先行示范区时代，投资深圳公寓的三大价值指南

原创： 村长

转自楼市头条

我们这个时代变化的到底有多快？

从第一台计算机“ENIAC”发明到互联网诞生，不过44年；从门户网站到电子商务的崛起，不过5年；从智能手机普及到微商遍地，不过1年；从《粤港澳大湾区规划纲要》的正式出台到“深圳先行示范区”的落地，不过6个月。

后者的变革可以说是深圳二次腾飞的起点，意义堪比1978年。

而这些意义是相对而言的，尤其当我们和前者对比时。

其中，阶段的变化往往又伴随着机遇。1998年马化腾注册了“腾讯”；2000年在北京中关村“百度”被创立；2012年一个叫欧成效的上海土著建立了水库论坛，后因房地产暴涨预测成真，被广大多军网友称之为“欧神”。

对普通人而言，其实最关心的题目是：

怎么才能像大人物一样把握住时代变化，创造财富？

而这道“开放性试题”中，我认为得分率最高的答案是两个字：房子。

01

公寓，一个投资绕不过去的投资标的

巴曙松讲过：大城市的房子是资产，小城市的房子就只是房子。

要理解这句话，我们首先要明白什么是资产。

首先，能称之为资产，就代表有市场，有价格，好出售也好租。

一般来说，房子的价格是由两部分组成。第一是成本，即反映的是房屋建造成本的变化；第二是增值项，它包括房屋所有的位置、配套、交通、环境……所以，大城市的房子往往更具有增值的空间，有广阔市场。

再进一步说，资产的配置必然是财富增值的一种手段。这其中，房子作为一种投资标的开始进入人们的视野。

这样的案例在深圳楼市总能见到：

2017年11月28日，红山6979公寓被神秘买家一次性打包；2018年4月7日，宝安华联城市全景的公寓被深圳一家基金公司以 8个打包；2019年5月14日，招商中环在公开销售之前，网传已有2栋公寓楼整售……

宝安华联城市全景

而资本大手买的大多是公寓。

如今中国基于“房住不炒”的前提下，很多城市楼市政策从严，限购住宅。

当住宅无法购买时，多数投资者便把目光投向了公寓，毕竟公寓不限购不限贷，而且投资的门槛低、收益稳定、功能性好。

而且在没有名额的前提下，通过抢占公寓，也能分享时代的红利。

但在很多人眼里公寓是不能碰的，他们认为：

去年731新政对于以投资属性为主的商务公寓是极具打击性。

不过市场给出的答案却是相反的。

据中原研究数据显示，2019年上半年，深圳商务公寓批售项目仅有14个，是2018年全年的29.85%。

来源：中原地产研究中心

令人意外的是，供应量虽下滑严重，但成交量却并未跟随。

据乐有家研究中心数据监控显示，2019年1-8月深圳一手商务公寓共网签9678套，预计2019年超过2017年的1.3万套可能性不小。

来源：乐有家

据深圳市房地产信息平台数据，8月深圳商务公寓备案超6000套，仁恒梦公寓、中洲滨海商业中心分别供货2747套、2158套，占了8月深圳公寓市场的“半壁江山”。据开盘简报显示，去化率都十分不错。

2019年2月，瑞府8000万公寓被“秒光”；

2019年3月，传麒景苑推出带有学位的公寓，最低总价200万，遭到疯抢，因为现场太火爆，该项目最后被叫停销售……

2019年5月，会展湾中港以成交套数1149套排在公寓成交榜首；

2019年6月，深圳湾壹号顶层二手成交单价成功突破32万/㎡，432㎡顶层豪宅，成交价1.38亿；

2019年8月31日，中洲湾只用了1分钟的时间，B座公寓销控表就一片耀眼的红，开盘卖800多套，有土豪一口气入手十几套！

……

来源：网络

731新政实施一周年后，我们再分析这份政策会发现：

政策下发之后，未来深圳新供应用地的商务公寓，一律只租不售了。这就意味着，未来深圳的商务公寓只会越来越少，优质公寓卖一套少一套。

马斯洛的需求理论告诉我们，人们购买优质物业的需求永远不会消失。

所以尽管731新政后投机需求虽然退场，但优质公寓不限购优势仍在。在深圳打造先行示范区强悍的基本面吸引下，旺盛的自用和长期投资需求仍然在面向全国甚至全世界不断积累。

