如何？在城中村的房东到底有多赚钱？近日，巴乐兔研究院发布了《2020广州城中村机构市场租房报告》。研究院数据监控显示，目前城中村租房市场的经营主体逐渐从原住村民向专业化租房机构转移，而截止到2019年底，平均一个机构房东拥有116间房。但城中村机构房源的平米价格只有35元左右，而小区房则至少在60元以上。

　　城中村“包租婆”背后多是机构

　　报告显示，伴随着近几年长租市场化大潮，广州城中村租房市场在专业化、机构化供给和服务方向上获得了很大发展。

　　2019年，平均一个机构房东拥有116间房。不过受疫情影响，2020年前几个月该数据已降至90间。为应对市场短期波动，机构正在减持房源量。

　　从广州城中村机构市场经营者属性上看，男女老板比例1.58:1，行业中有相当多的“包租婆”。经营者中，90后“后浪”年轻人占比16%，而70、80后的“前浪”占比69%。对此，巴乐兔研究院方面分析，目前，城中村房屋租赁的生意形式较为传统，需要耗费相当大的精力投身日常服务和管理，所以对年轻人的吸引力并不大。

　　总体来看，机构租房市场规模持续发展，但不同村子在机构化趋势下的发展不均衡。江夏村、珠江、望岗村是广州城中村机构市场交易最活跃的城中村。

　　租金上，城中村机构市场2019年租金平均水平在1256元（文中租金水平单位为皆为每间/月），而2020年前4个月均价在1222元，基本维持不变。相比传统城中村租房市场租金水平，机构市场普遍高出20%左右。

　　即便如此，机构租房市场的平均租金水平相比小区合租房的租金价格仍有较大优势。研究院数据监控显示，租房人口较集中的猎德小区房近期三房租金大致在5800元左右，两房大致在4800元左右，无隔断情况下，平均每房间租金在1900元~2400元间。

　　如果根据成交面积换算成到平米租金上，城中村机构房源的平米价格约每月35元内，小区房则至少在每月60元以上。

　　城中村作为刚需和高性价比租房产品，其出租率在长期行业中保持较高标准。报告显示，2019年满租率平均接近97%；2020年前几个月由于受到疫情影响，满租率有所下降，为91%。

　　年轻人、中低收入、高学历是城中村新“村民”主要标签

　　报告显示，90后租客占到城中村机构市场租客群体的91.97%，单95后便达到60.84%的比例。城中村机构市场中年轻人是真正的“村民”。

　　城中村机构市场中，租客普遍接受过较好的教育。大专及以上学历占到84.44%，单本科则达到39.9%。

　　新村民收入构成上，5万内的低收入人群占32.6%，5万到10万的中等收入占45.68%，10万到20万占17.8%，20万以上较好收入人群只占3.93%。由于城中村机构市场租客人群年龄较低，多为刚进入社会人群，因此整体的收入水平仍较低。

　　分析：未来租住服务之间的竞争开始加剧

　　报告指出，广州拥有庞大的城中村，随着城中村租房市场改造步伐的加快，结合市场自身的演化规律，城中村租房市场也将呈现以下几个明显趋势：经营主体上会加快从村民自持经营转变为专业机构化经营，打造小而美的机构品牌公寓是很多机构的发展方向；政府牵头，地产商参与的城中村旧改计划将按计划展开，不断提升城中村环境水平、完善配套。同时也会吸引更多专业租房机构涌入拿房，直接提升了租住品质；由于城中村人口结构多样，低收入人群占比较高，在租住品质提升同时，多层次的租住产品和服务仍将长期并存，以满足不同人群的需求；租住服务之间的竞争开始加剧，对线上流量和品牌口碑的需求加强

　　该机构表示，广州全市共有304条城中村，村域面积共716平方公里。根据广州市来穗局数据统计显示,截至2019年6月30日广州城中村的外来人口已达495万。相信随着专业化租房机构的增加和其赖以生存的健康行业生态形成，从产品到服务的品质都将得到持续提升，造福广大租客。

　　南都记者伊晓霞