华润万象生活：预计12月9日港交所上市，募资110亿港元

又一家物业公司要在港交所挂牌上市了。
11月25日，华润置地（01109.HK）发布旗下物业公司华润万象生活（01209.HK）在港交所主板独立上市的招股书。
招股书显示，华润万象生活将在全球发售5.5亿股股份，其中，香港发售2750万股，国际发售5.225亿股。公开募股定价区间在18.6港元/股至22.3港元/股之间，预计12月9日正式在港交所挂牌上市，预计将会从全球发售收取所得款项净额约110.047亿港元。
华润万象生活拟将全球发售所得款项净额的约60%或66.028亿港元，用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购；约15%或16.507亿港元，用于提供增值服务和本行业上下游产业链的战略性投资；约15%或16.507亿港元，用于投资信息技术系统和智能化小区；约10%或11.005亿港元，用于营运资金及一般公司用途。
2020年上半年，华润万象生活实现收入31.34亿元，毛利率24.1%，低于2019年26家上市物业企业29.4%的平均值。
财务数据显示，从2017年至2019年以及2020年上半年，华润万象生活的收入分别为31.29亿元、44.31亿元、58.68亿元及31.34亿元；相对应的同期利润分别为3.88亿元、4.22亿元、3.64亿元及3.38亿元。
在管理的物业面积方面，截至6月末，华润万象生活在管的住宅及商业物业建筑面积约1.06亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。
资产回报率方面，该数据由2017年的15.1%下降至2018年的8.8%，2019年进一步下降至 5.7%。股本回报比率由2017年的121.2%下降至2018年的86.2%，2019年进一步下降至43.0%。对此，华润万象生活在招股书中解释称，这是由于总资产的增长和初始股本基数较低导致。
近期，多家地产公司披露分拆旗下物业公司在港交所上市。融创服务（01516.HK）、金科智慧服务（09666.HK）已在前段时间上市，恒大物业（0666.HK）预计12月2日在港交所上市。
中信证券首席基地产业分析师陈聪预计，2020年四季度物业管理公司IPO融资规模将远超2020年前三季度的总和。陈聪称，2020年以来，物业管理行业的高估值成为企业分拆上市的关键因素，而以‘三道红线’为标志的金融监管政策，更令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆的手段。