02

好的公寓产品得具备三点属性

说到底，公寓属于投资品，在现有配套体系下，没有谁会自用一辈子。既是投资，就须重点考虑回报。

很多人可能要问，什么样的公寓才是适合投资的避险品？

你用买住宅的思维去投资公寓，注定是失败的。公寓投资有自己的逻辑，一旦掌握，投资公寓收益同样不可小视。

而投资公寓要遵循核心原则——升值潜力+高租金。

1）地段好：由于公寓更关注未来的升值或者运营带来的收益，其对地段的敏感度比普通住宅还要高。

投资房产实际上关注的是土地价值。

和买住宅一样，公寓同样适用于“地段价值论”这个金科玉律，而房子地段的价值实际上和所在区域的发展水平（包括政策、交通、商务等配套条件）是高度正相关的。

简单点来说，越是有发展潜力的地段，公寓的价格就涨的越快。而那些发展动力不足的、发展过早见顶的，都没得涨。

比如作为深圳最贵的房子，2014年，深圳湾壹号单套过亿，均价在12.6万/平；今天，深圳湾壹号的二手房均价已经高达22万/平，甚至有房源挂牌单价高达34万/平，总价要3.3亿。

来源：中原地产

2）租金高：作为长线投资产品，公寓不具备短炒的可能，而是规避风险又收入稳定的选择。

公寓短炒的不可能性，使区域有前景这一条件，远远不够。既然公寓玩不出通过换手溢价谋利的“短平快”高收益，那么靠租金换取现金流就很关键了。

另一方面，公寓面积一般在30-70㎡之间，面积小，投资成本只占住宅的一半或三分之一，门槛较低，长期持有的房租回报率非常稳定。

比如在北京、上海，一些CBD附近高端公寓的租金，也高达400-500元/平。也就是说一套70-80平的小公寓，租金能到3万-5万。

换到深圳，南山前海产业园附近的租金水平同样不低。

3）升值潜力大：公寓的升值潜力，一看所属片区的地理位置，二看这个片区未来的规划。

深圳的发展其实是有迹可循的，从福田到南山再到前海，一路向西。你会发现，深圳最核心的地理优势就在于海。深圳经济发展最快、政府投入资源最大，以及房价涨得最快的区域永远是靠近海岸线、拥有湾区资源的片区。

比如深圳湾壹号，比如东海国际公寓。

这其中，在土地极度稀缺、核心区域已经过度成熟的深圳，规划的重点往新区建设转移已经成为不争的事实。

比如深圳湾、再比如前海。2010年8月，前海建设全面启动，前海起步阶段依托的是政策支持，不到十年的时间，它已经是深圳定位最高，规划级别最高的一个区域，几次被国家点名。

目前，前海自贸区注册企业超16万家，有数据显示，前海注册企业增加值从2013年的49.9亿元增加到2017年2000亿元左右，4年间增长逾40倍。

按照这个逻辑，深圳下一个有潜力的新区无疑就是大空港。

作为深圳五大城市新客厅之一的大空港，近期内部重点区域不断传来重磅利好，价值正慢慢显现出来。

而前海已经取得不错发展了，具有国家战略意义的大空港现在起步，潜力比前海更高。

03

这样的公寓值得买！

在目前的深圳，能满足上面这几点素质的公寓项目不多。如果用上面这三个维度作为判断依据，位于大空港片区的万科星城可能是目前整个深圳十分值得关注和入手的优质公寓项目。

万科星城全场景示范新城，位于粤港澳湾区新城之核——大空港片区，是近百万级湾区综合体，集教育、商业、居住、公寓、商办、文体多种业态的全场景生活大城。

近期，万科星城公寓产品的展示空间现已开放，其即将发售的新品是建面32平/56平商务公寓。

据了解，万科星城2栋公寓(位于6号地块)共394套，面积共计20396.74㎡，其中建面约56平共322套，建面约32平共72套。

1、地处前海大空港片区，中心、湾区双重优势

在今年粤港澳大湾区规划纲要已经示范区双重利好之下，作为大湾区几何中心的深圳西部成为大热之地。

按照深圳的发展趋势，即将迎来核心化的必然是大空港。

这个是大势，谁也阻挡不了。

大空港地区此前已经成为深圳十七大重点开发片区之首，海洋新城、大空港规划、新会展中心、前海自贸区扩容，海上田园西部生态旅游区，多项利好政策正在筹备或推进当中。

而万科星城项目周边拥有“1+7”轨道网络，穗莞深城际是珠三角路网的中轴线，目前全线通电，预计9月底开通，这些重大基础设施建设的稳步推进为项目价值再度加码。其中，全球最大的新会展中心今年开展。

2、片区办公租赁市场活跃，预期租金收益可观

6月17日，前海管理局发布了《深圳前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》的通知，针对在前海注册，并回到前海办公的企业制定了相关房租补贴政策。

而这份被称为“归巢计划”的通知，旨在大力发展前海的商务办公，这也就意味着，未来前海片区的办公人群十分庞大，租住需求也将直线上升。

仅从目前链家公寓放租的租金来看，前海的租金回报率不低。

来源：链家

就项目而言，区别于普通社区，万科星城综合体是多重业态聚集，相互促进相互提升的。项目写字楼产品和自带学校、商业等更是会聚集一波人流。

未来随着5、6号地所有办公产品的面世，合计近10万平办公指标将汇聚近2万名办公人口（按照人均办公面积5㎡），公寓也将直接承载着这2万高净值人群的流入。

3、万科智造，深圳为数不多的优质公寓

万科星城是万科的产品体系在深圳的完美落地，无数细节之处都体现出了万科对品质生活的追求。

本次万科星城推出的公寓产品，舒适层高，方正实用且户户带阳台。其产品的户型设计、通风采光都很好。

此外，万科还提出“公园城”的概念，旨在将办公、公寓、商业、景观以及居民日常生活融合形成有机整体。采用微地形的方式，将项目基地打造成一个共享的、绿色的、健康的、24H开放的公园。

效果图

这其中，万科又以其品牌和产品力给项目添了几分投资价值：万科物业连续十年蝉联物业百强TOP1，优质的增值服务可以为资产提供一层保障。

来源：万科周刊

值得注意的是，有数据显示，由万科物业管理的二手房的价值比同区域内非万科物业管理的二手房约高20%，如万科金域蓝湾二手均价约8.3万/平，而周边其他二手楼盘均价约6.5万/平。

写在最后：

最近受到国际经济形势的多重影响，人民币出现了持续贬值情况。人民币对美元离岸、在岸价格双双“破7”，这次是人民币汇率11年来首次跌破7关口。

对于普通人而言，人民币贬值、通货膨胀下的市场经济，抓紧配置资产应该提上议程了。不然未来100万的总价很可能变成首付，到时候哭都没处去。

这个时候，配置万科星城公寓的必要性就凸显出来了：

全国看好深圳，深圳看好西部，西部最有潜力的是大空港；

产品投资不限购不限贷的公寓，优质公寓重点看500强万科企业品牌；

回报率看收益，前海-大空港企业多，万科星城租住需求强大……

众所周知，万科星城住宅组团已售罄，商铺组团正在清尾盘……即将推出的建面32平/56平商务公寓展示空间已经开放，有兴趣的朋友建议去现场看看。